隨著居民生活水平不斷提高，置換更大的房屋成了許多人追求生活質(zhì)量的方式之一。小鐘也有這樣的美好期待，但他簽訂買房協(xié)議后，房主卻因其他原因不能辦理相關(guān)手續(xù)。無奈之下，小鐘只能訴諸法律渠道。日前，丹徒法院審理了這樣一起房產(chǎn)交易糾紛。

2021年1月，在中介的撮合下，小鐘敲定了鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)的一處別墅，與房主小美簽訂了房地產(chǎn)買賣協(xié)議并支付定金20萬元。 但4個月后，小美遲遲不按照合同約定配合辦理貸款、交房等手續(xù)。小鐘認(rèn)為小美的行為已經(jīng)違約，遂訴至法院，要求雙倍返還購房定金40萬元及利息。小美則辯稱，合同無法履行是因房屋共有人被羈押無法出具經(jīng)公證的書面委托，自己并無過錯。買賣協(xié)議是由中介提供的格式條款，對其中的定金條款并未提示說明，自己也未實際收到定金，不應(yīng)按照定金罰則雙倍返還。

法院經(jīng)審理查明，原、被告簽訂的買賣協(xié)議約定：簽訂協(xié)議時原告小鐘給付被告小美購房定金20萬元，該款由中介監(jiān)管并出具收據(jù)，待此房交易結(jié)束，由中介轉(zhuǎn)交被告。被告配合原告辦理網(wǎng)簽、貸款審批等，房款付清后10日內(nèi)交付房屋;被告簽訂本協(xié)議時已征得房屋產(chǎn)權(quán)人及共有人的同意，否則應(yīng)承擔(dān)一切法律后果及違約責(zé)任，協(xié)議簽訂后若被告中途悔約應(yīng)及時通知原告，并在二十日內(nèi)雙倍返還定金。因案涉房屋登記在被告及其配偶小強(qiáng)兩人名下，被告還出具《承諾書》一份，載明如因其無權(quán)代理而導(dǎo)致房屋買賣合同無效，愿意承擔(dān)一切違約責(zé)任。

協(xié)議簽訂當(dāng)日，原告小鐘按照約定支付定金20萬元，被告小美出具定金收條，中介向小美出具了收款收據(jù)。后續(xù)三方還簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，載明因產(chǎn)權(quán)人小強(qiáng)不能到現(xiàn)場簽字過戶，需要公證委托，現(xiàn)疫情原因不能及時公證，雙方友好協(xié)商延期交易時間至2021年4月30日之前辦理過戶手續(xù)。但之后中介多次與被告聯(lián)系到監(jiān)獄辦理委托公證的事項，均未果。到了5月，小美在與中介交涉時稱“我也約不到(公證處)，那就不賣了，抱歉!”“你別煩我了，這件事現(xiàn)在沒法搞，我不賣了”。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時生效。本案中，原、被告簽訂的買賣協(xié)議系雙方真實意思表示，不違反法律規(guī)定，對雙方具有約束力。協(xié)議中雙方約定了保障合同履行的定金條款以及定金罰則，且原告按照協(xié)議約定交納了購房定金20萬元，現(xiàn)被告明確表示不再履行合同，原告有權(quán)要求解除合同并要求被告雙倍返還定金。

關(guān)于被告辯稱的該定金條款系格式條款，其未實際收取定金20萬元，不應(yīng)按照定金罰則雙倍返還。原告雖未將該款項直接支付給被告，而是按照交易慣例將款項支付給中介，對此被告亦明知，且未提出異議，還向原告出具了定金收條，應(yīng)視為定金條款成立并生效，被告的辯解主張沒有事實和法律依據(jù)，法院不予采納。

關(guān)于被告小美辯稱的因疫情無法辦理委托公證的問題。首先被告并無充分證據(jù)證明其系由于疫情等不可抗力原因無法辦理，且即使有此原因，也僅能表明被告在簽訂該房屋買賣合同時，并未取得其配偶的委托授權(quán)，進(jìn)而導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶交易手續(xù)。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，故被告亦不能據(jù)此免除自己的違約責(zé)任。

綜上，法院判被告小美支付原告小鐘定金罰款20萬元;某中介服務(wù)中心將收取的款項20萬元返還給原告。判決后，被告小美不服提起上訴，二審法院維持原判。

人應(yīng)以誠信為本

自古以來，誠信是一個公民道德的一個基本規(guī)范。擁有誠信品質(zhì)是人在社會上立足的根本，不守誠信的人，不僅僅是個人的社會形象受損，還可能因為不守信用付出更大的經(jīng)濟(jì)代價，甚至受到法律的懲罰。

從上面案件中不難看出，小美本該獲得出售別墅的利益，卻因自己無權(quán)代理，失信于買主導(dǎo)致房屋買賣合同無效，因此，承擔(dān)違約責(zé)任賠付了20萬元。這也提醒大家，人無信不立，無論是在生活中還是工作中，都應(yīng)注重契約精神，一定要評估自己的履約能力，嚴(yán)格遵循誠信原則，按照約定的條款履行義務(wù)，否則可能承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，給自己或他人造成損失。