漫畫：樊云均

對一些便民的設(shè)施，物業(yè)設(shè)了“門檻”，進(jìn)小區(qū)得交錢;對一些煩人的廣告，物業(yè)開了“后門”，撈取“好處費(fèi)”。

這些看似用心服務(wù)業(yè)主的物業(yè)公司，卻用盡心機(jī)利用小區(qū)的公共資源牟利。但是，物業(yè)公司收的這些錢，最終都去了哪兒呢?看似平靜的小區(qū)里，竟暗藏巨大的物業(yè)“黑洞”，而大部分業(yè)主無從知情。

泉州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人、律師和專家均表示，小區(qū)公共資源屬全體業(yè)主共享，帶來的經(jīng)營收益，理應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，物業(yè)公司應(yīng)做到“取之于業(yè)主，用之于業(yè)主”。

物業(yè)黑洞① 設(shè)“門檻” 便民設(shè)施不讓進(jìn)

信號差 只因通信企業(yè)沒交“那錢”

物業(yè)公司是服務(wù)于小區(qū)業(yè)主的機(jī)構(gòu)，應(yīng)本著便利小區(qū)業(yè)主的原則來管理小區(qū)，然而，有些物業(yè)公司卻設(shè)置了這樣那樣的“門檻”，使得小區(qū)業(yè)主生活所需的一些便利設(shè)施無法入駐小區(qū)。

日前，泉州市區(qū)城東一小區(qū)居民投訴小區(qū)內(nèi)通信信號不好后，得知了一個“黑洞”：通信企業(yè)要進(jìn)駐小區(qū)做信號基站或室內(nèi)分布系統(tǒng)時，有部分物業(yè)公司會要求交一定的施工費(fèi)給物業(yè)或者每年繳交一定的租金(即使沒有占地設(shè)置機(jī)房)。

通信企業(yè)認(rèn)為這樣的收費(fèi)不合理，協(xié)商不下就沒交“那錢”，結(jié)果小區(qū)業(yè)主們就只能忍受通信不暢的折磨。

【業(yè)主投訴】辦公樓信號差 接電話得“靠窗喊”

“辦公樓信號很不穩(wěn)定，和客戶談著談著就聽不見了。如果在辦公室接到電話，本能反應(yīng)是靠窗喊，但其實(shí)也沒有用。”林先生是泉州市區(qū)城東街道某小區(qū)的業(yè)主，他在這里經(jīng)營一家小型廣告公司，從公司搬入到現(xiàn)在約兩個月，通信信號一直不穩(wěn)定，時好時壞。

“打電話給通信公司，他們一直說在協(xié)商處理，可是到現(xiàn)在沒個結(jié)果。”林先生很苦惱。

同樣的事情也發(fā)生在市區(qū)坪山路某公寓內(nèi)，公寓業(yè)主很少能在小區(qū)的地下室和電梯里接聽手機(jī)。“搬進(jìn)來一個多月了，地下室和電梯一直是沒有信號的。平時倒也沒事，如果人在地下室或電梯里遇到什么事，也是麻煩。”住戶王女士說，他們也向物業(yè)反映過，卻一直沒有解決。“物業(yè)工作人員就說會解決，但沒有下文。”王女士說，她投訴到通信公司，被告知因?yàn)樾^(qū)物業(yè)每年都要收通信公司的租金，通信企業(yè)無法進(jìn)駐，所以問題一直沒有解決。

【通信企業(yè)】 安裝信號分布系統(tǒng) 得交施工費(fèi)和租金

情況究竟如何，記者聯(lián)系了一家通信公司。“這兩個小區(qū)從業(yè)主投訴到我們看查處理，已經(jīng)2個多月了，一直沒辦法解決。因?yàn)槌M(jìn)場的施工費(fèi)外，每年還得交租金，這樣我們根本沒辦法做。”這家通信公司網(wǎng)絡(luò)部負(fù)責(zé)人陳先生告訴記者，要改善這兩個小區(qū)的通信情況，就要做信號的室內(nèi)分布系統(tǒng)(以下簡稱室分系統(tǒng))。

和信號基站不一樣，室分系統(tǒng)一般布置在小區(qū)樓道、電梯口等公共地帶的天花板上。受房子結(jié)構(gòu)影響，信號基站無法覆蓋到的區(qū)域，由室分系統(tǒng)作為補(bǔ)充分布覆蓋。為保證居民信號，現(xiàn)在小區(qū)一般每層樓都要設(shè)置室分系統(tǒng)。

“兩小區(qū)除了進(jìn)場施工的費(fèi)用外，每年分別還要交一定額度的租金。這讓我們很辦難。”陳先生說，小區(qū)建完了，通信公司去做室分系統(tǒng)，為了避免破壞原有的建筑，有些小區(qū)會要求繳納一兩千元的施工費(fèi)或者一次性進(jìn)場費(fèi)，這能理解。但如果每年都要交租金，有點(diǎn)為難。他說，室分系統(tǒng)和基站等不同，并不占實(shí)地面積，且本身建設(shè)成本高，再交租金有點(diǎn)為難。他表示，公司正和物業(yè)協(xié)商，以服務(wù)業(yè)主為準(zhǔn)。

【小區(qū)物業(yè)】 事情正在協(xié)商 未回應(yīng)費(fèi)用問題

對此，記者也聯(lián)系了兩個小區(qū)的物業(yè)。位于城東某小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理黃先生表示事情正在協(xié)商，對于費(fèi)用問題，他沒有回答。

位于坪山路小區(qū)物業(yè)處門關(guān)著，記者撥打了門口留下的電話，和負(fù)責(zé)人龐先生取得聯(lián)系。龐先生表示，自己并沒有接到業(yè)主的相關(guān)投訴，也沒有通信企業(yè)與他聯(lián)系協(xié)商相關(guān)事宜。

國內(nèi)案例

運(yùn)營商壟斷小區(qū)寬帶 與物業(yè)、開發(fā)商分成

6月11日，有媒體報道河北省石家莊市市民裝修完自己的房子后，發(fā)現(xiàn)不能自主選擇運(yùn)營商安裝寬帶，只能安裝指定的一家公司的寬帶。記者經(jīng)采訪發(fā)現(xiàn)，不少住宅小區(qū)都存在寬帶壟斷經(jīng)營現(xiàn)象，這其中有藏在運(yùn)營商與開發(fā)商，或運(yùn)營商與物業(yè)之間的利益關(guān)系。

報道以成都某網(wǎng)絡(luò)科技公司的運(yùn)營為例。這是一家專業(yè)提供小區(qū)寬帶市場設(shè)備的公司，在成都、蘭州兩地設(shè)有分公司，其他地方也有合作方。該公司負(fù)責(zé)人介紹，投資一個新建小區(qū)寬帶項(xiàng)目，首先需要和物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂合作協(xié)議，允許在本小區(qū)內(nèi)開展業(yè)務(wù)，主要通過繳納入場費(fèi)、按收入比例分成或簽訂排他性協(xié)議實(shí)現(xiàn)壟斷經(jīng)營三種方式。

“繳納進(jìn)場費(fèi)用成本相對較小，物業(yè)不干涉運(yùn)營，1000戶規(guī)模的小區(qū)通常是2000元至5000元;或者按收入的比例與物業(yè)進(jìn)行分成，通常情況下分給物業(yè)的提成，不會超過收入的百分之十;特殊情況，比如項(xiàng)目非常優(yōu)質(zhì)或是獨(dú)家經(jīng)營，分成比例最高也不超過百分之三十。”上述負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)營報》記者，現(xiàn)在比較受歡迎的是直接與開發(fā)商進(jìn)行談判做到獨(dú)家經(jīng)營，“這種方式獲利最好，但是相對投資也較大，通常1000戶的小區(qū)談下獨(dú)家經(jīng)營權(quán)，授權(quán)費(fèi)用會在10萬元以上。”

“即使花費(fèi)超過10萬元與物業(yè)管理公司簽訂排他性協(xié)議，實(shí)現(xiàn)壟斷經(jīng)營，效益依然可觀。”據(jù)上述負(fù)責(zé)人介紹，1000戶規(guī)模的小區(qū)，一般投資5萬~8萬元即可，約合每戶投資50~80元。“寬帶開通后，按每戶每年收費(fèi)960元計算，前期三個月共開戶100戶，即可收費(fèi)96000元，100戶約需10M光纖接入，費(fèi)用約為3萬元/年，也就是在投入三個月內(nèi)即開始盈利。”