【背景】

在全國(guó)兩會(huì)剛剛結(jié)束的3月，房地產(chǎn)調(diào)控悄然開(kāi)啟。從北上廣深等一線(xiàn)城市，到南京、杭州、青島、廈門(mén)等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，再到環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深等核心城市周邊區(qū)域，“調(diào)控升級(jí)”“政策加碼”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“主旋律”。

中國(guó)指數(shù)研究院最新報(bào)告分析，相比2016年10月調(diào)控主要集中在一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，本輪出臺(tái)調(diào)控政策的城市，則從一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市擴(kuò)散到三四線(xiàn)城市。與此同時(shí)，這一輪的調(diào)控政策也呈現(xiàn)出新的變化，表現(xiàn)為中心城市和周邊城市政策同步調(diào)控，形成“合力效應(yīng)”。

北上廣深全部執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，且非戶(hù)籍人口購(gòu)房門(mén)檻均提高至5年。其中，北京二套房普通住宅首付款比例提高至60%，非普通住宅提高至80%，信貸調(diào)控接近“頂配”。北京等城市通過(guò)出臺(tái)離婚一年內(nèi)申請(qǐng)房貸按二套算等政策，劍指通過(guò)“假離婚”成為“首次購(gòu)房者”的鉆政策空子行為。福州、廈門(mén)、廣州等城市提出，新購(gòu)住房2年內(nèi)不得再上市等政策，打擊投資需求政策也已全面升級(jí)。

對(duì)于此前打政策“擦邊球”的“商改住”，北京市住建委等5部門(mén)聯(lián)合發(fā)布公告要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類(lèi)項(xiàng)目，銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織;已銷(xiāo)售的商辦類(lèi)項(xiàng)目再次上市交易時(shí)可出售給個(gè)人，但個(gè)人購(gòu)買(mǎi)需滿(mǎn)足名下在京無(wú)房，以及在京連續(xù)5年繳納社保或個(gè)人所得稅等條件。

不斷出臺(tái)的調(diào)控措施，讓易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)感覺(jué)，“無(wú)論是一二線(xiàn)城市，還是三四線(xiàn)城市，凡是出現(xiàn)脫離居住需求、房?jī)r(jià)漲勢(shì)較猛的情況都會(huì)引發(fā)調(diào)控政策出臺(tái)”，如果市場(chǎng)預(yù)期改觀達(dá)不到預(yù)期，后續(xù)或有更多地方加入調(diào)控“大軍”，一些地方甚至可能繼續(xù)加碼調(diào)控。(摘自《瞭望》)

【中央】

2016年12月17日：

16日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了2017年中國(guó)樓市發(fā)展方向,強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”的定位,綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落。

2017年要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房,嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房，將采取多項(xiàng)舉措緩解住房供需矛盾:

1.要落實(shí)人地掛鉤政策,根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo);

2.要落實(shí)地方政府主體責(zé)任,房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng),提高住宅用地比例,盤(pán)活城市閑置和低效用地;

3.特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展;

4.要加快住房租賃市場(chǎng)立法,加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展;

5.加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓,規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、中介等行為。

2017年4月6日：

4月6日，中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布了住建部和國(guó)土資源部調(diào)控房?jī)r(jià)的聯(lián)合聲明。主要內(nèi)容如下：

1.凡是庫(kù)存6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加土地供應(yīng)，還必須加快供地的節(jié)奏;6~12個(gè)月的，必須增加供地;18~36個(gè)月的，減少供地;36個(gè)月以上的，直接停止供地。

2.不管是區(qū)域性總價(jià)，還是土地單價(jià)，或是樓面價(jià)，一律不得出現(xiàn)新高，屬于嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。

3.房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市，建房不僅要開(kāi)啟快速審批通道，對(duì)拖延上市、捂盤(pán)一定要嚴(yán)處。

4.地級(jí)以上城市，包括百萬(wàn)人口以上的縣，在2017年6月前，一定要向社會(huì)公布3年土地供應(yīng)計(jì)劃和5年供應(yīng)計(jì)劃，并且實(shí)施情況每半年就要向中央?yún)R報(bào)，數(shù)據(jù)弄虛作假，一律嚴(yán)辦。

5.對(duì)工作不力，未實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方，將對(duì)有關(guān)地方主管部門(mén)和責(zé)任人約談問(wèn)責(zé)。

【北京】

2017年3月17日，北京市出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨后石家莊、鄭州、廣州等城市相繼公布政策并于18日開(kāi)始施行。主要內(nèi)容如下：

1.首套標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格化，在途交易影響大?？紤]到目前北京二手房市場(chǎng)上70%以上為換房群體，“認(rèn)房認(rèn)貸”嚴(yán)格了首套標(biāo)準(zhǔn)，換房群體“先賣(mài)后買(mǎi)”也被界定為二套，首付為60%(普宅)或者80%(非普)，首付門(mén)檻的大幅增加可能帶來(lái)滿(mǎn)足首付的群體占比的減少，其中影響最大的則是已成交但未網(wǎng)簽的群體(保守估計(jì)有1萬(wàn)單左右)，要注意后期的違約風(fēng)險(xiǎn)。

2.二套首付比例提高，首次超過(guò)八成。在“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)下，市場(chǎng)上大部分交易都為二套，且非普占比不低，這種情況下按照八成首付原則，加上評(píng)估價(jià)的影響，預(yù)計(jì)實(shí)際首付將接近九成，大大降低了杠桿。以800萬(wàn)元換房標(biāo)的(非普)為例，新政前如果先賣(mài)再買(mǎi)，首付416萬(wàn)，新政后672萬(wàn)，首付增加256萬(wàn)。

3.在貸款年限上，不管首套二套都納入調(diào)控范圍，最長(zhǎng)可貸款25年(之前首套是30年、二套是25年)，以100萬(wàn)貸款為例，月供每月增加466元。

4.對(duì)企業(yè)名義的購(gòu)房出售做了一定限制，規(guī)定企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的商品住房再次上市交易，需滿(mǎn)3年及以上，若其交易對(duì)象為個(gè)人，按照北京市限購(gòu)政策執(zhí)行，從嚴(yán)企業(yè)的買(mǎi)賣(mài)行為，減少企業(yè)的投機(jī)行為。

5.關(guān)于“認(rèn)貸”，是認(rèn)北京還是全國(guó)貸款記錄需要進(jìn)一步的銀行細(xì)則。

【泉州】

2017年4月10日：

1.職工家庭第二次申請(qǐng)使用住房公積金貸款購(gòu)房的，首付款比例不得低于40%;

2.夫妻雙方均繳交住房公積金的，最高貸款額度由80萬(wàn)元調(diào)整至60萬(wàn)元;

3.取消本市轄區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套房、首改房允許提取住房公積金直接充當(dāng)首付款的政策。

4.職工購(gòu)房提取住房公積金應(yīng)提供房地產(chǎn)登記備案購(gòu)房合同及不少于總購(gòu)房款20%首付款發(fā)票，以轉(zhuǎn)賬方式轉(zhuǎn)入售房單位在銀行開(kāi)設(shè)的監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)補(bǔ)充首期款。

5.職工須連續(xù)繳存住房公積金滿(mǎn)12個(gè)月，方可申請(qǐng)住房公積金貸款。

2017年4月17日：

1.非泉州本市戶(hù)口在鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、晉江市、石獅市和南安市官橋鎮(zhèn)、水頭鎮(zhèn)、石井鎮(zhèn)新購(gòu)住房(含新建商品房和二手住房)的，只允許購(gòu)買(mǎi)一套(購(gòu)房前須繳滿(mǎn)1年個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)，或者辦理居住證1年以上)。

2.新購(gòu)買(mǎi)的商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)2年方可轉(zhuǎn)讓。

3.2017年5月1日起，全面實(shí)行存量房網(wǎng)上簽約備案和交易資金監(jiān)管。

2017年5月3日：

職工家庭實(shí)際擁有住房套數(shù)少于3套的，貸款是否準(zhǔn)入及具體首付比例根據(jù)職工家庭已有住房公積金次數(shù)進(jìn)行界定。職工家庭實(shí)際擁有的住房套數(shù)達(dá)到3套及以上的，無(wú)論是否曾有住房公積金貸款記錄，均不得受理其貸款申請(qǐng)。

2017年5月10日：

1.戶(hù)口要落泉州一年才能買(mǎi)房，買(mǎi)方一定要帶戶(hù)口本。

2.居住證最多只能過(guò)期一年，舊證和新證都要有?！　?.社保要社?？右荒昝骷?xì)。

4.個(gè)稅繳滿(mǎn)一年。（文/林錦旺  整理）