《石獅市安置房和保障性住房小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》日前出臺(tái)，以下為獅政綜〔2016〕19號(hào)全文發(fā)布。

石獅市安置房和保障性住房小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定

一、總則

為規(guī)范我市安置房和保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)，營造整潔、有序、和諧的居住環(huán)境，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（中華人民共和國國務(wù)院令〔2007〕第504號(hào)）、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》（2006年9月28日福建省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十五次會(huì)議通過）、《石獅市規(guī)劃建設(shè)局關(guān)于印發(fā)<石獅市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理暫行規(guī)定>的通知》（獅建綜〔2010〕72號(hào)）、《石獅市人民政府關(guān)于加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的若干意見》（獅政綜〔2012〕155號(hào)）、《石獅市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市三級(jí)物業(yè)管理協(xié)調(diào)體系工作的通知》（獅政綜〔2014〕75號(hào)）規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本暫行規(guī)定。

（一）石獅市范圍內(nèi)安置房和保障性住房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。

（二）本規(guī)定所稱安置房，是指項(xiàng)目拆遷安置過程中由政府統(tǒng)一規(guī)劃、投資、建設(shè)，向被征收人提供的回遷和異地安置住房。

本規(guī)定所稱保障性住房，是指政府投資或企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)在政策支持下投資建設(shè)，限定戶型、面積，按政府定價(jià)出租、出售的政策性住房，包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房等。

（三）安置房和保障性住房物業(yè)管理工作堅(jiān)持“政府指導(dǎo)、屬地管理、齊抓共管”的原則。

（四）市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)全市安置房和保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)負(fù)總責(zé)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理安置房和保障性住房在使用管理和物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的重大問題。

國土規(guī)劃、交建、城管、財(cái)政、公安、經(jīng)濟(jì)、環(huán)保、民政、市場(chǎng)監(jiān)督等部門依據(jù)各自職責(zé)做好與安置房和保障性住房小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)工作。

（五）建立街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）、業(yè)主委員會(huì)（小區(qū)管理委員會(huì)）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“四位一體”的工作機(jī)制，具體職責(zé)如下：

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)安置房和保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理工作，將安置房和保障性住房小區(qū)作為社區(qū)管理的重要組成部分，成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，牽頭組建小區(qū)管理委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)解決小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)及矛盾調(diào)處工作。

社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）應(yīng)將物業(yè)管理納入社區(qū)公共管理服務(wù)范疇，配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組建小區(qū)管理委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，參與小區(qū)秩序維護(hù)、物業(yè)費(fèi)收取等物業(yè)管理日常工作，引導(dǎo)安置房和保障性住房業(yè)主或使用人樹立物業(yè)有償服務(wù)意識(shí)，參與對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管、考評(píng)工作；引導(dǎo)安置戶集中居住，整合剩余房源發(fā)展房東經(jīng)濟(jì)。

業(yè)主委員會(huì)（小區(qū)管理委員會(huì)）負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主自覺遵守《管理規(guī)約》（《臨時(shí)管理規(guī)約》），履行義務(wù)，及時(shí)了解業(yè)主的意見和建議，協(xié)助社區(qū)委員會(huì)（村委會(huì)）做好相關(guān)工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)全面履行合同約定，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，接受市、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）、業(yè)主委員會(huì)（小區(qū)管理委員會(huì)）及業(yè)主的監(jiān)督，協(xié)助社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）積極開展活動(dòng)，定期將小區(qū)住戶信息反饋給社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）及保障性住房管理機(jī)構(gòu)，協(xié)助做好綜治、安全等工作。

（六）市政府每年度組織對(duì)各街道（鎮(zhèn)）物業(yè)管理工作情況進(jìn)行考核，對(duì)物業(yè)管理工作指導(dǎo)監(jiān)督不力造成較大影響或失職、瀆職的，追究相關(guān)單位和人員的責(zé)任，并在績效考核時(shí)給予相應(yīng)認(rèn)定。

二、物業(yè)管理區(qū)域劃分與物業(yè)交付

（一）安置房和保障性住房物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)遵循相對(duì)集中、便于管理的原則。

保障性住房和以回遷安置房為主的區(qū)域在地界四至明確的情況下，一般劃分為一個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的商品房區(qū)域內(nèi)的少量回遷安置房，應(yīng)與商品房劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)以小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)布局等因素。

（二）建設(shè)單位在安置房或保障性住房申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)持有關(guān)資料向房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起15個(gè)工作日內(nèi),會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分，并告知建設(shè)單位或居委會(huì)（村委會(huì)）。

（三）項(xiàng)目指揮部（業(yè)主單位）應(yīng)在安置房或保障性住房交付使用30日前，持有關(guān)資料向所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）申請(qǐng)確認(rèn)行政管理歸屬，如需社區(qū)設(shè)置和調(diào)整，由所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照社區(qū)居委會(huì)設(shè)置、范圍調(diào)整的要求和程序提出申請(qǐng)，民政部門審核后，報(bào)市人民政府審批。

（四）項(xiàng)目指揮部（業(yè)主單位）必須按《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定配足物業(yè)管理用房，并對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行普通裝修。提供的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋，并具備水、電等基本使用功能。

民政、國土規(guī)劃、財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃社區(qū)配套服務(wù)用房，建設(shè)單位或項(xiàng)目指揮部（業(yè)主單位）必須按規(guī)劃要求比例配置社區(qū)配套服務(wù)用房。

（五）建設(shè)單位與街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或項(xiàng)目指揮部（業(yè)主單位）辦理安置房或保障性住房移交手續(xù)15日前，應(yīng)當(dāng)按照住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》及相關(guān)規(guī)定，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)承接查驗(yàn)工作，并在承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

安置戶與選房小組辦理選房手續(xù)后，憑交房通知單等材料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理入住手續(xù)。

（六）鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)創(chuàng)造有利條件。

三、物業(yè)管理與服務(wù)

（一）安置房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房交付前一個(gè)月由屬地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）和業(yè)主代表成立小區(qū)管理委員會(huì)，代行小區(qū)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。具體成立辦法由各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）另行制定。

小區(qū)管理委員會(huì)履行下列職責(zé)：

1．在屬地鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、村（社區(qū)）的組織和參與下，代表小區(qū)業(yè)主選聘前期物業(yè)管理階段的物業(yè)服務(wù)單位，由屬地鎮(zhèn)政府（街道辦事處）與物業(yè)服務(wù)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；

2．及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人關(guān)于物業(yè)服務(wù)的意見和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)單位履行物業(yè)服務(wù)合同；

3．對(duì)違反臨時(shí)管理規(guī)約的業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行告誡；

4．協(xié)助所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免有關(guān)工作；

5．協(xié)助做好小區(qū)內(nèi)人口管理和戶籍遷移、登記工作。

（二）安置房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)牽頭組織召開業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。市物業(yè)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

業(yè)主委員會(huì)成立后，小區(qū)管理委員會(huì)職責(zé)自行終止。

（三）廉租住房、公共租賃住房由住房保障中心負(fù)責(zé)管理，履行以下職責(zé)：

1．選聘物業(yè)服務(wù)單位，簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

2．監(jiān)督檢查廉租住房、公共租賃住房的使用和物業(yè)服務(wù)；

3．會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好廉租住房、公共租賃住房的動(dòng)態(tài)管理和跟蹤服務(wù)工作；

4．負(fù)責(zé)入住和退出時(shí)移交、驗(yàn)收、接管、結(jié)算等管理工作，建立廉租住房、公共租賃住房使用管理檔案，發(fā)布使用動(dòng)態(tài)信息；

5．承擔(dān)廉租住房、公共租賃住房的安全管理及其修繕和相關(guān)的招標(biāo)、委托等管理工作；

6．辦理廉租住房、公共租賃住房租賃合同簽訂、租金收繳等工作；

7．核撥物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼；

8．受理舉報(bào)和投訴，并及時(shí)依法處理；

9．委托的其它管理事項(xiàng)。

（四）安置房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房的物業(yè)服務(wù)由小區(qū)管理委員會(huì)（業(yè)主委員會(huì)），廉租住房、公共租賃住房的物業(yè)服務(wù)由專門管理機(jī)構(gòu)，在市物業(yè)行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督指導(dǎo)下選聘有資質(zhì)、誠信經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照以下規(guī)定時(shí)限完成：

1．經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

2．安置房、廉租住房、公共租賃住房的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成；

3．重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，按原物業(yè)服務(wù)合同的約定完成；未約定的，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同終止前60日完成。

未能及時(shí)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，所在地社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）要先行介入代管，為住戶提供基本的物業(yè)服務(wù)。

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用物防、消防、技防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供安全防范服務(wù)，并按合同約定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主提供以下服務(wù)：

1．房屋共用部位的維護(hù)與管理；

2．房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)與管理；

3．共用部位、場(chǎng)所的環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；

4．小區(qū)內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)服務(wù)；

5．房屋裝飾裝修管理服務(wù)；

6．房屋檔案資料管理；

7．法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)。

未按物業(yè)合同的約定或有關(guān)規(guī)定配置相關(guān)服務(wù)崗位人員的，物業(yè)企業(yè)主管部門責(zé)令整改并按有關(guān)規(guī)定給予處罰。

（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)向項(xiàng)目所在地物業(yè)行政主管部門辦理合同備案手續(xù)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)人員配置詳細(xì)情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可優(yōu)先聘用住戶中符合條件的待業(yè)人員。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)，物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理須有兩年以上的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。若因工作原因物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理需變更的，必須提前30天將變更情況報(bào)送安置小區(qū)所在街道（鎮(zhèn)）審核，經(jīng)同意后方可進(jìn)行變更，并抄送物業(yè)主管部門備案；物業(yè)企業(yè)未經(jīng)審核擅自變更或未按要求配置項(xiàng)目經(jīng)理的，物業(yè)企業(yè)主管部門責(zé)令整改并按有關(guān)規(guī)定給予處罰。

（七）街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集，市場(chǎng)監(jiān)督、衛(wèi)生局、國土規(guī)劃局、交通建設(shè)局、城市管理局、環(huán)保局、消防大隊(duì)、公安派出所、業(yè)委會(huì)（安置房小區(qū)管理委員會(huì)）、電力公司、自來水公司、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)等單位參加，每季度召開一次。

同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督檢查和工作指導(dǎo)，每季度對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員配置、服務(wù)內(nèi)容等進(jìn)行檢查，確保向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。

（八）鼓勵(lì)街道（鎮(zhèn)）自行組建具有獨(dú)立法人資格、有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接安置房或保障性住房小區(qū)物業(yè)管理工作。

（九）小區(qū)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)擬定小區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約，業(yè)主委員會(huì)、專門管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)擬定小區(qū)管理規(guī)約，依法約定業(yè)主的共同利益和應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)及違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。

（十）自首戶業(yè)主辦理交付手續(xù)之日起，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）須指派社區(qū)（村）干部協(xié)同小區(qū)業(yè)委會(huì)或?qū)ｉT管理機(jī)構(gòu)參與小區(qū)管理，同時(shí)應(yīng)設(shè)置物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍，及時(shí)處理違規(guī)改擴(kuò)建、裝修、車輛停放等行為，要求行為人立即違法違規(guī)行為，并及時(shí)整改，行為人未按要求整改的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)行政管理部門依法處理。

市人事組織部門應(yīng)根據(jù)安置房和保障性住房管理需要綜合考慮安置房和保障性住房物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員編制問題。