層層加碼的嚴酷調(diào)控，逼迫著房地產(chǎn)銷售企業(yè)調(diào)整經(jīng)營思路和管理模式。圖為泉州如是房產(chǎn)中介公司內(nèi)訓場景，自從調(diào)控政策出臺后，該公司將員工的內(nèi)訓從每月一次調(diào)整為每周一次?！∮谓ㄎ?供圖

為了提升應對各種調(diào)控的能力，讓自己在市場上長久存活，陽光海岸地產(chǎn)在兩年前便開始有意識地進行自身轉型與提升：一方面是開展多種行業(yè)經(jīng)營，將住宅銷售延伸至商業(yè)店鋪銷售，將地產(chǎn)銷售延伸到裝修、物業(yè)等方面，增加收入來源，確保“彼伏此起”;另一方面是走出國門，在國外成立分公司，將生意做到外國樓盤，保證“東邊不亮西邊亮”。

該公司總經(jīng)理林惠榮認為，對房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)而言，“調(diào)控是一把雙刃劍”，一方面對企業(yè)的樓盤銷售是直接擠壓，但是，另一方面，它又能加速行業(yè)本身的優(yōu)勝劣汰。

“這樣的法則，對房地產(chǎn)中介這一行業(yè)而言，同樣適用。”泉州市房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會副會長、秘書長游建文表示。

他指出，樓市調(diào)控推動了二手房市場從無序競爭向有序競爭轉變，在嚴酷的環(huán)境下，那些不合規(guī)經(jīng)營、哄抬房價的中介公司將被淘汰出局，而那些有一定實力的公司為了更好地生存，會努力靠規(guī)范化經(jīng)營、精細化服務不斷地應對市場環(huán)境的變化。

事實正是如此。據(jù)悉，泉州本月開始推行存量房網(wǎng)上簽約，市區(qū)所有房產(chǎn)中介需先登記備案再執(zhí)業(yè)。截至5月5日，中心市區(qū)(包括鯉城、豐澤、泉州開發(fā)區(qū))有167家房地產(chǎn)中介機構及分支機構(或門店)按照規(guī)定到泉州市房屋交易中心辦理備案手續(xù)，取得《泉州市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案證》，不過目前仍有100多家中介“無動于衷”。據(jù)了解，未辦理備案手續(xù)取得備案證并參加相關培訓的這些中介機構，未來將面臨無法執(zhí)業(yè)的局面。

需求

從“趨之若鶩”到“小心觀望” 購房人群向“剛需”集中

調(diào)控對樓市的“降溫”，從房地產(chǎn)的需求端也開始顯現(xiàn)。

泉州市住建部門相關科室一位負責人向記者講述了她一位廈門親戚陳女士來泉買房的故事：陳女士是一位資深“炒房客”，大概從去年8月開始，只要一聽說泉州哪個樓盤要開盤，陳女士便從廈門趕到泉州看房，而且是“她花錢組團的”，團隊清一色是她的親戚朋友，每次都有新的面孔，相中樓盤后，便立馬出手，一次入手少則一兩套，多則三四套，都安在不同的人名下，當場交易，往往選擇整付，一段時間便將房子轉手，一次下來“總能賺個百八十萬”。

但是，自從今年4月“本地戶口滿一年后才能買房”“取得新證后2年內(nèi)才能交易”等規(guī)定出臺后，這位負責人再也沒有見過張女士來泉州購房。

張女士并非個案，據(jù)二手房交易市場反映，以如是地產(chǎn)公司為例，從今年3月到5月底，該公司旗下的33家店面新增住宅客戶中，85%以上均為剛性需求，投資型客戶寥寥無幾，甚至改善型需求住房客戶也呈下降趨勢。

來自南平延平區(qū)的劉先生便是典型案例。

早在2002年，劉先生便在泉州豐澤小區(qū)買了一套三居室的二手房，該小區(qū)屬傳統(tǒng)小區(qū)，沒有電梯，劉先生家住六樓，每天至少要來回四次上下樓。幾年前，生活越來越好的劉先生便計劃換房，“改善一下環(huán)境”。直到今年終于攢夠了二套房首付，于是便開始到泉州東海、城東等處看房子，而等他相中城東一個樓盤時，他又猶豫了。

原來劉先生女兒已在豐澤小區(qū)讀小學二年級，他考慮到，如果全家搬到城東居住，生活環(huán)境是改善了，也不用天天辛苦爬六樓，但孩子上學的接送倒成了問題。讓劉先生想不到的是，他這一考慮拖到了4月底，他還在左右為難的時候，“二套房首付上調(diào)至40%”“公積金不能抵首付”等新政的相繼出臺，直接打消了他的念頭，“還是等孩子上初中再考慮吧”。

來自東海開發(fā)公司的數(shù)據(jù)顯示，盡管投資型、改善型住房需求客戶走低，但是“剛需”客戶的比例仍然居高不下，而且穩(wěn)中略升，5月份成交量中，100平方米左右的小居室占了72%以上，比上個月增長了7%。

東海開發(fā)公司僅僅只是泉州樓市的折射而已。房貸額占全市30%的建設銀行泉州分行房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，為了更好地服務于住房金融業(yè)務，該行近來將規(guī)模重點傾斜于住房貸款，截至4月底，該行涉及住房貸款金融服務余額為374.39億元，1~4月，個人住房貸款新增10.34億元;泉州市銀監(jiān)局統(tǒng)計數(shù)據(jù)信息科數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控政策出臺以來，泉州房地產(chǎn)貸款量仍然穩(wěn)中有升，整體較穩(wěn)健;業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場逐漸遠離投機投資炒房等因素，日益向合理“剛需人”群集中。

預測

多種聲音 一樣理性

根據(jù)泉州市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)4個月呈下降趨勢，其中2月份同比下降26.6%,3月份同比下降21.2%，4月份同比下降20.1%，另外，商品房待售面積也連續(xù)下降。

從事房地產(chǎn)策劃、傳媒行業(yè)10多年的蘇子告訴記者，這些數(shù)據(jù)意味著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和一手商品房銷售呈遞減趨勢，在不久的將來，可能面臨著沒有新的開發(fā)項目出現(xiàn)，也就是意味著“未來將無新房可售”，他認為，這種情況是全國性的，泉州并非個例。

一方面是急凍的高壓政策，一方面是不確定性的未來，對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)從業(yè)人員而言，似乎該行業(yè)“將告別黃金時代”，然而在與他們交談中，記者發(fā)現(xiàn)，對于未來，盡管出現(xiàn)了多種不同的聲音，但是他們對本地樓市所表達的樂觀態(tài)度卻是不謀而合的。

作為泉州地產(chǎn)界營銷資深人士，東海開發(fā)公司副總經(jīng)理梁軍毅表示，無論我們愿不愿意承認，房地產(chǎn)作為市場經(jīng)濟的重要組成部分，它始終會是左右一個國家經(jīng)濟的重要影響因素之一。房地產(chǎn)的黃金時代不會輕易結束。

林惠榮則認為，不管房地產(chǎn)是結束黃金時代，還是將迎來哪個時代，供給端也好，需求端也好，都必然進入一個更加規(guī)范、更加專業(yè)、更加理性的“消費時代”;不管是面對開發(fā)商還是個體業(yè)主，房地產(chǎn)交易都將繼續(xù)存在，而且“遵循市場規(guī)則的代理公司將更具生命力”。

在如是房產(chǎn)董事長游建文看來，隨著新增地產(chǎn)項目的減少，未來房地產(chǎn)市場主力軍將是二手房，不管調(diào)控多嚴，購房是“永不落幕的需求”。“誰占領二手房市場，誰就能占有房地產(chǎn)市場的一席之地。”

蘇子則進一步引申萬科地產(chǎn)王石的預測。最近，媒體曝光了國內(nèi)地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科人力資源部的內(nèi)部郵件，該郵件指出，“面對地產(chǎn)‘黃金時代’的結束，公司更加強調(diào)真實價值創(chuàng)造”，這呼應了幾年前王石的公開發(fā)表，他說“房地產(chǎn)將進入‘白銀時代’，萬科將在新的10年內(nèi)，把定位由房地產(chǎn)開發(fā)商轉為城市配套服務商”，蘇子將此引申為：房地產(chǎn)將結束以“商業(yè)開發(fā)”為主體的“2.0時代”，并迎來以“租售并舉”為主營業(yè)務的“3.0運營時代”。在這個時代，房子將全面回歸居住的屬性，并通過運用“互聯(lián)網(wǎng)+”、云共享、物聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代工具，滿足不同人群的住房需求。