但是從一線(xiàn)城市和二三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)漲幅來(lái)看，兩者出現(xiàn)分化。北京、上海、深圳在過(guò)去十年中房?jī)r(jià)年度平均漲幅達(dá)到15%~20%。而大部分二線(xiàn)城市的漲幅不到10%。

由于一線(xiàn)城市的樓市已經(jīng)進(jìn)入存量市場(chǎng)為主的階段。以二手房的房?jī)r(jià)漲幅更能體現(xiàn)出房?jī)r(jià)上漲的直觀(guān)感受。據(jù)統(tǒng)計(jì)，與14年末相比，深圳二手房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅為66%，北京二手房?jī)r(jià)漲幅為48%，上海二手房?jī)r(jià)漲幅為39%。而這與這些城市10%左右的GDP增長(zhǎng)水平、人均收入增長(zhǎng)水平完全脫離。

易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2015年，全國(guó)35個(gè)大中城市(商品房)房?jī)r(jià)收入比均值為10.2。其中深圳為27.7，上海為20.8，北京為18.1，而廈門(mén)(16.6)、福州(14.7)等強(qiáng)二線(xiàn)城市也在趕超。

如果與世界上房?jī)r(jià)最貴的大城市做橫向的對(duì)比：紐約的房?jī)r(jià)收入比為8、東京10、倫敦12、首爾7.7。不難看出，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到了國(guó)際前列。

泡沫在聚集

由于中國(guó)大量三四線(xiàn)城市仍然處于去庫(kù)存的周期，房地產(chǎn)泡沫是否存在的討論，也因此集中在部分房?jī)r(jià)飆漲的城市。

但過(guò)去所有唱空中國(guó)房地產(chǎn)的聲音都沒(méi)有應(yīng)驗(yàn)，說(shuō)明去論證泡沫、和驗(yàn)證泡沫何時(shí)崩潰絕非易事。在房?jī)r(jià)十多年穩(wěn)步上漲的現(xiàn)實(shí)面前，人們對(duì)房?jī)r(jià)泡沫的愈發(fā)謹(jǐn)慎。大量的學(xué)界和業(yè)界意見(jiàn)領(lǐng)袖用“看不懂”代替了“必然崩盤(pán)”的字眼，這種變化耐人尋味。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉的觀(guān)點(diǎn)是，泡沫肯定是有的，全世界20個(gè)房?jī)r(jià)最貴的城市中國(guó)就占了一半。

“但泡沫大不大還有何時(shí)崩潰不好說(shuō)，只有當(dāng)泡沫崩潰的時(shí)候，我們才知道又發(fā)生了一次泡沫。”

中城聯(lián)盟第十屆輪值主席、朗詩(shī)集團(tuán)董事會(huì)主席田明說(shuō)，有些城市房?jī)r(jià)不錯(cuò)，地價(jià)更不錯(cuò)，但不可持續(xù)。它其實(shí)反映的問(wèn)題是中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)比較差，錢(qián)又比較充裕，還能投進(jìn)去的只有一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目和土地，但是太多的錢(qián)涌向了這些地方，導(dǎo)致了價(jià)格上升，特別是地價(jià)上升比房?jī)r(jià)更快，這樣的景象讓我們很警覺(jué)。

趙曉認(rèn)為，要判斷房?jī)r(jià)的天花板，一要考慮到中國(guó)尚未完成的城鎮(zhèn)化，二是居民房貸杠桿仍存在發(fā)展的空間。

如果說(shuō)一二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了看不懂的地步，那么除了這些高能級(jí)城市自身具有強(qiáng)大的人口資源吸附能力外，是什么原因造成高房?jī)r(jià)?

了解這些，才能判斷是否存在泡沫。

海通證券姜超團(tuán)隊(duì)就北京、上海、深圳過(guò)去十年(2005年~2016年)的房?jī)r(jià)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)其房?jī)r(jià)實(shí)際上超過(guò)當(dāng)?shù)豨dp增幅，而與地方存款總額增幅高度重合。

在該周期內(nèi)，上海的存款總額年均增速15.6%，同期年均房?jī)r(jià)上漲12.3%。北京的存款總額年均增速 15.5%，同期年均房?jī)r(jià)上漲13.9%。深圳的存款總額年均增速19%，同期年均房?jī)r(jià)上漲19.5%。

2015年，作為國(guó)內(nèi)金融中心的京滬深存款總額增幅均出現(xiàn)了一個(gè)脈沖，分別達(dá)到30%、42%和57%。深圳在存款增幅上的領(lǐng)先，也對(duì)應(yīng)這這一輪由其領(lǐng)漲一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)。

由此海通證券這次研究得出結(jié)論是，北上廣深房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的神話(huà)來(lái)自貨幣支撐。和中國(guó)房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)度最高的不是經(jīng)濟(jì)、土地，而是貨幣指標(biāo)，無(wú)論M2增速，還是總存款增速，都和房?jī)r(jià)走勢(shì)高度一致。

但將房?jī)r(jià)僅歸結(jié)于貨幣政策難免有些一元論。如果說(shuō)貨幣的泛濫和瘋狂涌入一線(xiàn)城市樓市加劇了強(qiáng)勁的需求，那么合理的土地供給則是住房市場(chǎng)供給平衡和平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)。一個(gè)區(qū)域的土地短期供應(yīng)過(guò)多會(huì)導(dǎo)致庫(kù)存，供應(yīng)過(guò)少會(huì)推高地價(jià)和房?jī)r(jià)。

中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所研究員張斌就認(rèn)為一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)根本推手在于土地供給。據(jù)其統(tǒng)計(jì)，四個(gè)一線(xiàn)城市2009年住宅用地超過(guò)2000萬(wàn)平方米，到2015年下降到1455萬(wàn)平方米;而與此相對(duì)應(yīng)的住宅樓面均價(jià)從不足6000元上升到11000元。

不過(guò)，經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)記者統(tǒng)計(jì)了2011~2015年京滬深三個(gè)城市的住宅用地供應(yīng)情況，結(jié)論是計(jì)劃供應(yīng)土地面積逐年遞減，但土地出讓金總額卻呈明顯上升趨勢(shì)。其中北京市連續(xù)幾年都未完成住宅供應(yīng)指標(biāo)，其中2011年、2014年僅完成住宅用地供應(yīng)指標(biāo)約50%。

與之對(duì)比的是更加依賴(lài)土地財(cái)政的三四線(xiàn)城市，記者對(duì)近年來(lái)溫州、蕪湖、沈陽(yáng)、常州、無(wú)錫等去庫(kù)存壓力較大的城市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些城市均超量供應(yīng)土地，建造新城，導(dǎo)致了階段性的供過(guò)于求。更有甚者在去庫(kù)存政策前，房?jī)r(jià)較高位出現(xiàn)腰斬。

房產(chǎn)界人士任志強(qiáng)的觀(guān)點(diǎn)是：政府把土地作為商品進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，把土地的收益當(dāng)做非納入預(yù)算的小金庫(kù)，本身存在制度問(wèn)題。因此土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中占到60%、70%。“比如，為什么住宅的價(jià)格要比商業(yè)的價(jià)格高?因?yàn)閷?duì)政府來(lái)說(shuō)，住宅只能是一次性的投入，后期沒(méi)有稅收。地方政府寧愿給你折價(jià)，也希望你蓋更多的寫(xiě)字樓，因?yàn)楸澈笥懈喽愂铡?rdquo;類(lèi)似這樣的動(dòng)機(jī)，使得住宅用地的供應(yīng)跟不上。

何去何從

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化調(diào)整的走勢(shì)是今后一個(gè)時(shí)期的主基調(diào)。不過(guò)很多觀(guān)察者表示，在泡沫化傾向面前，風(fēng)險(xiǎn)需要正視。

房地產(chǎn)過(guò)去波瀾壯闊的行情無(wú)疑得益于中國(guó)城鎮(zhèn)化。但業(yè)內(nèi)的普遍預(yù)計(jì)是，中國(guó)城鎮(zhèn)化大概還要十幾年就能夠完成，房地產(chǎn)的空間大概也就在5~10年間。

更值得警惕的是，高房?jī)r(jià)占據(jù)了金融等社會(huì)核心資源，占據(jù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的空間，加劇了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的畸形和惡化，放任自流的結(jié)果必然是遭到反噬。

其實(shí)對(duì)大多數(shù)普通人而言，幾乎沒(méi)有更多的選擇。資本管制導(dǎo)致海外配置資金的辦法只是杯水車(chē)薪。這也就解釋了為什么那么多資金涌入“相對(duì)安全”的一線(xiàn)樓市。

田明認(rèn)為，一線(xiàn)樓市在全國(guó)樓市中，風(fēng)險(xiǎn)較小，這是全球主要房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍規(guī)律。但同時(shí)，一線(xiàn)城市風(fēng)險(xiǎn)小也是相對(duì)的概念，泡沫破裂帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將是系統(tǒng)性的。另外，即便是一線(xiàn)城市，不同的區(qū)位，不同的房屋業(yè)態(tài)也有較大的差異。

經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)采訪(fǎng)的多位業(yè)內(nèi)人士均表示，防范房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，一是從供給側(cè)入手，從制度入手去解決土地供應(yīng)問(wèn)題，另外一個(gè)則是房地產(chǎn)杠桿要降下來(lái)。

供給側(cè)改革，主要是土地。全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌認(rèn)為，目前全國(guó)樓市所以出現(xiàn)嚴(yán)重分化，和土地供應(yīng)密不可分。“過(guò)去若干年把房子蓋錯(cuò)了地方，該蓋的地方?jīng)]有指標(biāo)、沒(méi)有土地，不該蓋的地方拼命蓋。土地資源的配置、土地供應(yīng)的節(jié)奏非常重要，這屬于供給側(cè)改革。”“雖然我們提出要控制大城市，實(shí)際上是政府一方的意愿，但事實(shí)上是老百姓(50.320, 0.00, 0.00%)決定的，就業(yè)環(huán)境好不好，資源配置好不好，大家都想來(lái)這里就業(yè)，但是你沒(méi)有土地供應(yīng)，肯定是房?jī)r(jià)大漲，房?jī)r(jià)大漲的背后就是容易形成泡沫。”顧云昌說(shuō)。

其次，從需求端看，銀行也意識(shí)到了房貸杠桿過(guò)快增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。比如在熱點(diǎn)城市提高了首付，提高了借貸的比例，比如說(shuō)對(duì)首付貸這樣的產(chǎn)品進(jìn)行了處理，目的也在于控制和遏制杠桿，防范風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大。

中國(guó)人民銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿曾做了一個(gè)測(cè)算，過(guò)去十幾年當(dāng)中，杠桿率上升1/3的來(lái)源是房?jī)r(jià)的上漲。由此，他建議在房地產(chǎn)領(lǐng)域采取很多措施抑制泡沫過(guò)度的成長(zhǎng)，抑制過(guò)度的金融資源流入到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中去。

央行主管媒體《金融時(shí)報(bào)》日前發(fā)文稱(chēng)，“當(dāng)前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的高杠桿問(wèn)題，在很大程度上，也與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)。部分城市樓市的“高燒”狀態(tài)，正在朝著泡沫化方向演變。要警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)泡沫一旦破裂，其引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)經(jīng)濟(jì)金融造成嚴(yán)重傷害。”