誰在制造中國的房價(jià)泡沫?

陳哲 謝敏敏 余舒虹

房價(jià)!房價(jià)!被誰綁架?一句“有泡沫的城市房價(jià)還在漲;沒泡沫的城市想漲也漲不上去”道出當(dāng)下——經(jīng)濟(jì)呈L型走勢時(shí)的中國尷尬“房事”。

一邊是投資增速與信貸社會融資下降，一邊是房地產(chǎn)銷售火爆，PPP訂單驟增。此間，貨幣政策傳遞回歸中性穩(wěn)健信號，其制約因素或緣自房價(jià)地價(jià)的暴漲。

這個(gè)時(shí)候，當(dāng)?shù)赝酢⒄{(diào)控(調(diào)控辟謠)、假離婚、通宵排隊(duì)等字眼頻繁成為輿論熱詞的時(shí)刻，常常意味著房價(jià)上漲再次成為全社會最大焦點(diǎn)，沒有之一。

類似這樣的全民性話題，在過去很多年不斷地出現(xiàn)，人們對高房價(jià)的爭論起起落落。作為房市空頭和多頭的顯著代表，投行經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠和房地產(chǎn)商任志強(qiáng)的觀點(diǎn)在過去十年各有擁躉。任志強(qiáng)從一位曾經(jīng)的龍頭房企領(lǐng)導(dǎo)人變成中國房地產(chǎn)市場最有說服力的意見領(lǐng)袖?，F(xiàn)在，無論是謝國忠還是任志強(qiáng)，各種討論中已經(jīng)聽不到他們的聲音。

然而，深圳、上海、北京的房價(jià)在過去一年中接力棒式的上漲，讓那個(gè)縈繞了中國房地產(chǎn)多年的話題再次被提出：房價(jià)是否存在泡沫?“房價(jià)是否有泡沫，需獨(dú)立觀察，綜合研判，客觀分析。”一位住建部接近人士稱。

至少，泡沫的風(fēng)險(xiǎn)顯而易見。首先其對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠出效應(yīng)將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)整體結(jié)構(gòu)的畸形。而一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格大幅的下降，不良資產(chǎn)就會出現(xiàn)。從而連累整個(gè)金融體系和宏觀經(jīng)濟(jì)。日前，央行主管媒體發(fā)文稱，要警惕當(dāng)前部分城市樓市的“高燒”狀態(tài)，正在朝著泡沫化方向演變。

如此，問題有多嚴(yán)重?有無解決之策?

如果不能理性地辨析房價(jià)泡沫，又如何采取恰當(dāng)?shù)膽?yīng)對措施?

現(xiàn)實(shí)是，這的確有點(diǎn)難。

房價(jià)還在飆漲？！

其實(shí)，對市場泡沫的擔(dān)心主要來自于一線城市。然而，由于一線城市居民強(qiáng)勁的需求和資源支配能力，又切切實(shí)實(shí)通過市場交易讓房價(jià)步步攀升，這個(gè)泡沫是否存在成為爭議點(diǎn)。

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌說，這是一個(gè)非常矛盾的現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫主要是在一線城市和部分二線城市，并不是全方位的泡沫，在我們一些四線城市，可以說基本沒有泡沫。但恰恰是有泡沫的城市，房價(jià)還在漲，是投資者最熱衷去的地方，沒有泡沫的城市希望漲也漲不上去。

按照經(jīng)濟(jì)學(xué)定義，所謂泡沫，指的是一種資產(chǎn)在連續(xù)的交易過程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，在這時(shí)的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。泡沫經(jīng)濟(jì)的兩大特征是：供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量;市場價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐。

兩大特征分別反映了中國三四線城市和一線城市的樓市狀態(tài)。人們普遍聚焦的是，國內(nèi)一線城市的房屋價(jià)格已經(jīng)成為普通居民難以承受之重。

盡管二三線城市因?yàn)檫^去房屋供給量過多而處于去庫存的階段，但是房價(jià)收入比更能直觀反映房價(jià)給居民帶來實(shí)際影響。按照國家統(tǒng)計(jì)局和人民銀行數(shù)據(jù)，北上廣深四個(gè)一線城市的房價(jià)收入比近五年來維持在20左右，而二三線城市的房價(jià)收入比不到10，全國整體的房價(jià)收入比略超過7。

事實(shí)上，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人盛來運(yùn)在8月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會上表示。確實(shí)房價(jià)還在上漲，但漲幅在回落。他認(rèn)為，一線城市和一些二線城市房價(jià)上漲的勢頭初步得到遏制。

這與很多大中城市的民眾普遍感受不同。

從去年下半年開始，房價(jià)再度飆升的輿論和情緒，從深圳、上海、北京和一些二線城市依次傳遞。最早是在全國去庫存運(yùn)動(dòng)中，深圳房價(jià)卻以年增幅40%的水平異軍突起，隨之而來的是京滬兩地的學(xué)區(qū)房搶房潮，而后離婚買房潮、房屋交易黃牛號被叫到天價(jià)的荒誕現(xiàn)象更是占據(jù)市場炒作熱點(diǎn)。

更令市場恐慌的是房屋生產(chǎn)資料——土地價(jià)格的飆升。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月份單月全國單宗土地超過10億的地塊合計(jì)有65宗，其中溢價(jià)率超過100%的地王高達(dá)46宗，8月可以說是成為歷史上地王最密集的月份。而整個(gè)上半年，全國已出現(xiàn)219宗“地王”，已經(jīng)成為有史以來地王出現(xiàn)最密集的年份。

其中，一線城市住宅土地已經(jīng)出現(xiàn)了全面地王的現(xiàn)象，從地價(jià)同比幅度看，2016年已經(jīng)出讓的69宗住宅土地平均土地樓面價(jià)為20415元每平米，相比2015年的11533元每平米上漲了77%。

很多人相信，大量發(fā)行的貨幣成為推動(dòng)房價(jià)上漲的主因。8月12日央行公布的貨幣信貸數(shù)據(jù)顯示，住戶部門(指個(gè)人群體)的中長期新增貸款4773億元，占7月全部新增貸款比例超過100%。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)更令人吃驚：1至7月份個(gè)人按揭貸款13305億元，增長54.6%。

來自市場和供給端的種種證據(jù)，直接引向了一個(gè)話題。房價(jià)是否已經(jīng)成為人們不可承受之重?

在海通證券長期分析房地產(chǎn)分析師姜超認(rèn)為，從長期看，支撐房價(jià)的決定因素還是宏觀經(jīng)濟(jì)。從房價(jià)與GDP的關(guān)聯(lián)性看。根據(jù)海通證券的統(tǒng)計(jì)，美國過去50年新房銷售均價(jià)年均漲幅為6%，而過去50年美國的名義GDP年均增速也恰為6%左右，兩者大致相當(dāng)。而2005-2016年，全國新房價(jià)格的年均漲幅為8.3%，同期 GDP名義增速為13.4%，全國經(jīng)濟(jì)增速遠(yuǎn)超同期房價(jià)漲幅。

另外，從房地產(chǎn)杠桿來看，央行行長周小川在幾個(gè)月前提供的數(shù)據(jù)，中國的住房抵押貸款占到整個(gè)商業(yè)貸款比例不到20%，而西方國家能達(dá)到40%~50%。住房貸款存在進(jìn)一步發(fā)展的空間。

這兩個(gè)維度的數(shù)據(jù)顯示，全國的地產(chǎn)泡沫程度有限。