泉州資深地產(chǎn)策劃人，有17年泉州房地產(chǎn)界從業(yè)經(jīng)歷，曾參與策劃寶珊花園、千億山莊、奧林匹克花園、東海灣等大型樓盤，曾擔(dān)任泉州廣播電視臺《蘇子房談》、《置業(yè)連線》主持人多年。出版泉州房地產(chǎn)市場分析專著多部。

編者按

隨著一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出臺，加上政府可供開發(fā)土地的逐步減少，還有2015年底中央召開的城市工作會議上釋放的“房子是用來住、不是用來炒的”的信號，這似乎預(yù)示著:無論是新樓盤建設(shè)，還是房地產(chǎn)銷售，都將不會再重現(xiàn)以往的狂飆突進(jìn)情形。于是，不少業(yè)內(nèi)人士特別是房地產(chǎn)策劃人都在發(fā)問:假如存在房子售磬的那一天，房地產(chǎn)市場的未來在哪里?對此，在本土房地產(chǎn)沉淀10多年的泉州資深地產(chǎn)策劃人蘇子近日提出的觀點(diǎn)不無啟示。

（文/本刊記者　林錦旺）在泉州房地產(chǎn)傳媒和策劃界，蘇子是不得不提的一個(gè)人物。2002年出道至今，15年間，蘇子在千億山莊、南益集團(tuán)當(dāng)過總經(jīng)理助理，曾服務(wù)東海開發(fā)5年，策劃了東海灣俊園、雅園等第一代產(chǎn)品。后來他只身下海，創(chuàng)辦了泉州首個(gè)一手房線下交易平臺“閩南房產(chǎn)超市”，其后來升級為“萬博匯”。與此同時(shí)，他與電視臺合作開辦了泉州首個(gè)房地產(chǎn)訪談節(jié)目《蘇子訪談》。創(chuàng)業(yè)之余，他又出版了聚焦泉州地產(chǎn)變遷的多本著作……一言以蔽之，15年的諸多成敗經(jīng)驗(yàn)，蘇子可謂見證了泉州房地產(chǎn)市場的興衰榮辱。

經(jīng)過了15年的親身經(jīng)歷，如今跳出圈子的蘇子有了更多冷靜的觀察和思考，立足泉州，他漸漸發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場即將進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)代，他將這個(gè)時(shí)代命名為“3.0時(shí)代”。

在他看來，此前國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展階段共分為兩個(gè)時(shí)代:第一個(gè)時(shí)代是從建國開始至1998年，該階段以自建房為標(biāo)志，居民獲得房子以“組織統(tǒng)一分配”為特點(diǎn)，是為“1.0時(shí)代”;第二個(gè)時(shí)代是從1998年開始至今，即“商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代”，該階段是福利分房取消后出現(xiàn)，房屋真正進(jìn)入市場流通，以商品房為主角，是為“2.0時(shí)代”。

蘇子認(rèn)為，經(jīng)過近20年的開發(fā)和建設(shè)，越來越多城市房屋的空置率越來越高，不少城市居民手頭擁有不止一套房產(chǎn)。另一方面，由于父輩的沉淀，90后、00后年輕群體的購房需求逐漸減少，但是他們對居住卻提出更多個(gè)性化的要求，加上中央呼吁要讓房屋回歸居住屬性的背景下，決定著房地產(chǎn)市場要從銷售為主進(jìn)入“銷售與租賃并存”的階段，如何運(yùn)用更多現(xiàn)代渠道和工具，滿足各種群體對居住提出的個(gè)性化需求，就是未來房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士需要思考的重點(diǎn)。也就是說也許5年后，也許10年后，房地產(chǎn)市場將全面進(jìn)入“運(yùn)營時(shí)代”，是為“3.0時(shí)代”，這個(gè)時(shí)代房屋的主角是商用房。

特征

居住屬性的回歸 運(yùn)營與銷售并存

關(guān)于房地產(chǎn)“3.0時(shí)代”的背景，蘇子分析，2015年12月20日，時(shí)隔37年再次召開中央城市工作會議，備受全社會矚目。會議提出了進(jìn)一步深化住房制度改革的要求，這就是被社會普遍解讀為“二次房改”的重大政策，緊接著2016年6月3日國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》進(jìn)行詳細(xì)闡述。同時(shí)，在2015中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，對房地產(chǎn)短期和長期的發(fā)展目標(biāo)任務(wù)進(jìn)行明確要求;而2016中央經(jīng)濟(jì)工作會議更是發(fā)出與以往不同的論調(diào)，正式傳遞了“房子是用來住的，不是用來炒的”的信息。

他介紹，如今房地產(chǎn)行業(yè)面臨的形勢與1998年“一次房改”時(shí)面臨的形勢已經(jīng)完全不同，頂層設(shè)計(jì)的首要出發(fā)點(diǎn)，就是對房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)全局中的作用進(jìn)行重新定位。新定位的核心在于明確以下兩點(diǎn)：

第一，要回歸住房本質(zhì)，降低房地產(chǎn)的金融屬性。房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離。因此還必須意識到，“新一輪房改”不是孤立存在的，不可能單獨(dú)完成，它必須與金融體制改革協(xié)調(diào)并進(jìn)。

第二，要發(fā)展租房市場，探索靈活的產(chǎn)權(quán)制度，多種途徑實(shí)現(xiàn)住有所居。要促進(jìn)租房市場建設(shè)，通過政府、企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的共同努力，形成一個(gè)活躍度高、穩(wěn)定性強(qiáng)的租房市場，重點(diǎn)服務(wù)兩類人群：一類是剛畢業(yè)開始工作、處于職業(yè)生涯起步階段的年輕人，另一類是在城市打工的農(nóng)民工。另外，要給地方政府留出政策空間，允許探索創(chuàng)新，允許試點(diǎn)，允許過渡性的臨時(shí)政策安排。積極探索“先租后買”“租售結(jié)合”“倒按揭”“共有產(chǎn)權(quán)”“過渡性產(chǎn)權(quán)”等多種形式的交易創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，讓更多的家庭享受到穩(wěn)定的、與收入水平相適應(yīng)的住房服務(wù)。

為此，他認(rèn)為，未來，政府將致力發(fā)展購租并舉的房地產(chǎn)市場，為房子創(chuàng)造價(jià)值提供服務(wù)的運(yùn)營商才是主體。