辛辛苦苦在廈門買套房，原本是件高興事，不料買賣雙方卻因2.04平方米的“房產(chǎn)面積差”起了爭(zhēng)執(zhí)，最終鬧上了法庭。

近日，湖里區(qū)法院審理了這樣一起房屋買賣合同糾紛案。雙方簽的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》約定建筑面積61平方米，可產(chǎn)權(quán)面積僅有58.96平方米，少了2.04平方米。法庭上，雙方都說錯(cuò)在對(duì)方。究竟孰是孰非，讓我們來看看法官如何斷案?

起因買一套二手房，面積少了2.04平方米

2019年7月，吳先生將海滄的一套房出售給張某，《房產(chǎn)買賣協(xié)議》約定建筑面積61平方米，成交價(jià)160萬元，2019年10月15日前辦理過戶登記手續(xù)，特別備注“房屋面積以實(shí)際產(chǎn)權(quán)證面積為準(zhǔn)……”?？捶窟^程中，吳先生的姐姐告知張某，一手購房合同寫面積是58.84平方米，后來增補(bǔ)了幾平方米。張某向吳先生支付購房定金10萬元。

之后，吳先生將產(chǎn)權(quán)證照片微信發(fā)給張某，張某發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)面積僅有58.96平方米，比合同面積少了2.04平方米。為此，張某提出雙方協(xié)商解決。然而，吳先生回復(fù)稱，房子是按套賣，且合同寫得很清楚，沒法再協(xié)商。

同年10月15日，張某以吳先生故意隱瞞房產(chǎn)面積不足61平方米為由，表示無法按時(shí)支付剩余房款，要求吳先生盡快配合過戶，但吳先生要求張某抓緊付清余款并辦理過戶。

同年11月7日，吳先生以張某未支付剩余購房款，通知張某解除協(xié)議并沒收定金。張某不同意，于是告上法庭，要求雙倍返還購房定金。

判決按市場(chǎng)交易習(xí)慣，應(yīng)認(rèn)定是按套定價(jià)

湖里法院經(jīng)審理認(rèn)為：二手房買賣，如合同僅約定了房款總價(jià)，沒有約定每平方米單價(jià)，又約定“以實(shí)際產(chǎn)權(quán)證面積為準(zhǔn)”，按照存量房買賣市場(chǎng)交易習(xí)慣，應(yīng)認(rèn)定房屋是按套定價(jià)交易，事后雙方均不能主張按實(shí)際面積“多退少補(bǔ)”。

價(jià)格是房屋買賣合同的重要條款。建筑面積大小不僅關(guān)系到對(duì)房屋的實(shí)際利用，也是評(píng)估房?jī)r(jià)的重要因素，足以影響交易。作為產(chǎn)權(quán)人，吳先生對(duì)實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積是清楚的，理應(yīng)如實(shí)告知張某，但在合同訂立過程中，吳先生并未出示房產(chǎn)證，僅是口頭陳述建筑面積61平方米。雖然根據(jù)合同“以實(shí)際產(chǎn)權(quán)證面積為準(zhǔn)”的約定，張某應(yīng)當(dāng)知道合同面積與實(shí)際面積可能有誤差，但基于信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則，誤差不應(yīng)超過可預(yù)見的范圍。本案建筑面積的誤差比值超過3%，以成交價(jià)換算，誤差金額超過5萬元，對(duì)一套總價(jià)160萬元的房屋而言，明顯超出合理范圍，吳先生違反了披露真實(shí)信息的先合同義務(wù)。

張某主張吳先生存在欺詐行為，但并未依法行使撤銷權(quán)，在訴訟中又明確表示放棄行使。在合同有效的情況下，張某拒絕按期支付剩余房款，屬于違約，經(jīng)催告后仍未履行，吳先生可以解除合同。

只有在合同因一方的違約行為而無法繼續(xù)履行的情形下，方能對(duì)違約方科以定金罰則。原告被告雙方均存在違反合同義務(wù)的行為，不適用定金罰則，因合同已解除，吳先生應(yīng)返還已收取的定金10萬元。

法院一審判決，要求吳先生應(yīng)返還張某定金10萬元，駁回張某的其他訴訟請(qǐng)求。

一審判決后，吳先生不服提出上訴。最終，廈門中院終審判決駁回上訴，維持原判。

法官說法

訂立合同過程中買方也應(yīng)盡謹(jǐn)慎義務(wù)

法官說，民事活動(dòng)中，當(dāng)事人按照誠信原則應(yīng)承擔(dān)協(xié)助、通知、保護(hù)、忠實(shí)等先合同義務(wù)，如實(shí)向?qū)Ψ脚犊赡苡绊懡灰椎闹匾聦?shí)。

對(duì)二手房而言，賣方對(duì)房屋真實(shí)產(chǎn)權(quán)面積是清楚的，理應(yīng)如實(shí)陳述。當(dāng)然，由于房屋的建筑面積通常不是整數(shù)，生活中人們往往按照四舍五入法取整數(shù)披露面積信息，會(huì)有一些誤差，這符合記憶規(guī)律和交易習(xí)慣，不構(gòu)成欺詐。但如誤差值超出了合理范圍，對(duì)價(jià)格產(chǎn)生較大影響的，則屬于不實(shí)陳述，買方可依法主張權(quán)利。

從另一方面，訂立合同過程中，買方也應(yīng)當(dāng)盡到謹(jǐn)慎義務(wù)，對(duì)簽約主體資格、房屋的產(chǎn)權(quán)狀況及實(shí)際使用情況等情況進(jìn)行核實(shí)，避免在今后合同履行中產(chǎn)生糾紛。

導(dǎo)報(bào)記者陳捷林彬彬通訊員湖法/文