誰(shuí)在制造中國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫?

陳哲 謝敏敏 余舒虹

房?jī)r(jià)!房?jī)r(jià)!被誰(shuí)綁架?一句“有泡沫的城市房?jī)r(jià)還在漲;沒(méi)泡沫的城市想漲也漲不上去”道出當(dāng)下——經(jīng)濟(jì)呈L型走勢(shì)時(shí)的中國(guó)尷尬“房事”。

一邊是投資增速與信貸社會(huì)融資下降，一邊是房地產(chǎn)銷(xiāo)售火爆，PPP訂單驟增。此間，貨幣政策傳遞回歸中性穩(wěn)健信號(hào)，其制約因素或緣自房?jī)r(jià)地價(jià)的暴漲。

這個(gè)時(shí)候，當(dāng)?shù)赝?、調(diào)控(調(diào)控辟謠)、假離婚、通宵排隊(duì)等字眼頻繁成為輿論熱詞的時(shí)刻，常常意味著房?jī)r(jià)上漲再次成為全社會(huì)最大焦點(diǎn)，沒(méi)有之一。

類(lèi)似這樣的全民性話題，在過(guò)去很多年不斷地出現(xiàn)，人們對(duì)高房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論起起落落。作為房市空頭和多頭的顯著代表，投行經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠和房地產(chǎn)商任志強(qiáng)的觀點(diǎn)在過(guò)去十年各有擁躉。任志強(qiáng)從一位曾經(jīng)的龍頭房企領(lǐng)導(dǎo)人變成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最有說(shuō)服力的意見(jiàn)領(lǐng)袖?，F(xiàn)在，無(wú)論是謝國(guó)忠還是任志強(qiáng)，各種討論中已經(jīng)聽(tīng)不到他們的聲音。

然而，深圳、上海、北京的房?jī)r(jià)在過(guò)去一年中接力棒式的上漲，讓那個(gè)縈繞了中國(guó)房地產(chǎn)多年的話題再次被提出：房?jī)r(jià)是否存在泡沫?“房?jī)r(jià)是否有泡沫，需獨(dú)立觀察，綜合研判，客觀分析。”一位住建部接近人士稱。

至少，泡沫的風(fēng)險(xiǎn)顯而易見(jiàn)。首先其對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠出效應(yīng)將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)整體結(jié)構(gòu)的畸形。而一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格大幅的下降，不良資產(chǎn)就會(huì)出現(xiàn)。從而連累整個(gè)金融體系和宏觀經(jīng)濟(jì)。日前，央行主管媒體發(fā)文稱，要警惕當(dāng)前部分城市樓市的“高燒”狀態(tài)，正在朝著泡沫化方向演變。

如此，問(wèn)題有多嚴(yán)重?有無(wú)解決之策?

如果不能理性地辨析房?jī)r(jià)泡沫，又如何采取恰當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)措施?

現(xiàn)實(shí)是，這的確有點(diǎn)難。

房?jī)r(jià)還在飆漲？！

其實(shí)，對(duì)市場(chǎng)泡沫的擔(dān)心主要來(lái)自于一線城市。然而，由于一線城市居民強(qiáng)勁的需求和資源支配能力，又切切實(shí)實(shí)通過(guò)市場(chǎng)交易讓房?jī)r(jià)步步攀升，這個(gè)泡沫是否存在成為爭(zhēng)議點(diǎn)。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌說(shuō)，這是一個(gè)非常矛盾的現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫主要是在一線城市和部分二線城市，并不是全方位的泡沫，在我們一些四線城市，可以說(shuō)基本沒(méi)有泡沫。但恰恰是有泡沫的城市，房?jī)r(jià)還在漲，是投資者最熱衷去的地方，沒(méi)有泡沫的城市希望漲也漲不上去。

按照經(jīng)濟(jì)學(xué)定義，所謂泡沫，指的是一種資產(chǎn)在連續(xù)的交易過(guò)程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，在這時(shí)的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。泡沫經(jīng)濟(jì)的兩大特征是：供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量;市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐。

兩大特征分別反映了中國(guó)三四線城市和一線城市的樓市狀態(tài)。人們普遍聚焦的是，國(guó)內(nèi)一線城市的房屋價(jià)格已經(jīng)成為普通居民難以承受之重。

盡管二三線城市因?yàn)檫^(guò)去房屋供給量過(guò)多而處于去庫(kù)存的階段，但是房?jī)r(jià)收入比更能直觀反映房?jī)r(jià)給居民帶來(lái)實(shí)際影響。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和人民銀行數(shù)據(jù)，北上廣深四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)收入比近五年來(lái)維持在20左右，而二三線城市的房?jī)r(jià)收入比不到10，全國(guó)整體的房?jī)r(jià)收入比略超過(guò)7。

事實(shí)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)在8月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上表示。確實(shí)房?jī)r(jià)還在上漲，但漲幅在回落。他認(rèn)為，一線城市和一些二線城市房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭初步得到遏制。

這與很多大中城市的民眾普遍感受不同。

從去年下半年開(kāi)始，房?jī)r(jià)再度飆升的輿論和情緒，從深圳、上海、北京和一些二線城市依次傳遞。最早是在全國(guó)去庫(kù)存運(yùn)動(dòng)中，深圳房?jī)r(jià)卻以年增幅40%的水平異軍突起，隨之而來(lái)的是京滬兩地的學(xué)區(qū)房搶房潮，而后離婚買(mǎi)房潮、房屋交易黃牛號(hào)被叫到天價(jià)的荒誕現(xiàn)象更是占據(jù)市場(chǎng)炒作熱點(diǎn)。

更令市場(chǎng)恐慌的是房屋生產(chǎn)資料——土地價(jià)格的飆升。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月份單月全國(guó)單宗土地超過(guò)10億的地塊合計(jì)有65宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地王高達(dá)46宗，8月可以說(shuō)是成為歷史上地王最密集的月份。而整個(gè)上半年，全國(guó)已出現(xiàn)219宗“地王”，已經(jīng)成為有史以來(lái)地王出現(xiàn)最密集的年份。

其中，一線城市住宅土地已經(jīng)出現(xiàn)了全面地王的現(xiàn)象，從地價(jià)同比幅度看，2016年已經(jīng)出讓的69宗住宅土地平均土地樓面價(jià)為20415元每平米，相比2015年的11533元每平米上漲了77%。

很多人相信，大量發(fā)行的貨幣成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主因。8月12日央行公布的貨幣信貸數(shù)據(jù)顯示，住戶部門(mén)(指?jìng)€(gè)人群體)的中長(zhǎng)期新增貸款4773億元，占7月全部新增貸款比例超過(guò)100%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)更令人吃驚：1至7月份個(gè)人按揭貸款13305億元，增長(zhǎng)54.6%。

來(lái)自市場(chǎng)和供給端的種種證據(jù)，直接引向了一個(gè)話題。房?jī)r(jià)是否已經(jīng)成為人們不可承受之重?

在海通證券長(zhǎng)期分析房地產(chǎn)分析師姜超認(rèn)為，從長(zhǎng)期看，支撐房?jī)r(jià)的決定因素還是宏觀經(jīng)濟(jì)。從房?jī)r(jià)與GDP的關(guān)聯(lián)性看。根據(jù)海通證券的統(tǒng)計(jì)，美國(guó)過(guò)去50年新房銷(xiāo)售均價(jià)年均漲幅為6%，而過(guò)去50年美國(guó)的名義GDP年均增速也恰為6%左右，兩者大致相當(dāng)。而2005-2016年，全國(guó)新房?jī)r(jià)格的年均漲幅為8.3%，同期 GDP名義增速為13.4%，全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速遠(yuǎn)超同期房?jī)r(jià)漲幅。

另外，從房地產(chǎn)杠桿來(lái)看，央行行長(zhǎng)周小川在幾個(gè)月前提供的數(shù)據(jù)，中國(guó)的住房抵押貸款占到整個(gè)商業(yè)貸款比例不到20%，而西方國(guó)家能達(dá)到40%~50%。住房貸款存在進(jìn)一步發(fā)展的空間。

這兩個(gè)維度的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)的地產(chǎn)泡沫程度有限。