調(diào)控下，一些房地產(chǎn)開發(fā)商嘗試銷售與經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型。圖為泉州海悅府地產(chǎn)組織的“試住體驗(yàn)”活動，將房子從銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐谧赓U經(jīng)營的方式。　蘇子/供圖

（文/本刊記者　林錦旺）從2016年8月至今年5月，短短的8個(gè)多月時(shí)間，泉州房地產(chǎn)市場卻經(jīng)歷了從高速增長到極速放緩的“逆轉(zhuǎn)”。據(jù)泉州市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，從2016年9月至12月，商品房(住宅)銷售額每月增長量在41.2%~53.9%之間，其中12月的同比增長為41.2%;到了今年2月同比增長額則達(dá)到了82%，但是從3月開始增速突然放緩，到了4月增速回落到了68.6%;商品房(住宅)待售面積也出現(xiàn)了“過山車”似的變化：從去年9月至12月一直處于增長態(tài)勢，最高同比達(dá)37.6%，今年2月則開始出現(xiàn)負(fù)增長，4月同比下降了16.8%。

“泉州局勢”是全國房地產(chǎn)市場的“縮影”。近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售額同比增幅連續(xù)7個(gè)月收窄;數(shù)據(jù)還顯示，1~5月，商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%，增速比1~4月回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，央行公布的5月人民幣信貸數(shù)據(jù)顯示，被認(rèn)為主要是房貸的中長期住戶部門貸款報(bào)4326億元，系連續(xù)第二個(gè)月下行。

房地產(chǎn)市場從全國范圍出現(xiàn)的“高熱”到“冷卻”的過程，與去年10月份開始的強(qiáng)調(diào)控相關(guān)。近3個(gè)月以來，在從中央到地方密集出臺的層層調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了哪些變化?對從供給端的相關(guān)行業(yè)到需求端的消費(fèi)者而言，他們的心理出現(xiàn)了哪些變化?涌現(xiàn)出了哪些新的聲音?

為回答這些問題，以泉州為“管窺全豹”的“樣本”， 近日，記者通過廣泛走訪發(fā)現(xiàn)，不管是地產(chǎn)從業(yè)人員，還是購房者，都對房地產(chǎn)的未來不約而同地發(fā)出了“理性的聲音”。

調(diào)控

政府銀行“雙手并舉” 從“放寬”到“嚴(yán)限”

此前，房地產(chǎn)市場有多“熱”?泉州地產(chǎn)從業(yè)人員的說法可見一斑。據(jù)泉州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會相關(guān)人士透露，從去年8月到12月，不少中介公司的門店數(shù)量漲了一倍之多，以如是地產(chǎn)公司為例，該公司從原來的16家店一下子翻一番，擴(kuò)增至33家;而據(jù)泉州某知名地產(chǎn)開發(fā)公司銷售經(jīng)理透露，去年12月中旬，該公司旗下某個(gè)樓盤開盤，幾分鐘100多套房子便訂購一空。

類似泉州的中小城市如此，更遑論北上廣深等大城市，“一房難求”一度成為全國不少城市房地產(chǎn)市場的普遍現(xiàn)象。對此，不少業(yè)內(nèi)人士憂心忡忡，樓市猶如飛速狂奔的野馬，將誘發(fā)投機(jī)炒房、購房等不理性因素，難保不會有“脫韁”的一天。

就在此時(shí)，中央出手了。2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開，會議明確了2017年中國樓市發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)了要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，同時(shí)要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資、投機(jī)性購房。

不久，監(jiān)管層緊跟這一定位約談了部分銀行，要求控制房貸規(guī)模。

緊接著，3月17日，北京市率先出臺“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)控升級政策：二套房首付比例提至60%，這類人群包括在本市已擁有1套住房，還包括在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的居民。隨后短短幾個(gè)小時(shí)內(nèi)，石家莊、鄭州、廣州等城市，相繼公布政策并于18日開始施行。與政府相互呼應(yīng)，銀行層面也開始發(fā)力，越來越多銀行壓縮房地產(chǎn)貸款規(guī)模，上調(diào)利率。

“3·17新政”之后，各地方政府調(diào)控政策輪番出臺。以泉州為例，兩個(gè)月內(nèi)連續(xù)出臺了以“限”為特點(diǎn)的10多項(xiàng)措施。

4月10日，泉州市住房公積金管理委員會首次出臺住房公積金調(diào)整政策，除了上調(diào)公積金二套房首付外，還將最高貸款額從80萬元調(diào)整至60萬元。

一周后，泉州繼續(xù)出臺“限購限售”政策，規(guī)定從4月17日后辦的房產(chǎn)新證2年內(nèi)不得再次交易，另外，非大泉州戶口只能買一套房子。

5月3日，“拒貸”新政出爐：凡是名下有2套房的家庭，第三套房不得辦理公積金貸款;另外，戶口要落戶泉州一年、個(gè)稅繳滿一年后才能買房。

在政府宏觀調(diào)控之下，銀行的微觀調(diào)控也緊隨其后。

泉州多家銀行已陸續(xù)調(diào)整放貸利率，多數(shù)銀行首套房貸利率折扣已從之前的9折調(diào)整成為95折，更有一些銀行籌備執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

某商業(yè)銀行泉州分行相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，隨著樓市調(diào)控手段的接連出臺，迫于貸款額度等實(shí)際原因，現(xiàn)在不但利率逐步走高，而且貸款額度緊張，不少銀行的當(dāng)月房貸額度在上旬就會用完。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來不排除有更多在泉銀行進(jìn)一步回收折扣，甚至執(zhí)行利率上浮，而且額度的緊張情況將會持續(xù)一段時(shí)間。

供給

“優(yōu)勝劣汰”機(jī)制生成 從“退客”到“捂盤”

政府宏觀調(diào)控和銀行微觀調(diào)控“雙手并舉”的調(diào)控政策，形成了“擠壓機(jī)制”，有效地為樓市降溫，受到影響的首當(dāng)其沖便是房地產(chǎn)供給端的相關(guān)行業(yè)。

某國有大型商業(yè)銀行泉州分行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，由于住建局存量房網(wǎng)上限簽政策的出臺，加上房貸額度緊張等因素，導(dǎo)致了放貸時(shí)間的延長。在這種情況下，為了保證房貸的精準(zhǔn)投放，銀行不得不對貸款申請人進(jìn)行審查，除了征信之外，還要調(diào)查職業(yè)、還款能力等，對合理居住的購房需求，一般會優(yōu)先考慮。

該負(fù)責(zé)人表示，這樣一來，有些購房者過去正常情況下兩周內(nèi)可以申請到貸款，現(xiàn)在要等上個(gè)把月甚至更長，對于那些不符合審查要求的購房者，可能難以申請到貸款，銀行一般會與開發(fā)商溝通，并退回這部分客戶的貸款要求，于是，便出現(xiàn)了“退房”現(xiàn)象：因客戶無法申請到貸款，迫于資金壓力的開發(fā)商只好將首付款退給客戶，并要求客戶將房子退回。

對此，泉州本地某地產(chǎn)開發(fā)公司營銷副總深刻地感受到了其中的變化：“3個(gè)月前，我們經(jīng)常勸退搖不到號的客戶。如今，一些好不容易排隊(duì)買到房子的客戶卻不得已提出‘退房’請求。”

“限令”當(dāng)頭，銀行貸款的不確定因素，讓不少開發(fā)商選擇了“等待”。市區(qū)一家地產(chǎn)公司開發(fā)的某樓盤1期在3月份開盤一天內(nèi)全部售罄，本來計(jì)劃二期在6月份開盤，調(diào)控政策下來之后，該公司只好將開盤時(shí)間一再推延，記者問及大概延至什么時(shí)候，該公司營銷經(jīng)理說：“目前還未確定。”

以樓盤銷售為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)代理公司同樣深受調(diào)控影響。這些公司處在開發(fā)商的下游，與開發(fā)商之間唇齒相依，又由于代理公司缺乏更多的利潤渠道，樓市的縮放關(guān)系著它們的生死存亡。

成立于2005年的泉州陽光海岸地產(chǎn)是本地房地產(chǎn)代理公司之一，該公司總經(jīng)理助理謝先生告訴記者，2013年也出現(xiàn)過一次集中的房地產(chǎn)調(diào)控，調(diào)控開始至2014年這期間，泉州代理公司紛紛“洗牌”，“將近20家的代理公司，似乎一夜之間只剩下了不到5家。”他認(rèn)為，“這次調(diào)控比2013年的調(diào)控更嚴(yán)”。