硬仗

——建房時沒人考慮過市場的消化能力嗎

這是一場硬仗。

2016年春節(jié)剛過，江西省住建廳便組織地市級房管局局長召開座談會，全面部署房地產(chǎn)去庫存工作。

當(dāng)?shù)孛襟w報道稱，江西面臨庫存壓力加大，風(fēng)險逐步積累。江西省政府要求，全力打好去庫存的硬仗。

根據(jù)這次座談會上宣布的庫存情況，鷹潭市的庫存壓力全省最大;排在鷹潭后面，庫存壓力較大的還有上饒、新余、宜春、撫州等多個城市。

"當(dāng)時，一聽這個情況，市委市政府就著急了，特別是主要領(lǐng)導(dǎo)。" 鷹潭市房管局副局長劉志林說，"分管市長每天聽取匯報，市委書記不停打電話詢問。"

"因為去庫存壓力很大，這段時間簡直是沒日沒夜地忙。"劉志林說，根據(jù)江西省政府的要求，省里將組織督查組到庫存壓力較大的城市進(jìn)行督查。鷹潭市政府決定，他們也要組織督查組到縣區(qū)去督查，把壓力層層傳導(dǎo)下去。

鷹潭市委書記陳興超接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪稱，市區(qū)的壓力實際上沒那么大，真正的壓力在兩個縣城貴溪和余江。

據(jù)鷹潭市官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2016年3月份，整個鷹潭市商品房庫存面積357萬平方米，庫存去化時間25個月，其中，住宅庫存去化時間19個月，非住宅庫存去化時間65個月。

劉志林說，"這是已經(jīng)批準(zhǔn)銷售的數(shù)據(jù)，正在建的還沒列進(jìn)去。"

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者從另一可靠信息源獲悉，僅鷹潭市區(qū)已經(jīng)在建的新樓盤就大約有750萬平方米，而鷹潭市銷售最好的一年也只賣出了80萬平方米。從這個角度看，消化完這些新建樓盤大約需要10年的時間。

鷹潭市下屬的貴溪市，截至今年3月，商品房庫存去化時間是33個月，其中，非住宅庫存去化時間高達(dá)92個月。

浮梁縣的官方數(shù)據(jù)顯示，商品房的庫存大約為40萬平方米，去化周期23個月。

但據(jù)浮梁縣當(dāng)?shù)氐囊晃唤ㄖ虒嵉剡M(jìn)行的統(tǒng)計，浮梁縣一共有19個新樓盤，每個樓盤按十幾萬平方米算，新建樓盤共有200多萬平方米。

這與當(dāng)?shù)亟ㄖ汤罾媳獾墓浪爿^為一致，"僅在2013年，浮梁縣就開建了180萬平方米。"李老扁說，僅4萬城鎮(zhèn)人口的浮梁縣每年的銷售量不到20萬平方米，200多萬平方米的庫存，10年也賣不完。

又例如，據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，新余市房地產(chǎn)庫存300多萬平方米，去化時間大概兩年。但據(jù)新余市房管局副局長李春光介紹，新余在建樓盤大概還有七八十個，約七八百萬平方米的在建樓盤尚未統(tǒng)計在內(nèi)。

宜春市一位要求匿名的官員認(rèn)為，官方所公布的狹義的庫存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能反映潛在的真實的庫存情況。"土地已經(jīng)賣出去但還沒有開發(fā)的，近幾年肯定要開發(fā)，這一塊該怎么去統(tǒng)計?這是很大的一塊，這個數(shù)字是要考慮的。已經(jīng)賣出去但一直空置的房子，大約有30%，這應(yīng)該也屬積壓，雖然賣出去之后變成了個人所有，但最終還是要走入市場的。大量的棚改區(qū)改造安置房，空置率非常高，老百姓除自住外，剩余的也要進(jìn)入市場。在宜春，這些房子加總起來，得有1500萬平方米，意味著有12萬多套房子，容納人口將近40萬人，這個城市有這么多新增人口嗎?顯然沒有，這就是風(fēng)險。這樣算庫存更全面，更利于從長遠(yuǎn)考慮解決庫存。"

"現(xiàn)在看來，在建房子的時候，幾乎沒有人考慮過市場的消化能力，這么多的房子究竟能不能賣出去?"這位宜春市官員反問說，"這些房子到底要賣給誰?"