簽了《房產(chǎn)預(yù)約買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，房產(chǎn)被查封誰(shuí)擔(dān)責(zé)?近日，海滄法院審理了一起這樣的案件。令人意外的是，在這起案件中，同一套房子竟然簽了兩份《房產(chǎn)預(yù)約買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》。

這樣的協(xié)議受不受法律保護(hù)?房產(chǎn)被查封損失誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?讓我們來(lái)看看，法院是怎么判的。

一套房子簽了兩份預(yù)售協(xié)議

2018年6月，小張?jiān)谝患业禺a(chǎn)代理有限公司居間下，把自己的一套房產(chǎn)以456余萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給李姐，并簽訂了一份《房產(chǎn)預(yù)約買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》。

一個(gè)月后，李姐看該房產(chǎn)價(jià)格走高，但是手里房子還沒(méi)有完成正式買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及辦理過(guò)戶登記等手續(xù)。為此，李姐很著急，自己的房子一個(gè)月的時(shí)間里就漲了10多萬(wàn)元，萬(wàn)一房市不穩(wěn)定，價(jià)格跌了可怎么辦!

李姐想著有利可圖，把心一橫，就反手就將這套房子轉(zhuǎn)賣(mài)給了王哥，并簽訂了第二份《房產(chǎn)預(yù)約買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》。該份合同中約定房款總價(jià)為471萬(wàn)元，王哥在2020年7月19日前要到房管局簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，并辦理登記手續(xù)，如果違約，違約方要賠償總房款20%的違約金以及各項(xiàng)實(shí)際損失和收益損失。

為了能讓房產(chǎn)順利交易，在合同甲方處李姐代為簽署了小張的名字，協(xié)議簽訂后，王哥依約支付了房款。

房被查封，相關(guān)損失誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?

李姐想，這樣操作，一個(gè)月時(shí)間就凈賺15萬(wàn)元。然而，正當(dāng)李姐沾沾自喜時(shí)，麻煩卻上門(mén)了。小張因涉訟被申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，涉案房產(chǎn)于2020年9月28日被采取司法查封措施。

王哥無(wú)法完成房產(chǎn)過(guò)戶，便把小張和李姐告上法庭，請(qǐng)求解除合同，并返還購(gòu)房款、罰息等，支付違約金，賠償各項(xiàng)費(fèi)用500余萬(wàn)元。

面對(duì)起訴，李姐答辯稱(chēng)，自己是小張的代理人，與王哥無(wú)合同關(guān)系。由于王哥不具備購(gòu)房資格、貸款額度不夠或者其他自身原因，未按時(shí)完成過(guò)戶手續(xù)，自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)不應(yīng)該賠償。

而小張則答辯稱(chēng)，自己沒(méi)有和王哥簽訂合同，是和李姐簽的買(mǎi)賣(mài)合同，不應(yīng)向王哥賠付。

法官判決，解除預(yù)約買(mǎi)賣(mài)協(xié)議

海滄法院經(jīng)審理認(rèn)為，李姐與王哥簽署的轉(zhuǎn)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思表示，且未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。

法官說(shuō)，本案中，王哥請(qǐng)求解除與李姐之間的轉(zhuǎn)賣(mài)合同。訟爭(zhēng)房產(chǎn)被人民法院采取保全措施，依法不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)賣(mài)合同在法律上不能繼續(xù)履行，雖然是小張被起訴造成案涉房產(chǎn)被法院查封導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，但李姐未能保證案涉房產(chǎn)可以正常過(guò)戶，不能依約向王哥轉(zhuǎn)讓案涉房產(chǎn)，仍構(gòu)成違約，王哥請(qǐng)求解除轉(zhuǎn)賣(mài)合同，有相應(yīng)的法律依據(jù)，法院依法予以支持。

另外，針對(duì)轉(zhuǎn)賣(mài)合同解除之后的責(zé)任承擔(dān)。法院認(rèn)為，王哥無(wú)正當(dāng)阻卻事由未在雙方約定辦理過(guò)戶登記的期限內(nèi)辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記，也構(gòu)成違約。王哥的違約行為在先，訟爭(zhēng)房產(chǎn)被查封的事實(shí)在后，王哥違約之后發(fā)生的雙方協(xié)議不能繼續(xù)履行的風(fēng)險(xiǎn)，王哥也因自身存在違約應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。除購(gòu)房款及與訟爭(zhēng)房產(chǎn)直接關(guān)聯(lián)的費(fèi)用可以請(qǐng)求返還外，王哥為履行本案協(xié)議支付的其他費(fèi)用應(yīng)由其自行承擔(dān)。

因此，法院作出一審判決，解除王哥和李姐的房產(chǎn)預(yù)約買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，相應(yīng)的購(gòu)房款、契稅、補(bǔ)差款返還王哥。

另外，判決也指出，李姐提出其是受托代小張簽署轉(zhuǎn)賣(mài)合同，但未提交證據(jù)證明，且小張否認(rèn)的情況下，王哥、李姐主張小張是本案合同的相對(duì)方缺乏依據(jù)，法院依法不予認(rèn)定。所以，王哥請(qǐng)求李姐與小張對(duì)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議項(xiàng)下義務(wù)承擔(dān)連帶共同責(zé)任，缺乏合同及法律依據(jù)。

法官說(shuō)法

雙方都違約，責(zé)任誰(shuí)承擔(dān)?

法官說(shuō)，房屋轉(zhuǎn)賣(mài)合同履約過(guò)程中，買(mǎi)受人拖延過(guò)戶違約在先，后房屋因房主原因被查封，出售方無(wú)法交付房屋，合同雙方當(dāng)事人均構(gòu)成違約，買(mǎi)受人不得主張根本違約，應(yīng)承擔(dān)為履行合同支付的相關(guān)費(fèi)用。

此外，炒房者作為轉(zhuǎn)賣(mài)合同的相對(duì)方需要承擔(dān)因房主等第三人原因帶來(lái)的違約風(fēng)險(xiǎn)，不僅無(wú)法獲得轉(zhuǎn)賣(mài)房產(chǎn)的價(jià)差，可能要支付高額的訴訟費(fèi)及律師費(fèi)等訴訟成本。

導(dǎo)報(bào)記者陳捷林彬彬通訊員海法/文楊希/漫畫(huà)