小區(qū)是大家的

路燈是有使用壽命的，云谷小區(qū)的路燈在20年前就有了，破損在所難免，而且綠化樹逐年長大也遮擋了不少，光線嚴重不足。

要讓夜間的小區(qū)亮起來，同樣需要不少錢。在收入有了大幅增長后，業(yè)委會決定拿出28.93萬元，用于小區(qū)路燈改造：先對樹木進行修剪，把遮擋光線的修理掉;對損壞的路燈進行修理更換，同時在一些路段進行增設，31盞行道燈、70多盞庭院燈，夜間在小區(qū)散步，也就不用再摸黑了。

到過云谷小區(qū)的人，大多會被里面那個面積超大的公園震撼，不過早幾年你可能覺得，大是挺大的，就是有點破舊，那是因為從建成以后就沒有進行修繕和改造，健身設備老化、殘損嚴重，草坪也被破壞得都露出黃土。

結(jié)合美麗社區(qū)建設，業(yè)委會又拿出一大筆錢，將公園分為休閑區(qū)、健身區(qū)、文化娛樂區(qū)、觀賞區(qū)，并根據(jù)每個功能分區(qū)配置各種設備、景觀、牌碑等;公園不能沒有花草樹木，草坪、花樹、景觀樹等也大面積補植，并撥出經(jīng)費維護，小區(qū)品位大為提升。

這些大家都看得到的改變，需要投入大量經(jīng)費，正是因為有業(yè)委會的悉心經(jīng)營，小區(qū)的公共收入大漲，才不用業(yè)主們額外掏錢。去年6月，云谷小區(qū)業(yè)委會換屆，已經(jīng)快80歲的呂應驗退了出來，長期熱心小區(qū)公共事務的王鎮(zhèn)鋒接棒第六屆業(yè)委會主任，他的想法很簡單：“小區(qū)是大家的，首先要把現(xiàn)有的保持住，再跟所有業(yè)主齊心協(xié)力，才能建得更好。”

誰擋了小區(qū)“內(nèi)在美”之路？

豐澤區(qū)萬城閣小區(qū)，一紙業(yè)委會委員候選人公示的背后，還有一段業(yè)主與前期物業(yè)長達15年的“斗爭”歷史

4月5日上午10點，陽光明媚，泉州市區(qū)萬城閣小區(qū)入口處，公示名單貼在保安崗亭邊，來來往往的人還不少，有的會停下看一眼。“應該很快要開業(yè)委會了吧!以后有業(yè)委會監(jiān)督物業(yè)，挺好的。”業(yè)主李女士說，名單上的7個業(yè)委會成員候選人，她認識其中5個，“人都不錯，挺熱心的”。

只要首次業(yè)委會表決通過，小區(qū)第一屆業(yè)委會就正式成立了。而在20多天前的3月15日，泉州遠宏物業(yè)管理有限公司正式撤走萬城閣，新物業(yè)公司廈門厚德行物業(yè)有限公司按約入駐。這一變換的背后，是萬城閣小區(qū)業(yè)主為了成立業(yè)委會“斗爭”的15年，其間跟物業(yè)公司的恩怨不斷，甚至對簿公堂，成為泉州市首例物業(yè)狀告業(yè)主和業(yè)主反告物業(yè)案。

不過，縱然小區(qū)業(yè)委會成立，并不意味著“斗爭”的結(jié)束。即將上任的多名業(yè)委會成員堅持，舊物業(yè)留下的爛攤子，尤其是硬件設施損壞問題，將由業(yè)委會通過法律途徑解決，“對方需要負責的經(jīng)濟損失，一點都不能賠少了”。

23人的戰(zhàn)隊

“如果沒有前面15年的斗爭歷史，短短15天是不可能臨時選出業(yè)委會成員候選名單的。”從最初就參與到現(xiàn)在的薛達智，是一名中學老師，如今已經(jīng)退休，說起這場“斗爭”，依然不勝唏噓。“2003年，我們就想成立業(yè)主委員會了，后來還有23個人聯(lián)合起來，到法院起訴物業(yè)公司。”

海都記者了解到，在官方的表述中，遠太苑與萬城閣是同一個小區(qū)，即同一個開發(fā)商建設的一、二期樓盤，只是間隔有點久：遠太苑1993年交房入住，萬城閣是2002年交房入住;遠太苑是純住宅，萬城閣是商住樓。

業(yè)主和開發(fā)商一開始就鬧得有點不愉快。薛達智回憶，當時主要有4個問題：延期交房、地面沒掃平、規(guī)劃的噴水池沒了、陽臺和架空層等公共設施被鎖起來，“大家都反映問題，后來就有23個態(tài)度非常堅決的業(yè)主，抱團走在一起，想要成立業(yè)委會”。

遠宏物業(yè)作為開發(fā)商前期委托的公司，直接成為矛盾的另一方。本來雙方還停留在口頭溝通協(xié)調(diào)，2004年年初，遠宏物業(yè)起訴兩戶業(yè)主沒有按期交費，成為2003年新物業(yè)條例實施泉州第一案;在豐澤法院審理還未判決的時候，萬城閣23戶業(yè)主集體起訴遠宏物業(yè)。

“通過打官司，也解決了部分問題，但矛盾越來越深，雙方就這樣斗了15年。”起訴了物業(yè)也被物業(yè)起訴、代表業(yè)主們出庭的錢穩(wěn)平認為，判決沒有從根本上實際解決問題。

15年的戰(zhàn)斗

既然在2003年就有了班底，為何遲遲沒能成立?薛達智等萬城閣業(yè)主堅稱，最大的阻力來自遠宏物業(yè)：如果萬城閣業(yè)委會成立，包括夾層、架空層、地下車庫等公共設施的收入，勢必要回收經(jīng)營，遠宏物業(yè)將失去這塊蛋糕;明面上不能反對，就提出“捆綁”成立業(yè)委會，即一、二期樓盤合起來成立統(tǒng)一業(yè)委會，這一點遭到萬城閣業(yè)主的反對，各方無法達成一致，業(yè)委會便遲遲未能成立。

對此，海都記者多方聯(lián)系遠宏物業(yè)公司，對方未給出正式回復。不過，一位知情人通過電話告訴海都記者，當年成立業(yè)委會，物業(yè)也積極參與了，但是提出的方案沒有被萬城閣業(yè)主接受，因此說物業(yè)反對、阻撓是沒有根據(jù)的;對于將遠太苑、萬城閣聯(lián)合成立業(yè)委會，主要是考慮到水、電是共用的，如果強行分開，在涉及公共區(qū)域的維護管理、費用收取等肯定會出現(xiàn)問題。

小區(qū)所在的源淮社區(qū)居委會干部證實，早年擔心將同一宗地塊、同一個開發(fā)商、同一個項目的小區(qū)分開，會帶來管理上的問題，因此沒有支持;近年，考慮到實際情況，尤其是遠太苑已經(jīng)完成供水一戶一表，供電線路等改造也已經(jīng)完成，經(jīng)社區(qū)、街道、區(qū)直部門多次開會研究，在符合現(xiàn)有法律法規(guī)的前提下，最終同意分開成立業(yè)委會。

而真正打破僵局的，要屬去年9月15日的超強臺風“莫蘭蒂”。當時，萬城閣地下車庫被淹，共有31部車泡水。“以前被欺負習慣了，那次臺風引發(fā)了公憤。”業(yè)主吳鴻斌認為，問題在于物業(yè)沒有通知業(yè)主把車轉(zhuǎn)移出來。這一事件后，薛達智的23人微信群很快擴大到近120人，達到了萬城閣業(yè)主總數(shù)大約80%，業(yè)委會籌備順利展開。

20.3%的成立率

從萌生念頭到最終成立業(yè)委會，萬城閣小區(qū)業(yè)主們花了15年。實際上，這只是業(yè)委會成立難的一個縮影。就在今年3月16日，豐澤區(qū)人大常委會對小區(qū)業(yè)委會成立和管理情況進行專題調(diào)研，得到一組數(shù)據(jù)：

截至2017年2月底，豐澤區(qū)共有各類住宅小區(qū)409個，商品房、安置房、單位集資房、房改房等，扣除近兩年剛交房的小區(qū)31個，已經(jīng)滿足成立條件的小區(qū)有378個，目前登記備案在冊(有效期內(nèi))的小區(qū)業(yè)委會共計77個，成立率僅為20.3%。另外，已經(jīng)過期但是沒有進行換屆的小區(qū)業(yè)委會共有64個，業(yè)主參與意識不強、業(yè)委會難召集、無償服務難以為繼等問題突出。

泉州市住建局房地產(chǎn)市場與物業(yè)監(jiān)管科相關工作人員指出，目前泉州市遇到關于業(yè)委會的問題，其實也是全國存在的共性問題，這些問題主要包括業(yè)委會成立難、業(yè)委會開會難、業(yè)委會換屆難、業(yè)主監(jiān)督難，以及行政部門監(jiān)管難。

“業(yè)委會成立難，除了業(yè)主積極性不高以外，還存在建設單位消極抵觸、物業(yè)服務企業(yè)配合不力，以及主管部門怠慢履職等多方面原因。”該工作人員如是說。

難點重重的業(yè)委會

原泉州市人大代表、豐澤區(qū)少林社區(qū)黨總支書記王純真，曾在泉州兩會上關注小區(qū)成立業(yè)委會，多年來，她一直致力于推動這項工作。“新小區(qū)成立業(yè)委會的問題相對較少，而老舊小區(qū)成立業(yè)委會一直讓人頭痛。”王純真說，以少林社區(qū)為例，很多老舊小區(qū)因為歷史遺留問題，物業(yè)不愿入駐，更別說成立業(yè)委會，最終都是社區(qū)出面接管。

東湖街道辦事處宣委曾凡俊分管轄區(qū)小區(qū)業(yè)委會的工作，“我省新的物業(yè)管理條例還沒出來，所以沒有具體的制約措施和規(guī)范制度，可以真正監(jiān)管業(yè)委會，這是目前我們在監(jiān)管業(yè)委會遇到的一大難題”。

曾凡俊說，按規(guī)定，小區(qū)成立業(yè)主委員會，同時也要成立業(yè)主監(jiān)督管理委員會，“但很多業(yè)監(jiān)委形同虛設，有的甚至沒成立。很多小區(qū)業(yè)主監(jiān)督管理委員會的成員都是從業(yè)委會里面選出來的，這樣自己監(jiān)督自己，簡直形同虛設。”除此之外，業(yè)委會委員個人素質(zhì)以及法律意識有限，也造成業(yè)委會的很多做法不合規(guī)，比如小區(qū)如果有較大的事情，必須經(jīng)過業(yè)委會會議同意后才能進行，但是很多情況下，都是由業(yè)委會委員自己決定的。

值得期待的是，我省新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》目前已經(jīng)形成征求意見稿，新條例將對業(yè)委會的成立、行政部門的監(jiān)管等有更具體詳細的規(guī)定。