小區(qū)是大家的

路燈是有使用壽命的，云谷小區(qū)的路燈在20年前就有了，破損在所難免，而且綠化樹逐年長(zhǎng)大也遮擋了不少，光線嚴(yán)重不足。

要讓夜間的小區(qū)亮起來，同樣需要不少錢。在收入有了大幅增長(zhǎng)后，業(yè)委會(huì)決定拿出28.93萬元，用于小區(qū)路燈改造：先對(duì)樹木進(jìn)行修剪，把遮擋光線的修理掉;對(duì)損壞的路燈進(jìn)行修理更換，同時(shí)在一些路段進(jìn)行增設(shè)，31盞行道燈、70多盞庭院燈，夜間在小區(qū)散步，也就不用再摸黑了。

到過云谷小區(qū)的人，大多會(huì)被里面那個(gè)面積超大的公園震撼，不過早幾年你可能覺得，大是挺大的，就是有點(diǎn)破舊，那是因?yàn)閺慕ǔ梢院缶蜎]有進(jìn)行修繕和改造，健身設(shè)備老化、殘損嚴(yán)重，草坪也被破壞得都露出黃土。

結(jié)合美麗社區(qū)建設(shè)，業(yè)委會(huì)又拿出一大筆錢，將公園分為休閑區(qū)、健身區(qū)、文化娛樂區(qū)、觀賞區(qū)，并根據(jù)每個(gè)功能分區(qū)配置各種設(shè)備、景觀、牌碑等;公園不能沒有花草樹木，草坪、花樹、景觀樹等也大面積補(bǔ)植，并撥出經(jīng)費(fèi)維護(hù)，小區(qū)品位大為提升。

這些大家都看得到的改變，需要投入大量經(jīng)費(fèi)，正是因?yàn)橛袠I(yè)委會(huì)的悉心經(jīng)營，小區(qū)的公共收入大漲，才不用業(yè)主們額外掏錢。去年6月，云谷小區(qū)業(yè)委會(huì)換屆，已經(jīng)快80歲的呂應(yīng)驗(yàn)退了出來，長(zhǎng)期熱心小區(qū)公共事務(wù)的王鎮(zhèn)鋒接棒第六屆業(yè)委會(huì)主任，他的想法很簡(jiǎn)單：“小區(qū)是大家的，首先要把現(xiàn)有的保持住，再跟所有業(yè)主齊心協(xié)力，才能建得更好。”

誰擋了小區(qū)“內(nèi)在美”之路？

豐澤區(qū)萬城閣小區(qū)，一紙業(yè)委會(huì)委員候選人公示的背后，還有一段業(yè)主與前期物業(yè)長(zhǎng)達(dá)15年的“斗爭(zhēng)”歷史

4月5日上午10點(diǎn)，陽光明媚，泉州市區(qū)萬城閣小區(qū)入口處，公示名單貼在保安崗?fù)み?，來來往往的人還不少，有的會(huì)停下看一眼。“應(yīng)該很快要開業(yè)委會(huì)了吧!以后有業(yè)委會(huì)監(jiān)督物業(yè)，挺好的。”業(yè)主李女士說，名單上的7個(gè)業(yè)委會(huì)成員候選人，她認(rèn)識(shí)其中5個(gè)，“人都不錯(cuò)，挺熱心的”。

只要首次業(yè)委會(huì)表決通過，小區(qū)第一屆業(yè)委會(huì)就正式成立了。而在20多天前的3月15日，泉州遠(yuǎn)宏物業(yè)管理有限公司正式撤走萬城閣，新物業(yè)公司廈門厚德行物業(yè)有限公司按約入駐。這一變換的背后，是萬城閣小區(qū)業(yè)主為了成立業(yè)委會(huì)“斗爭(zhēng)”的15年，其間跟物業(yè)公司的恩怨不斷，甚至對(duì)簿公堂，成為泉州市首例物業(yè)狀告業(yè)主和業(yè)主反告物業(yè)案。

不過，縱然小區(qū)業(yè)委會(huì)成立，并不意味著“斗爭(zhēng)”的結(jié)束。即將上任的多名業(yè)委會(huì)成員堅(jiān)持，舊物業(yè)留下的爛攤子，尤其是硬件設(shè)施損壞問題，將由業(yè)委會(huì)通過法律途徑解決，“對(duì)方需要負(fù)責(zé)的經(jīng)濟(jì)損失，一點(diǎn)都不能賠少了”。

23人的戰(zhàn)隊(duì)

“如果沒有前面15年的斗爭(zhēng)歷史，短短15天是不可能臨時(shí)選出業(yè)委會(huì)成員候選名單的。”從最初就參與到現(xiàn)在的薛達(dá)智，是一名中學(xué)老師，如今已經(jīng)退休，說起這場(chǎng)“斗爭(zhēng)”，依然不勝唏噓。“2003年，我們就想成立業(yè)主委員會(huì)了，后來還有23個(gè)人聯(lián)合起來，到法院起訴物業(yè)公司。”

海都記者了解到，在官方的表述中，遠(yuǎn)太苑與萬城閣是同一個(gè)小區(qū)，即同一個(gè)開發(fā)商建設(shè)的一、二期樓盤，只是間隔有點(diǎn)久：遠(yuǎn)太苑1993年交房入住，萬城閣是2002年交房入住;遠(yuǎn)太苑是純住宅，萬城閣是商住樓。

業(yè)主和開發(fā)商一開始就鬧得有點(diǎn)不愉快。薛達(dá)智回憶，當(dāng)時(shí)主要有4個(gè)問題：延期交房、地面沒掃平、規(guī)劃的噴水池沒了、陽臺(tái)和架空層等公共設(shè)施被鎖起來，“大家都反映問題，后來就有23個(gè)態(tài)度非常堅(jiān)決的業(yè)主，抱團(tuán)走在一起，想要成立業(yè)委會(huì)”。

遠(yuǎn)宏物業(yè)作為開發(fā)商前期委托的公司，直接成為矛盾的另一方。本來雙方還停留在口頭溝通協(xié)調(diào)，2004年年初，遠(yuǎn)宏物業(yè)起訴兩戶業(yè)主沒有按期交費(fèi)，成為2003年新物業(yè)條例實(shí)施泉州第一案;在豐澤法院審理還未判決的時(shí)候，萬城閣23戶業(yè)主集體起訴遠(yuǎn)宏物業(yè)。

“通過打官司，也解決了部分問題，但矛盾越來越深，雙方就這樣斗了15年。”起訴了物業(yè)也被物業(yè)起訴、代表業(yè)主們出庭的錢穩(wěn)平認(rèn)為，判決沒有從根本上實(shí)際解決問題。

15年的戰(zhàn)斗

既然在2003年就有了班底，為何遲遲沒能成立?薛達(dá)智等萬城閣業(yè)主堅(jiān)稱，最大的阻力來自遠(yuǎn)宏物業(yè)：如果萬城閣業(yè)委會(huì)成立，包括夾層、架空層、地下車庫等公共設(shè)施的收入，勢(shì)必要回收經(jīng)營，遠(yuǎn)宏物業(yè)將失去這塊蛋糕;明面上不能反對(duì)，就提出“捆綁”成立業(yè)委會(huì)，即一、二期樓盤合起來成立統(tǒng)一業(yè)委會(huì)，這一點(diǎn)遭到萬城閣業(yè)主的反對(duì)，各方無法達(dá)成一致，業(yè)委會(huì)便遲遲未能成立。

對(duì)此，海都記者多方聯(lián)系遠(yuǎn)宏物業(yè)公司，對(duì)方未給出正式回復(fù)。不過，一位知情人通過電話告訴海都記者，當(dāng)年成立業(yè)委會(huì)，物業(yè)也積極參與了，但是提出的方案沒有被萬城閣業(yè)主接受，因此說物業(yè)反對(duì)、阻撓是沒有根據(jù)的;對(duì)于將遠(yuǎn)太苑、萬城閣聯(lián)合成立業(yè)委會(huì)，主要是考慮到水、電是共用的，如果強(qiáng)行分開，在涉及公共區(qū)域的維護(hù)管理、費(fèi)用收取等肯定會(huì)出現(xiàn)問題。

小區(qū)所在的源淮社區(qū)居委會(huì)干部證實(shí)，早年擔(dān)心將同一宗地塊、同一個(gè)開發(fā)商、同一個(gè)項(xiàng)目的小區(qū)分開，會(huì)帶來管理上的問題，因此沒有支持;近年，考慮到實(shí)際情況，尤其是遠(yuǎn)太苑已經(jīng)完成供水一戶一表，供電線路等改造也已經(jīng)完成，經(jīng)社區(qū)、街道、區(qū)直部門多次開會(huì)研究，在符合現(xiàn)有法律法規(guī)的前提下，最終同意分開成立業(yè)委會(huì)。

而真正打破僵局的，要屬去年9月15日的超強(qiáng)臺(tái)風(fēng)“莫蘭蒂”。當(dāng)時(shí)，萬城閣地下車庫被淹，共有31部車泡水。“以前被欺負(fù)習(xí)慣了，那次臺(tái)風(fēng)引發(fā)了公憤。”業(yè)主吳鴻斌認(rèn)為，問題在于物業(yè)沒有通知業(yè)主把車轉(zhuǎn)移出來。這一事件后，薛達(dá)智的23人微信群很快擴(kuò)大到近120人，達(dá)到了萬城閣業(yè)主總數(shù)大約80%，業(yè)委會(huì)籌備順利展開。

20.3%的成立率

從萌生念頭到最終成立業(yè)委會(huì)，萬城閣小區(qū)業(yè)主們花了15年。實(shí)際上，這只是業(yè)委會(huì)成立難的一個(gè)縮影。就在今年3月16日，豐澤區(qū)人大常委會(huì)對(duì)小區(qū)業(yè)委會(huì)成立和管理情況進(jìn)行專題調(diào)研，得到一組數(shù)據(jù)：

截至2017年2月底，豐澤區(qū)共有各類住宅小區(qū)409個(gè)，商品房、安置房、單位集資房、房改房等，扣除近兩年剛交房的小區(qū)31個(gè)，已經(jīng)滿足成立條件的小區(qū)有378個(gè)，目前登記備案在冊(cè)(有效期內(nèi))的小區(qū)業(yè)委會(huì)共計(jì)77個(gè)，成立率僅為20.3%。另外，已經(jīng)過期但是沒有進(jìn)行換屆的小區(qū)業(yè)委會(huì)共有64個(gè)，業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)、業(yè)委會(huì)難召集、無償服務(wù)難以為繼等問題突出。

泉州市住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)監(jiān)管科相關(guān)工作人員指出，目前泉州市遇到關(guān)于業(yè)委會(huì)的問題，其實(shí)也是全國存在的共性問題，這些問題主要包括業(yè)委會(huì)成立難、業(yè)委會(huì)開會(huì)難、業(yè)委會(huì)換屆難、業(yè)主監(jiān)督難，以及行政部門監(jiān)管難。

“業(yè)委會(huì)成立難，除了業(yè)主積極性不高以外，還存在建設(shè)單位消極抵觸、物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合不力，以及主管部門怠慢履職等多方面原因。”該工作人員如是說。

難點(diǎn)重重的業(yè)委會(huì)

原泉州市人大代表、豐澤區(qū)少林社區(qū)黨總支書記王純真，曾在泉州兩會(huì)上關(guān)注小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，多年來，她一直致力于推動(dòng)這項(xiàng)工作。“新小區(qū)成立業(yè)委會(huì)的問題相對(duì)較少，而老舊小區(qū)成立業(yè)委會(huì)一直讓人頭痛。”王純真說，以少林社區(qū)為例，很多老舊小區(qū)因?yàn)闅v史遺留問題，物業(yè)不愿入駐，更別說成立業(yè)委會(huì)，最終都是社區(qū)出面接管。

東湖街道辦事處宣委曾凡俊分管轄區(qū)小區(qū)業(yè)委會(huì)的工作，“我省新的物業(yè)管理?xiàng)l例還沒出來，所以沒有具體的制約措施和規(guī)范制度，可以真正監(jiān)管業(yè)委會(huì)，這是目前我們?cè)诒O(jiān)管業(yè)委會(huì)遇到的一大難題”。

曾凡俊說，按規(guī)定，小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)也要成立業(yè)主監(jiān)督管理委員會(huì)，“但很多業(yè)監(jiān)委形同虛設(shè)，有的甚至沒成立。很多小區(qū)業(yè)主監(jiān)督管理委員會(huì)的成員都是從業(yè)委會(huì)里面選出來的，這樣自己監(jiān)督自己，簡(jiǎn)直形同虛設(shè)。”除此之外，業(yè)委會(huì)委員個(gè)人素質(zhì)以及法律意識(shí)有限，也造成業(yè)委會(huì)的很多做法不合規(guī)，比如小區(qū)如果有較大的事情，必須經(jīng)過業(yè)委會(huì)會(huì)議同意后才能進(jìn)行，但是很多情況下，都是由業(yè)委會(huì)委員自己決定的。

值得期待的是，我省新修訂的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》目前已經(jīng)形成征求意見稿，新條例將對(duì)業(yè)委會(huì)的成立、行政部門的監(jiān)管等有更具體詳細(xì)的規(guī)定。