小區(qū)公共收益 公開透明最重要

泉州網(wǎng)10月22日訊 （記者 吳志明 魏曉芳 郭芳蓉 文/圖）為規(guī)范住宅小區(qū)公共收益管理，維護業(yè)主合法權(quán)益，省住建廳日前下發(fā)通知，就《關(guān)于加強住宅小區(qū)公共收益管理的指導(dǎo)意見》（征求意見稿）向社會公開征求意見。此前不久，泉州在全市范圍內(nèi)開展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占小區(qū)業(yè)主公共收益專項整治行動。小區(qū)公共收益的話題因此引起廣泛關(guān)注。

那么，市民對小區(qū)公共收益了解多少？泉州地區(qū)小區(qū)公共收益目前的管理情況如何？哪些小區(qū)的做法值得借鑒？存在哪些問題？未來如何進行更加規(guī)范的管理？帶著這些問題，連日來，記者進行了走訪調(diào)查。

記者走訪

小區(qū)公共收益 多數(shù)業(yè)主不清楚

“您對小區(qū)公共收益了解嗎？知道這些錢都用在何處了嗎？”近日，記者走訪了泉州多個小區(qū)，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)業(yè)主對小區(qū)公共收益情況知之甚少。

在洛江區(qū)金鳳嶼小區(qū)，記者看到小區(qū)公告欄被租房、招聘等信息占據(jù)，樓棟電梯間里有課程培訓(xùn)、酒類廣告等。記者先后采訪了三名業(yè)主，他們均稱，不知道電梯廣告收益屬于業(yè)主公共收益，更不清楚廣告收益的收支明細(xì)。

“這方面我不太清楚，平時工作忙，也沒怎么關(guān)注?！痹壬患易x江池店藍(lán)灣半島小區(qū)已經(jīng)三年了，對于小區(qū)公共收益，他不是很了解，但之前業(yè)主群里就小區(qū)公共收益使用有關(guān)情況發(fā)起投票，他投了贊成票。

洛江區(qū)力標(biāo)新時代業(yè)主李先生說：“我們小區(qū)的電梯廣告很多。小區(qū)后面的停車場剛建好不久，停車費用也屬于公共收益，但是目前收益有多少，去了哪里，我沒有特別關(guān)注?！?/p>

家住大江盛世C區(qū)的郭先生是極少數(shù)清楚小區(qū)公共收益情況的業(yè)主?！叭ツ昴甑?，小區(qū)業(yè)委會公示了下半年的公共收益明細(xì)，今年8月份，我還領(lǐng)到了小區(qū)發(fā)放的一桶花生油。”他告訴記者，他一直都有關(guān)注小區(qū)公共收益，“我是做法律相關(guān)工作的，對這方面有所了解，小區(qū)的管理做得比較好。”

值得借鑒

收支賬目清楚 使用公開透明

記者采訪發(fā)現(xiàn)，不少小區(qū)對公共收益的管理較為規(guī)范。

藍(lán)灣半島黨建宣傳牌費用從公共收益中支出

晉江藍(lán)灣半島小區(qū)業(yè)委會主任葉桂棟介紹，2019年1月業(yè)委會成立后，聘請第三方公司對小區(qū)公共收益進行審計，2013年6月至2018年12月31日，小區(qū)公共收益共計50余萬元，這筆錢在公示后轉(zhuǎn)至業(yè)委會專用賬戶。截至2020年12月31日，小區(qū)公共收益余額達60余萬元，主要來源為電梯廣告、小區(qū)公共攤位、豐巢快遞柜進場費、通信基站場地使用費等。

“其中的56萬余元已經(jīng)在今年2月份以現(xiàn)金紅包方式回饋給業(yè)主，其余部分用于建設(shè)小區(qū)游樂設(shè)施、黨建文化宣傳欄等?！毙^(qū)物業(yè)經(jīng)理陳智紅介紹，公共收益的使用有嚴(yán)格流程，如果業(yè)主投贊成的票數(shù)沒有超過一定比例，就不能使用。小區(qū)圖書館建設(shè)原本要使用公共收益，但因贊成票數(shù)不達標(biāo)，最后由物業(yè)出資建設(shè)。葉桂棟說，公共收益由專人負(fù)責(zé)管理財務(wù)，小區(qū)每季度公示使用情況明細(xì)，讓廣大業(yè)主知曉。

大江盛世購買游樂設(shè)施的經(jīng)費來自公共收益

“我們小區(qū)公共收益的臺賬清楚，會如期在顯著位置上公示。”洛江大江盛世C區(qū)業(yè)委會主任黃開福說，我們采用收支兩條線，設(shè)置財務(wù)和出納，由不同的人負(fù)責(zé)。公章、私章也分開管理。據(jù)悉，該小區(qū)公共收益以電梯廣告和游泳池出租費為主。公共收益每半年在小區(qū)公告欄、業(yè)主群內(nèi)進行公示，接受業(yè)主監(jiān)督。

黃開福告訴記者，公共收益主要用于小區(qū)公共設(shè)施維護、購買回饋業(yè)主的禮品和小區(qū)活動的支出，像翻新改造小區(qū)籃球場、購買游樂設(shè)施等。此外，業(yè)委會工作經(jīng)費也從公共收益中支出。

云谷小區(qū)公共收益以停車管理費為主

豐澤區(qū)云谷小區(qū)業(yè)委會主任林憲泉介紹，停車費是小區(qū)公共收益主要來源，一年有50萬元左右，加上其他收益，一年有五六十萬元。去年小區(qū)被納入老舊小區(qū)改造項目，獲得約500萬元的補助，業(yè)委會從公共收益中拿出50萬元用于提升小區(qū)整體環(huán)境。

目前小區(qū)的物業(yè)費是每平方米0.5元，物業(yè)公司經(jīng)營壓力比較大。經(jīng)過協(xié)商，業(yè)委會拿出停車費的50%補貼給物業(yè)公司。此外，這幾年小區(qū)加裝電梯比較多，業(yè)委會按照每部1萬元進行補助。目前小區(qū)建好、在建或者申請的電梯有20部左右。“公共收益管理由專業(yè)會計負(fù)責(zé)，對于大筆支出，會召開業(yè)委會或者業(yè)主大會進行討論，然后公示。每季度的業(yè)委會收支明細(xì)公示中也會包含小區(qū)公共收益情況?！绷謶椚f。

存在問題

收益未見公示 還有瞞報漏報

走訪中，記者在一些小區(qū)沒有看到公共收益的公示情況。此前，市住建局在其組織的專項整治行動中也發(fā)現(xiàn)了一些問題，包括公共收益公示不規(guī)范、瞞報漏報、分配不規(guī)范等。

福隆星城小區(qū)宣傳欄上未看到公共收益公示

18日上午，記者在鯉城區(qū)福隆星城小區(qū)看到，物業(yè)在各樓棟設(shè)置的宣傳欄上沒有關(guān)于小區(qū)公共收益的內(nèi)容。之前住建部門在專項整治中發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)未及時公示業(yè)主公共收益、水電費公攤等情況，當(dāng)場開具整改通知單。小區(qū)物業(yè)項目經(jīng)理袁先生稱，其實他們有公示，一般公示十天左右就會更新內(nèi)容。小區(qū)業(yè)委會6月底任期屆滿，目前新的一屆尚未成立。

在城東瀾湖郡小區(qū)，記者也沒有發(fā)現(xiàn)有關(guān)小區(qū)公共收益的公示內(nèi)容。物業(yè)負(fù)責(zé)人林女士稱，小區(qū)目前還沒成立業(yè)委會，自己剛接手，對于小區(qū)公共收益有沒有公示、有沒有存檔等還不太清楚。

御景家園小區(qū)公示比較規(guī)范

浮橋御景家園小區(qū)之前也因未及時公示被要求整改。18日上午，記者在該小區(qū)各幢樓電梯間公告欄上看到了《2021年第一季度和第二季度的小區(qū)公共收益情況匯總表》，表格里列有項目、合同期限、合同金額、經(jīng)營管理費用、余額等明細(xì)。

在之前的專項整治中，永春縣寶龍城市廣場物業(yè)（華龍物業(yè)）存在瞞報漏報被要求整改。該小區(qū)上報無公共收益，但永春縣住建局檢查發(fā)現(xiàn)該小區(qū)有4處智能充電系統(tǒng)，這些應(yīng)為公共收益。記者了解到，該小區(qū)共設(shè)有四五十個智能充電插座，分布在小區(qū)四個位置。該小區(qū)業(yè)委會2020年12月成立，其負(fù)責(zé)人介紹，物業(yè)稱小區(qū)智能充電系統(tǒng)共收益8萬多元，扣除電費、人工費后剩余1.9萬多元，按照三七開分成，業(yè)委會于今年9月收到1.3萬多元。

在聯(lián)合檢查中，惠安縣泉州萬晟基業(yè)物業(yè)管理有限公司所接管的萬晟鳳凰城住宅小區(qū)，被發(fā)現(xiàn)停車場管理人員工資成本73500元是從業(yè)主公共收益中支出。惠安縣住建局現(xiàn)場下發(fā)責(zé)令整改通知書，限期要求整改到位。

部門聲音

開展專項整治行動 督促物業(yè)規(guī)范經(jīng)營

記者從市住建局了解到，我市現(xiàn)有接管物業(yè)小區(qū)的物業(yè)企業(yè)數(shù)量584家，物業(yè)服務(wù)小區(qū)數(shù)量1278個。今年6月至9月，市住建局聯(lián)合有關(guān)部門在全市范圍內(nèi)開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占小區(qū)業(yè)主公共收益專項整治行動，整治內(nèi)容包括：2019年以來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否侵占屬于小區(qū)業(yè)主的公用部分、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的公共收益；是否按規(guī)定分配公共收益；是否將公共收益存入專戶；是否每季度末將公共收益收支明細(xì)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域醒目位置公開公示等。

通過專項整治，全市累計回收企業(yè)自查自糾表1278份，累計收集問題（線索）183件，現(xiàn)已辦結(jié)180件，占比98.36%；市縣兩級住建部門累計抽查物業(yè)住宅小區(qū)1003個，責(zé)令433個住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行整改，對20家企業(yè)依法依規(guī)進行信用扣分，并通報曝光，其余小區(qū)由市縣兩級住建部門委托會計審計核實。

市住建局相關(guān)科室負(fù)責(zé)人表示，下階段，該局將繼續(xù)深入開展公共收益專項整治，進一步推進業(yè)委會成立，發(fā)揮業(yè)委會執(zhí)行機構(gòu)功能，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營。同時持續(xù)發(fā)揮社會監(jiān)督作用，通過普及《物業(yè)管理條例》《民法典》等相關(guān)法律法規(guī)，營造社會各方面關(guān)心、支持參與物業(yè)管理的良好氛圍。積極拓寬宣傳途經(jīng)，公布投訴舉報渠道，充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用。此外還將持續(xù)開展公共收益專項督查工作，將公共收益管理情況納入信用評價內(nèi)容，作為企業(yè)年度信用評價的依據(jù)；督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時將小區(qū)公共收益存入專戶，嚴(yán)格實行“收支兩條線”，并且要求每季度公示一次，接受全體業(yè)主監(jiān)督。

律師說法

公共收益不公開 業(yè)主和業(yè)委會可起訴

福建重宇合眾（泉州）律師事務(wù)所王超麗律師介紹，《物業(yè)管理條例》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！陡＝ㄊ∥飿I(yè)管理條例》同樣明確，小區(qū)公共收益歸全體業(yè)主所有，而且必須納入專用賬戶管理。

今年1月1日起實施的《民法典》第282條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共同部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。同時，第283條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)?、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

物業(yè)公司如果存在不公開公共收益和拒不分配公共收益的侵權(quán)行為，根據(jù)《民法典》第287條，業(yè)主有權(quán)請求物業(yè)承擔(dān)民事責(zé)任，有成立業(yè)委會的小區(qū)，由業(yè)委會代表全體業(yè)主向法院提起民事訴訟。業(yè)委會既可以請求物業(yè)將扣除合理成本后的公共收益用于補充專項維修資金，也可以請求物業(yè)返還扣除合理成本后的公共收益，然后再根據(jù)《民法典》第283條的規(guī)定進行分配。

另外，業(yè)主或業(yè)委會還可以向有關(guān)行政機關(guān)投訴舉報。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的上述行為除了構(gòu)成民事侵權(quán)外，同時還構(gòu)成行政違法，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第63條的規(guī)定，相關(guān)主管部門可以對其進行罰款的行政處罰。

王超麗律師建議，要加強業(yè)主的法律意識，可由業(yè)委會召集業(yè)主共同學(xué)習(xí)有關(guān)小區(qū)公共利益的法律知識，強化“小區(qū)公共利益屬于全體業(yè)主所有”這一意識。同時物業(yè)要規(guī)范自己的管理行為，物業(yè)是小區(qū)的管理者，并不是公共利益的所有者，未經(jīng)業(yè)委會或全體業(yè)主授權(quán)，不能隨意支配小區(qū)公共利益。此外相關(guān)部門要加強監(jiān)督管理，建立相關(guān)監(jiān)督機制，加大處罰力度，強化問責(zé)制度，規(guī)范物業(yè)的管理行為，保障小區(qū)公共利益，切實做到“小區(qū)公共事務(wù)由業(yè)主說了算”。

泉州市物業(yè)管理協(xié)會主要負(fù)責(zé)人郭志銘稱，小區(qū)公共收益還是應(yīng)由代表業(yè)主的業(yè)委會來收取，沒有成立業(yè)委會的可由社區(qū)居委會行使職權(quán)。此外還要進一步強化黨建引領(lǐng)，積極探索“物業(yè)＋黨建”新模式，不斷強化基層黨組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的領(lǐng)導(dǎo)，擴大物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨的組織覆蓋和工作覆蓋，提升物業(yè)服務(wù)水平。

相關(guān)案例

業(yè)主起訴物業(yè) 要求“查賬”

法院：公開

作為小區(qū)建筑物區(qū)分所有人，業(yè)主享有知情權(quán)，享有了解小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共有權(quán)及共同管理權(quán)等相關(guān)事項的權(quán)利。因?qū)π^(qū)物業(yè)服務(wù)存在質(zhì)疑，謝某等人將物業(yè)起訴至法院，要求公開相關(guān)資料和情況。日前，豐澤法院對該案作出判決。

2014年，某物業(yè)公司與地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，由該公司為市區(qū)泉秀街某小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。自物業(yè)公司管理小區(qū)開始，就對小區(qū)的共有部位進行經(jīng)營并取得收益。2019年，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會簽訂合同，約定物業(yè)公司每年向業(yè)委會支付廣告收入8萬元，公共車位收入每月8000元，兩項費用共計每年17.6萬元。

小區(qū)業(yè)主謝某等人認(rèn)為，依據(jù)上述費用推算，物業(yè)公司自2004年至2019年間，廣告收入和公共車位收入就高達264萬元，但物業(yè)公司從未將經(jīng)營收益情況向業(yè)主公示，也沒有將公共收益返還給業(yè)主。謝某等人多次要求物業(yè)公司公布相關(guān)資料情況，均被拒絕。2021年，謝某等人作為原告，將物業(yè)公司告上法庭。日前，豐澤法院審理認(rèn)為，物業(yè)公司根據(jù)業(yè)主委托管理時，應(yīng)接受業(yè)主監(jiān)督。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，業(yè)主的知情權(quán)范圍包括，小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的籌集、使用情況，物業(yè)服務(wù)合同，共有部分的使用收益情況，停車位、車庫處分情況等。綜上，法院判令物業(yè)公司應(yīng)向謝某等人出示2004年至2019年小區(qū)共有部分、共用設(shè)施收益情況及其配套合同、收費憑證等。