農(nóng)民是去庫存成敗的關(guān)鍵?

顯然，鷹潭市的補(bǔ)貼政策將新增的購房主力鎖定為農(nóng)民。

"只要你買房，政府就優(yōu)惠"，就像上世紀(jì)計(jì)劃生育標(biāo)語一樣，鷹潭市政府把這個(gè)廣告張貼到了每一個(gè)自然村。

鷹潭市房管局副局長劉志林說，按照市政府的要求，必須每個(gè)村要見到這份海報(bào)。

江西省住建廳年初召開的地市級(jí)房管局局長座談會(huì)上甚至要求，宣傳"農(nóng)民在城市購房是升值，在農(nóng)村建房是貶值"的理念。

這一宣傳口號(hào)一度引起輿論嘩然。輿論質(zhì)疑政府讓農(nóng)民當(dāng)"接盤俠"是一個(gè)巨大的陰謀。

不過，在鷹潭市委書記陳興超看來，農(nóng)民進(jìn)城買房既是去庫存，又是城鎮(zhèn)化，一舉兩得。

這當(dāng)然不是鷹潭的首創(chuàng)。較早推出補(bǔ)貼的是四川眉山，并被稱為眉山模式。

早在去年5月，四川省眉山市出臺(tái)政策：當(dāng)?shù)剞r(nóng)民若進(jìn)城購房，最高可獲500元/平方米補(bǔ)貼。而在眉山市這一輪購房潮中，農(nóng)民工和農(nóng)民購房占比高達(dá)68.3%。

鷹潭市在出臺(tái)補(bǔ)貼政策之前，先考察了眉山的補(bǔ)貼成效。

但眉山模式對(duì)地方財(cái)力有一定的要求，同時(shí)要求農(nóng)民進(jìn)城意愿強(qiáng)烈，城市的房價(jià)適合農(nóng)民購買。

而事實(shí)上，并非所有的三四線城市都能同時(shí)滿足這些條件。像鷹潭這樣效仿眉山模式的補(bǔ)貼刺激效果如何，也仍有待檢驗(yàn)。

國家信息中心宏觀經(jīng)濟(jì)形勢課題組發(fā)布的一份報(bào)告曾作出判斷，認(rèn)為農(nóng)民工市民化是消化住宅庫存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和成敗所在。

在采訪中，多位官員提醒說，這么多的農(nóng)民進(jìn)城買房后就業(yè)怎么辦?

鷹潭市副市長吳文戈接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪稱，"農(nóng)民工的就業(yè)可以有多重選擇，現(xiàn)在是招工難啊。"這位副市長認(rèn)為，農(nóng)民工進(jìn)城完全不需要愁就業(yè)問題。"你隨便到市場去問一下，建筑工地上的小工，稍微有點(diǎn)技術(shù)的一天都有300塊錢，當(dāng)然體力活很辛苦，早出晚歸，但是收入蠻好的，比我們公務(wù)員的工資都要高些，我們比較安逸一點(diǎn)，不用日曬雨淋。"

不過，記者采訪的鷹潭市多位官員和企業(yè)家對(duì)此并不認(rèn)同，在他們看來，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)下行壓力這么大的情況下，鷹潭的就業(yè)并不樂觀。

在就業(yè)之外，教育、醫(yī)療以及交通等公共事業(yè)的承載能力能否滿足?物業(yè)管理能不能跟上?物業(yè)費(fèi)農(nóng)民是不是可以接受?

這一系列的問題，不只是鷹潭一個(gè)城市要面臨的問題，也是許多鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房的三四線城市所共同面臨的問題。

"庫存"的統(tǒng)計(jì)口徑

根據(jù)不同的統(tǒng)計(jì)口徑計(jì)算的庫存量及去化時(shí)間大相徑庭。在統(tǒng)計(jì)口徑上，學(xué)界尚存在分歧。

據(jù)國家信息中心宏觀經(jīng)濟(jì)形勢課題組發(fā)布的《農(nóng)民工市民化是消化住宅庫存關(guān)鍵環(huán)節(jié)》課題報(bào)告稱，截至2015 年末，中國狹義房地產(chǎn)庫存面積為7.2 億平方米，廣義房地產(chǎn)庫存面積為32.3 億平方米，去化周期長達(dá)30.2 個(gè)月。

狹義房地產(chǎn)庫存，口徑為現(xiàn)房庫存，是指已經(jīng)竣工的待售現(xiàn)房，即現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中"商品房待售面積"的概念。廣義房地產(chǎn)庫存，口徑為可售現(xiàn)期房庫存，是指現(xiàn)房庫存和期房庫存之和，即在狹義庫存的基礎(chǔ)上增加待售期房庫存。所謂待售期房庫存，是指尚未竣工但已經(jīng)取得預(yù)售許可證的、可供銷售或出租的商品房屋建筑面積。

上述課題報(bào)告采用的是廣義的房地產(chǎn)庫存概念。

但北京師范大學(xué)教授鐘偉估算的庫存面積比用廣義房地產(chǎn)庫存概念估算的結(jié)果還要高。他認(rèn)為如果將中國房地產(chǎn)存貨規(guī)模估計(jì)為在建住房面積，加上待售面積，扣除單位自建、公用建筑等非商品房建筑，扣除已售未交付的商品房，則可推算出當(dāng)下的房地產(chǎn)存貨約為48 億~50 億平方米，而非7.2 億平方米。

但目前官方常用的庫存概念指的是已竣工未出售的商品房，即狹義的房地產(chǎn)庫存概念。