不久前，南京的姚某夫婦從他人手中買下一套房屋，卻在收房當(dāng)天從周圍鄰居那里得知這竟是一套發(fā)生過自殺事件的“兇宅”。姚某為此將原房主訴至法院，要求對(duì)方賠償違約金62萬元。

12月21日，揚(yáng)子晚報(bào)紫牛新聞?dòng)浾邚哪暇┦兄屑?jí)人民法院了解到該案的最終判決結(jié)果，該院二審維持了由房屋賣方賠償原告損失15萬元的一審判決結(jié)果。承辦法官表示，基于我國(guó)民法確立的誠(chéng)實(shí)信用原則，房屋賣方應(yīng)主動(dòng)核實(shí)并告知可能會(huì)對(duì)交易產(chǎn)生重大影響的“兇宅”情況，本案被告的行為屬于違約。

(資料圖片僅供參考)

收房時(shí)得知竟是“兇宅”，起訴索賠62萬元

姚某夫婦想購買一套房屋改善居住條件，兩人看中權(quán)某名下的一套房屋。2021年4月，雙方簽訂房屋買賣合同。合同約定，購房款310萬元，交付的房屋內(nèi)不得存在他殺、自殺、自然死亡等事件；如有違約，按標(biāo)的額的20%承擔(dān)違約責(zé)任。原告按期支付全部購房款后，辦理了過戶手續(xù)。

收房當(dāng)天，姚某夫婦通過周圍鄰居了解到，該房屋在15年前發(fā)生過自殺事件，而被告在購房前并未向原告披露過該情況。姚某認(rèn)為，權(quán)某的行為有違誠(chéng)信，存在明顯違約，于是訴至法院，要求權(quán)某支付違約金62萬元。

權(quán)某辯稱，案涉房屋是其從他人處購買，且自己在房屋內(nèi)居住多年，對(duì)于自殺事件并不知情；“兇宅”概念僅是原告的心理因素使然，案涉房屋不存在任何質(zhì)量問題，也不影響實(shí)際居住使用，且已過戶完成。權(quán)某請(qǐng)求法院駁回對(duì)方的訴訟請(qǐng)求。

法院：應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，酌定判賠15萬元

鼓樓法院一審認(rèn)為，雙方合同約定，原告要求被告出售的房屋不存在自殺、他殺等情形。被告作為房屋的賣方，應(yīng)當(dāng)向買方如實(shí)告知房屋的實(shí)際狀況和相關(guān)信息。

而在原告已明確提出上述要求的情況下，不論被告對(duì)該信息是否了解，被告都應(yīng)當(dāng)積極核實(shí)了解相關(guān)情況并如實(shí)告知原告。被告未能核實(shí)了解，出售的房屋確實(shí)存在自殺的情形，違反了雙方約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

法院認(rèn)為，基于我國(guó)社會(huì)的傳統(tǒng)習(xí)俗，使用者往往會(huì)因房屋內(nèi)發(fā)生過自殺案件而產(chǎn)生消極心理影響，且部分購房者不愿意購買發(fā)生過自殺事件的房屋，導(dǎo)致此類房屋交易價(jià)格受到相應(yīng)折貶。本案中，原告并無證據(jù)證明房屋的貶損金額，其主張的62萬元違約金過分高于其實(shí)際損失，應(yīng)予以酌減。

綜合房屋內(nèi)發(fā)生自殺事件的時(shí)間、房屋使用情況、被告的過錯(cuò)程度、房屋成交價(jià)格及成交后的價(jià)格變動(dòng)等因素，鼓樓法院一審酌定被告賠償原告損失15萬元。姚某不服提起上訴，南京市中級(jí)人民法院二審駁回上訴，維持了原判決。

法官：賣方應(yīng)主動(dòng)核實(shí)并告知“兇宅”情況

該案是一起涉及“兇宅”的二手房交易糾紛。該案一審承辦法官李彭介紹，“兇宅”一般是指發(fā)生兇殺、自殺等非自然死亡事件的房舍，具有“兇宅”特性的房屋雖然不影響居住功能，但會(huì)對(duì)購買者居住心理產(chǎn)生消極影響，客觀上也會(huì)影響房屋的交易價(jià)值。

“根據(jù)《民法典》規(guī)定，處理民事糾紛，法律沒有規(guī)定的，可以適用習(xí)慣?！畠凑m非法律術(shù)語，但‘兇宅’客觀上產(chǎn)生消極影響可以理解為一種社會(huì)公眾的習(xí)慣，故不應(yīng)簡(jiǎn)單視為‘迷信’思想予以否認(rèn)。”他表示。

李彭表示，誠(chéng)實(shí)信用原則是我國(guó)民法確立的基本原則之一，基于該原則的要求，賣方應(yīng)主動(dòng)核實(shí)并告知可能會(huì)對(duì)交易產(chǎn)生重大影響的“兇宅”情況。本案中，被告權(quán)某的行為明顯違反了合同約定，屬于違約行為。綜合案件情況并權(quán)衡各種因素后判決被告支付一定金額的違約金，體現(xiàn)了司法對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的維護(hù)，對(duì)誠(chéng)實(shí)信用和公序良俗原則的關(guān)注。

在二手房交易中，賣方應(yīng)本著誠(chéng)信原則，如實(shí)披露房屋的真實(shí)信息。而買方也要謹(jǐn)慎行之，可進(jìn)行實(shí)地勘察，也可向物業(yè)公司、周圍鄰居等了解房屋相關(guān)情況。同時(shí)，買賣雙方應(yīng)在房屋買賣合同中就“兇宅”等相關(guān)情形進(jìn)行約定，并附加違約條款。

通訊員 寧法宣 揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾?萬承源

校對(duì) 陶善工