農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民買賣協(xié)議無效

2018-07-18 10:29:18 來源：福州日?qǐng)?bào)

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2016年1月，福州某村村民周某將宅基地上的房屋賣給城鎮(zhèn)居民胡某。雙方簽訂了房屋買賣協(xié)議，胡某向周某交付了購房款，周某將房屋交付給胡某。

2017年5月，胡某收到法院傳票。原來，周某將胡某告到法院，要求撤銷雙方2016年簽訂的房屋買賣協(xié)議。

胡某覺得自己按照約定交付了房款，周某也交付了房屋，雙方之間的購房行為真實(shí)，周某要求返還房屋是無理之訴。

法院經(jīng)審理，判決該房屋買賣協(xié)議無效。

案例點(diǎn)睛

《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

2007年12月30日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策通知》，指出農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地的所有權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織而非村民個(gè)人，宅基地的買賣、流轉(zhuǎn)只允許發(fā)生在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，不能直接流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人。因此，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的買賣合同違反了法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。

今年，我國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。今年中央一號(hào)文件提出，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。文件同時(shí)指出，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館。這不是讓城里人到農(nóng)村買房置地，而是要使農(nóng)民的閑置住房成為發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)的載體。(記者曾建兵通訊員岳江濤)