農民是去庫存成敗的關鍵?

顯然，鷹潭市的補貼政策將新增的購房主力鎖定為農民。

"只要你買房，政府就優(yōu)惠"，就像上世紀計劃生育標語一樣，鷹潭市政府把這個廣告張貼到了每一個自然村。

鷹潭市房管局副局長劉志林說，按照市政府的要求，必須每個村要見到這份海報。

江西省住建廳年初召開的地市級房管局局長座談會上甚至要求，宣傳"農民在城市購房是升值，在農村建房是貶值"的理念。

這一宣傳口號一度引起輿論嘩然。輿論質疑政府讓農民當"接盤俠"是一個巨大的陰謀。

不過，在鷹潭市委書記陳興超看來，農民進城買房既是去庫存，又是城鎮(zhèn)化，一舉兩得。

這當然不是鷹潭的首創(chuàng)。較早推出補貼的是四川眉山，并被稱為眉山模式。

早在去年5月，四川省眉山市出臺政策：當?shù)剞r民若進城購房，最高可獲500元/平方米補貼。而在眉山市這一輪購房潮中，農民工和農民購房占比高達68.3%。

鷹潭市在出臺補貼政策之前，先考察了眉山的補貼成效。

但眉山模式對地方財力有一定的要求，同時要求農民進城意愿強烈，城市的房價適合農民購買。

而事實上，并非所有的三四線城市都能同時滿足這些條件。像鷹潭這樣效仿眉山模式的補貼刺激效果如何，也仍有待檢驗。

國家信息中心宏觀經濟形勢課題組發(fā)布的一份報告曾作出判斷，認為農民工市民化是消化住宅庫存的關鍵環(huán)節(jié)和成敗所在。

在采訪中，多位官員提醒說，這么多的農民進城買房后就業(yè)怎么辦?

鷹潭市副市長吳文戈接受《中國經濟周刊》記者采訪稱，"農民工的就業(yè)可以有多重選擇，現(xiàn)在是招工難啊。"這位副市長認為，農民工進城完全不需要愁就業(yè)問題。"你隨便到市場去問一下，建筑工地上的小工，稍微有點技術的一天都有300塊錢，當然體力活很辛苦，早出晚歸，但是收入蠻好的，比我們公務員的工資都要高些，我們比較安逸一點，不用日曬雨淋。"

不過，記者采訪的鷹潭市多位官員和企業(yè)家對此并不認同，在他們看來，在整個經濟下行壓力這么大的情況下，鷹潭的就業(yè)并不樂觀。

在就業(yè)之外，教育、醫(yī)療以及交通等公共事業(yè)的承載能力能否滿足?物業(yè)管理能不能跟上?物業(yè)費農民是不是可以接受?

這一系列的問題，不只是鷹潭一個城市要面臨的問題，也是許多鼓勵農民進城買房的三四線城市所共同面臨的問題。

"庫存"的統(tǒng)計口徑

根據(jù)不同的統(tǒng)計口徑計算的庫存量及去化時間大相徑庭。在統(tǒng)計口徑上，學界尚存在分歧。

據(jù)國家信息中心宏觀經濟形勢課題組發(fā)布的《農民工市民化是消化住宅庫存關鍵環(huán)節(jié)》課題報告稱，截至2015 年末，中國狹義房地產庫存面積為7.2 億平方米，廣義房地產庫存面積為32.3 億平方米，去化周期長達30.2 個月。

狹義房地產庫存，口徑為現(xiàn)房庫存，是指已經竣工的待售現(xiàn)房，即現(xiàn)行房地產開發(fā)統(tǒng)計中"商品房待售面積"的概念。廣義房地產庫存，口徑為可售現(xiàn)期房庫存，是指現(xiàn)房庫存和期房庫存之和，即在狹義庫存的基礎上增加待售期房庫存。所謂待售期房庫存，是指尚未竣工但已經取得預售許可證的、可供銷售或出租的商品房屋建筑面積。

上述課題報告采用的是廣義的房地產庫存概念。

但北京師范大學教授鐘偉估算的庫存面積比用廣義房地產庫存概念估算的結果還要高。他認為如果將中國房地產存貨規(guī)模估計為在建住房面積，加上待售面積，扣除單位自建、公用建筑等非商品房建筑，扣除已售未交付的商品房，則可推算出當下的房地產存貨約為48 億~50 億平方米，而非7.2 億平方米。

但目前官方常用的庫存概念指的是已竣工未出售的商品房，即狹義的房地產庫存概念。