老舊小區(qū)年入百萬的“秘訣”

云谷小區(qū)通過增加停車位、提高房屋出租收益等方式，不僅更好地管理了小區(qū)，更實(shí)現(xiàn)了年入百萬的創(chuàng)收

曾幾何時(shí)，一提到泉州市區(qū)云谷小區(qū)，破舊失修、衛(wèi)生堪憂是人們的印象。如今，它卻成了豐澤美麗小區(qū)的代名詞。這一華麗轉(zhuǎn)身的背后，藏著一本年入百萬的“秘訣”。

云谷小區(qū)是一個(gè)沒有公共維修金的老舊小區(qū)，過去只要牽扯到花錢的事，大家就非常敏感。因此，小區(qū)業(yè)委會(huì)的一項(xiàng)重要使命，就是如何利用現(xiàn)有公共資源，為小區(qū)開發(fā)“造血”功能。近年來，通過房租管理、增加停車位兩大工程，小區(qū)每年的收入可達(dá)近百萬元。

停車收入“爆表”

現(xiàn)在進(jìn)入云谷小區(qū)的人，都會(huì)發(fā)現(xiàn)，白天是很好停車的。當(dāng)然，所有進(jìn)入小區(qū)的車，都要過桿計(jì)時(shí)：欄桿一升一降之間，給小區(qū)帶來了可觀的經(jīng)濟(jì)效益。

“在小區(qū)的部分公共區(qū)域規(guī)劃停車位，打通消防生命線，這是2014年5月開始改造的重大工程。”作為云谷小區(qū)第五屆業(yè)委會(huì)主任，呂應(yīng)驗(yàn)和其他業(yè)委會(huì)成員通過廣泛征求業(yè)主意見，最終將停車位從原來的150個(gè)左右增加到550個(gè)左右。

當(dāng)時(shí)，有部分業(yè)主不理解，還對(duì)業(yè)委會(huì)多方指責(zé)，但是卻不得不承認(rèn)改造的效果：車子不會(huì)再亂停放，還給小區(qū)帶來了經(jīng)濟(jì)效益，2015年停車費(fèi)收入54.28萬元。

業(yè)委會(huì)每季度公開一次財(cái)務(wù)報(bào)表，這讓業(yè)主們心里有數(shù)。乍一看，54.28萬元很多，但卻是根據(jù)小區(qū)停車收費(fèi)規(guī)定，一小筆一小筆收起來的，具體到需要交費(fèi)的業(yè)主，可以說是相當(dāng)便宜：小區(qū)業(yè)主，第一部車每月70元，第二部車每月80元;小區(qū)租戶，第一部車每月90元，第二部車每月150元;臨時(shí)停放，1小時(shí)內(nèi)免費(fèi)，1到4小時(shí)4元，5到8小時(shí)8元，過夜10元，多天停放每天20元;業(yè)主直系親屬的車輛，可以憑戶口本、產(chǎn)權(quán)證、行駛證，辦理親情卡，白天3元，晚上7元，過夜10元;社區(qū)干部和幼兒園老師，每月50元。

“對(duì)需要停車的業(yè)主來說，是要交點(diǎn)錢，但是規(guī)范管理后就沒有糾紛了，不會(huì)因?yàn)閬y停亂放、外來車輛混淆等引發(fā)堵車;對(duì)沒有車的業(yè)主來說，公共區(qū)域是少了點(diǎn)，但沒車添堵，停車的交費(fèi)還能給創(chuàng)收，老舊小區(qū)的維護(hù)和建設(shè)不用額外掏錢，也挺劃算。”呂應(yīng)驗(yàn)分析，但凡小區(qū)里的事情，要讓絕大多數(shù)人受益，至少不能吃虧了。

當(dāng)好“收租婆”

長(zhǎng)期在云谷小區(qū)周邊做生意的人發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的公共場(chǎng)所和店面，租金提高了。海都記者了解到，云谷小區(qū)的房租收入，主要包括四大塊：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改生鮮超市、閑置房屋改造出租、歌舞廳重新招租、整體漲租10%。

其中，云谷農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是小區(qū)的配套實(shí)施，但是長(zhǎng)期以來市場(chǎng)管理混亂、衛(wèi)生問題突出，而且收入也少得可憐：原來交由物業(yè)代管，基本上是派一個(gè)人去找攤主們收點(diǎn)管理費(fèi)，每月一千多元，連水電費(fèi)、維修費(fèi)、清潔費(fèi)都不夠支付，典型的入不敷出。

改為生鮮超市后，業(yè)委會(huì)將場(chǎng)地整體對(duì)外承包，每月收取管理費(fèi)近萬元，相當(dāng)于以往一年的收入;攤位規(guī)劃、占道經(jīng)營(yíng)整治、環(huán)境衛(wèi)生清理等由承租方自行負(fù)責(zé)。僅此一項(xiàng)，小區(qū)每年凈收入就能增加近12萬元。

此外，業(yè)委會(huì)還拿出資金，通過公開招投標(biāo)的方式，對(duì)原來閑置的房屋進(jìn)行改造，公開招租;小區(qū)的歌舞廳，原來每個(gè)月租金1500元，但是經(jīng)營(yíng)情況很不好，業(yè)委會(huì)集體決定，將原來的租戶清退，重新規(guī)劃和裝修，租金漲到每月5000元，年收入達(dá)6萬元。

2013年底，業(yè)委會(huì)還作出一項(xiàng)重要的決定，所有租金上漲10%，通過市場(chǎng)調(diào)節(jié)來增加收入。經(jīng)過兩年努力，2015年，云谷小區(qū)的房租收入達(dá)到54.74萬元。

大事說干就干

云谷小區(qū)第五屆業(yè)委會(huì)在2013年6月上任，當(dāng)年7月就干了一件大事：移植橡皮榕。這不僅在小區(qū)內(nèi)部引發(fā)軒然大波，還引來各路媒體關(guān)注。

“當(dāng)時(shí)爭(zhēng)議很大，說什么的都有，但是我們業(yè)委會(huì)態(tài)度很堅(jiān)定，在社區(qū)和街道的支持下，堅(jiān)決移除。回頭看效果，確實(shí)是對(duì)的。”剛一上任就因移植綠化樹被推到風(fēng)口浪尖的呂應(yīng)驗(yàn)，想起當(dāng)年受到的誤會(huì)、非議甚至謾罵，至今都直搖頭。

經(jīng)過咨詢園林部門和實(shí)地勘察，橡皮榕發(fā)達(dá)的根系，已經(jīng)對(duì)不少房屋的地基、三化池、道路產(chǎn)生破壞，如果不盡快移植破壞將加劇，“有的人就不理解，業(yè)委會(huì)花了錢，還被人罵。”因?yàn)檫@項(xiàng)集體決策，個(gè)人受到一些名譽(yù)誹謗，但是呂應(yīng)驗(yàn)并不后悔。

在小區(qū)部分公共區(qū)域劃停車位，也得先拿出一大筆錢，增設(shè)智能管理系統(tǒng)，車輛出入用車牌智能識(shí)別，完善物業(yè)安全聯(lián)防工作。根據(jù)實(shí)際需要，業(yè)委會(huì)跟物業(yè)的停車費(fèi)實(shí)行分成，雙方各拿50%，物業(yè)要負(fù)責(zé)停車場(chǎng)的日常管理，方便業(yè)主停車。

云谷小區(qū)是半開放式小區(qū)，人員往來混雜，在建設(shè)時(shí)沒有安裝監(jiān)控，入室盜竊、電動(dòng)車和自行車失竊時(shí)有發(fā)生。業(yè)委會(huì)拿出一筆錢，首期安裝了49路監(jiān)控探頭，并要求保安加強(qiáng)巡查，雙管齊下效果明顯，失竊案件大幅度減少。