三、 明確住房租賃行為規(guī)范，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益

1.建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施符合建筑安全、消防等方面的安全條件，且滿足基本使用功能;

2.以原規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租;

3.廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住;

4.人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

出租人承擔(dān)出租住房設(shè)施設(shè)備維修責(zé)任，出租住房設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)損壞影響正常使用的，出租人應(yīng)當(dāng)及時維修，但當(dāng)事人另有約定或者承租人不當(dāng)使用導(dǎo)致的情形除外。

1.住房租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人基本信息、住房基本情況、租金、租期、租賃用途、違約責(zé)任等。

2.鼓勵當(dāng)事人使用住房租賃合同示范文本。住房租賃合同示范文本由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市工商部門制定。

3.鼓勵當(dāng)事人簽訂長期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關(guān)政策支持。住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年。

1.住房租賃合同訂立后3日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理登記備案。登記備案信息發(fā)生變更的，應(yīng)及時辦理變更備案。

2.住房租賃登記備案采取網(wǎng)上備案方式。租賃當(dāng)事人可以通過任何網(wǎng)絡(luò)交易平臺申請辦理住房租賃登記備案，也可以由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門服務(wù)窗口、基層管理服務(wù)站提供網(wǎng)上登記備案服務(wù)。

3.住房租賃登記備案信息應(yīng)當(dāng)包含出租住房、租賃當(dāng)事人身份、租期、租金等信息。租賃當(dāng)事人對其提供信息的真實性、合法性、有效性負(fù)責(zé)。

4.網(wǎng)絡(luò)交易平臺應(yīng)當(dāng)對住房租賃登記備案申請信息的真實性、合法性、有效性進(jìn)行核查，核查通過的，如實推送給住房租賃監(jiān)管平臺，住房租賃監(jiān)管平臺予以登記備案。網(wǎng)絡(luò)交易平臺可以依托住房租賃監(jiān)管平臺為當(dāng)事人提供出租住房權(quán)屬信息、當(dāng)事人身份信息等查驗服務(wù)。

5.基層管理服務(wù)站應(yīng)當(dāng)定期對出租住房實際居住情況進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)實際居住情況與住房租賃登記備案信息不符的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃監(jiān)管平臺上予以注記。

1.租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)出租人不得單方面提高租金。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，及時發(fā)布住房租賃市場實際成交租金水平等信息。

2.出租人應(yīng)當(dāng)按月收取租金。承租人要求按季、年收取租金的，出租人可以按季、年收取租金。

3.出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在合同中約定押金的數(shù)額、管理或托管方式和退還時間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個工作日內(nèi)，出租人應(yīng)將押金退還承租人。出租人對退還押金有異議的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)舉證責(zé)任。

(五)保障承租人合法穩(wěn)定居住

1.出租人在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，未經(jīng)承租人同意不得擅自進(jìn)入出租住房。

2.出租人在租賃期間出售出租住房的，應(yīng)當(dāng)提前3個月通知承租人，并不得影響承租人正常使用。承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

3.出租住房在租賃期間因買賣、繼承、贈與等發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

4.租賃期間屆滿，出租人不再繼續(xù)出租住房的，應(yīng)當(dāng)提前1個月以上通知承租人;繼續(xù)出租的，同等條件下原承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。原承租人存在重大違約行為的除外。

1.承租人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)管理規(guī)定，不得損害公共利益和相鄰關(guān)系人合法權(quán)益。由于承租人不當(dāng)使用行為導(dǎo)致的相應(yīng)責(zé)任由承租人承擔(dān)。

2.承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、合租，合同明確約定可以轉(zhuǎn)租、合租的除外。承租人根據(jù)合同約定轉(zhuǎn)租、合租的，應(yīng)當(dāng)按本辦法規(guī)定辦理住房租賃登記備案。次承租人不得再次轉(zhuǎn)租。

租賃當(dāng)事人違反本通知規(guī)定的，住房租賃監(jiān)管平臺予以記錄并披露，相關(guān)部門依法予以處理。

四、 加強(qiáng)市場主體監(jiān)管，提升住房租賃服務(wù)水平

(一) 規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)實名服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為當(dāng)事人提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)核對當(dāng)事人身份證件、出租住房的權(quán)屬證明，實地查看住房并編制房屋狀況說明書，告知當(dāng)事人有關(guān)事項，簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。

房屋狀況說明書和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員簽署。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得為不符合出租條件的住房提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)提供的住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等合理收取費(fèi)用。收費(fèi)前，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，列明收費(fèi)事項、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額以及其他與收費(fèi)有關(guān)的事項，收費(fèi)清單由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反本款規(guī)定的，由價格主管部門依法處罰。

4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助住房租賃當(dāng)事人辦理住房租賃登記備案。

(二) 促進(jìn)住房租賃企業(yè)規(guī)范發(fā)展

1.住房租賃企業(yè)營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍應(yīng)當(dāng)包括“住房租賃經(jīng)營”，并自成立之日起30日內(nèi)將機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的基本情況等信息報送所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案;信息發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自發(fā)生之日起5日內(nèi)辦理相應(yīng)變更備案。

2.住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)出租人責(zé)任，建立完善的住房租賃管理流程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，確保出租住房符合出租條件并適宜居住。

3.住房租賃企業(yè)簽訂住房租賃合同前，應(yīng)當(dāng)查驗承租人身份證件，并如實記載相關(guān)信息。

4.住房租賃企業(yè)以及公共租賃住房和集體建設(shè)用地上租賃住房的經(jīng)營主體，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同簽訂之日起3日內(nèi)辦理住房租賃登記備案。租賃合同信息發(fā)生變更的，應(yīng)及時辦理租賃登記備案變更。

網(wǎng)絡(luò)交易平臺、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)等應(yīng)當(dāng)對獲取的租賃當(dāng)事人相關(guān)信息負(fù)有保密責(zé)任，不得違反法律法規(guī)要求和約定使用相關(guān)信息。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門加強(qiáng)對網(wǎng)絡(luò)交易平臺的動態(tài)核查，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)交易平臺不符合相關(guān)條件、在住房租賃服務(wù)過程中存在違法違規(guī)行為的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門可按規(guī)定終止其與住房租賃監(jiān)管平臺的系統(tǒng)鏈接;涉嫌犯罪的，移交公安部門依法追究刑事責(zé)任。

五、在本市國有土地上依法建設(shè)的住房，以及在集體建設(shè)用地上符合城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的租賃住房的租賃，按照本通知執(zhí)行。公共租賃住房、直管公房的租賃，有特殊規(guī)定的，從其規(guī)定。