“二次房改”反復(fù)強(qiáng)調(diào)購(gòu)租并舉，要發(fā)展租房市場(chǎng)。以前房子重點(diǎn)在于購(gòu)買，一部分購(gòu)買者用于居住，還有一大部分購(gòu)房者用于投機(jī)炒房?，F(xiàn)在需要把房地產(chǎn)庫(kù)存和炒房客空置下來的這部分房產(chǎn)通過發(fā)展租房市場(chǎng)使用起來，這樣才能夠形成消費(fèi)拉動(dòng)。中國(guó)的房地產(chǎn)必須“從投資角度拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”切換到“從消費(fèi)角度拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”，這就是房地產(chǎn)“3.0時(shí)代”最重要的機(jī)遇。政府對(duì)自身所承載的住房責(zé)任日漸明晰，正在努力發(fā)展一個(gè)供求基本平衡的住房市場(chǎng)體系與建立一個(gè)針對(duì)低收入群體的“居者有其屋”的保障體系。

他舉了兩個(gè)例子來佐證。

其一是中國(guó)房地產(chǎn)龍頭萬科。2015年底，萬科重慶推出的西九萬科驛“租金抵房款，房款抵租金”活動(dòng)，曾讓業(yè)內(nèi)中小房企草木皆兵。租金抵房款，實(shí)質(zhì)是先租后售，開發(fā)商把自己的角色變?yōu)殂y行，做房貸，做金融租賃，最后再將項(xiàng)目打包賣到市場(chǎng)，這種方式很考驗(yàn)房企的資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力，會(huì)顛覆現(xiàn)有的房地產(chǎn)銷售模式，令中小房企全體倒閉。盡管萬科隨后反饋稱，這一活動(dòng)只是一個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)，當(dāng)時(shí)業(yè)界也普遍認(rèn)為，由于住房租賃面臨高額稅收，開發(fā)商變成“銀行”做金融租賃可能性不大。但是國(guó)務(wù)院已清晰透露出來的對(duì)住房租賃的一系列優(yōu)惠政策，就有可能給整個(gè)行業(yè)帶來顛覆。部分滯銷的房地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有可能通過改裝成長(zhǎng)租公寓出租，成為有長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金租金收益的產(chǎn)品，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房屋租賃的資產(chǎn)證券化。

進(jìn)行房地產(chǎn)“3.0時(shí)代”探索的還有跨界而來的“陌生人”。從2014年雷軍對(duì)“YOU+”公寓進(jìn)行大手筆投資開始，公寓租賃市場(chǎng)的發(fā)展便一發(fā)不可收拾。龐大的租賃需求吸引了包括“YOU+”、青客、如家、鏈家等各類企業(yè)的入市，同時(shí)也受到開發(fā)商的青睞，萬科、招商、金地、陽(yáng)光城等紛紛加入搶食公寓租賃市場(chǎng)的大軍。

運(yùn)營(yíng)

“房屋銀行”帶來“房屋共享模式”?

在房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)代，是如何來運(yùn)營(yíng)那些空置的房子呢?

蘇子認(rèn)為，未來，有“90后不買房”、有“00后不買房都有3套以上房”這樣的市場(chǎng)增量發(fā)展擔(dān)憂，新生代的力量不斷在崛起，他們的生產(chǎn)方式、生活方式都將顛覆現(xiàn)有的想象。

居住空間，或者說工作、商業(yè)、居住一體化的“三合一”人居空間占有每個(gè)人一生絕大多數(shù)的時(shí)間和空間，控制人居空間便能控制一切。

在“人聯(lián)網(wǎng)”向“物聯(lián)網(wǎng)”進(jìn)化過程中，你能夠想象得到占有“時(shí)空”優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)“3.0運(yùn)營(yíng)”有多大的想象空間?蘇子認(rèn)為目前能做的就是盡快借助先進(jìn)的“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+X”加速房地產(chǎn)“3.0時(shí)代”的到來。

對(duì)此，蘇子將自己定位為“房地產(chǎn)3.0運(yùn)營(yíng)商”，以“大眾共建，萬眾共享”的理念，致力于共享經(jīng)濟(jì)理念在房地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新實(shí)踐，打造互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、居住產(chǎn)品、社群運(yùn)營(yíng)等。

具體而言，將建設(shè)基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的龐大“共享房屋庫(kù)”。這個(gè)“房屋庫(kù)”不但有房產(chǎn)超市所包含的各種地段、各種戶型、各種裝修和各種主題、各種功能的一手房、二手房等各種各樣的產(chǎn)品;“房屋庫(kù)”還有象萬博匯人居綜合體所涵蓋各種各樣的服務(wù)，基于房屋所延伸出來的房產(chǎn)交易、裝飾裝修、維護(hù)管理等一條龍服務(wù)，而且從運(yùn)營(yíng)的角度，將會(huì)把重點(diǎn)放在圍繞人們居住所形成的時(shí)間、空間而連接到衣食住行吃喝玩樂的商業(yè)化增值經(jīng)營(yíng)上面，從硬性價(jià)值上升到軟性價(jià)值，比如說社群運(yùn)營(yíng)上面。這樣一個(gè)匯集信息、產(chǎn)品、服務(wù)等等超級(jí)強(qiáng)大的“房屋庫(kù)”依靠某個(gè)人、某個(gè)企業(yè)是很難推動(dòng)的，它必須通過“大眾共建，萬眾共享”的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)和商業(yè)模式來實(shí)現(xiàn)。

蘇子將“房屋庫(kù)”形象地描述為“房屋銀行”。他解釋，百姓有多余的錢存在銀行，本金就會(huì)生出利息，從而實(shí)現(xiàn)錢生錢的財(cái)富增值，而銀行則通過發(fā)放貸款給需要錢的人，獲得更高利息來贏利和支付存款利息。同理，人們有空置的房屋就可以存入這個(gè)“房屋庫(kù)”，通過增值運(yùn)營(yíng)來實(shí)現(xiàn)房主的基本租金+增值紅利來增加收入。增值運(yùn)營(yíng)的方式十分多元，比如說借助互聯(lián)網(wǎng)工具和平臺(tái)影響力把房屋的使用期限無限縮短，從以前的長(zhǎng)租變成短租，如月租、星期房、日租(酒店式)或鐘點(diǎn)房;也可以通過提升房屋硬件品質(zhì)和完善配套來實(shí)現(xiàn)增值;還可以通過提高服務(wù)水平，尤其是社群運(yùn)營(yíng)能力來實(shí)現(xiàn)增值;最重要的則是基于人們居住所形成的時(shí)間和空間連接工作生活的商業(yè)價(jià)值開發(fā)來實(shí)現(xiàn)增值。

目前，蘇子運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)已擁有庫(kù)房近600套，線上房屋共享平臺(tái)已正式推出，并在海悅府策劃了一場(chǎng)“試住體驗(yàn)”活動(dòng)，而線下的“房屋銀行”門店也將于7月中旬正式開業(yè)。