根據(jù)《廈門市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案》，集體租賃住房的戶型以小戶型為主，最大戶型建筑面積不超過90平方米;合同約定租賃期限最長不超過6年，一次收取租金不得超過1年，不得含有自動(dòng)續(xù)租條款;合同期滿，符合條件的可以申請(qǐng)續(xù)租并重新簽訂租賃合同。

試點(diǎn)城市包括

北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都

日前，國土資源部部長姜大明在全國國土資源工作會(huì)議上提出，要改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況。這句話，可不是說說而已。

1月25日，廈門等全國11個(gè)熱點(diǎn)城市，被國土資源部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳列為利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市。

而廈門版的實(shí)施方案中明確指出，將在重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和功能區(qū)、島外新城及其他租賃住房需求強(qiáng)烈的區(qū)域，利用集體建設(shè)用地試點(diǎn)建設(shè)租賃住房，嚴(yán)禁以租代售，租賃期限最長不超過6年，一次收取租金不得超過1年，承租人不得轉(zhuǎn)租等細(xì)則。

這意味著，農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過國家征地環(huán)節(jié)，可以直接進(jìn)入市場。這項(xiàng)政策最直接的利好是，豐富住宅用地供應(yīng)途徑，大大降低土地成本，盤活農(nóng)村集體存量用地，擴(kuò)大租房市場供應(yīng)，平抑未來租金價(jià)格。

另一方面，在國家大力堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”，推進(jìn)租售并舉住房制度時(shí)，該政策的落地似乎也是水到渠成。業(yè)內(nèi)人士表示，政策的最終目的是解決在高房價(jià)城市中的住房矛盾，穩(wěn)定房價(jià)，一旦農(nóng)村集體用地入市，徹底改變土地市場規(guī)則，勢必會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生重要影響。

核心內(nèi)容

禁止轉(zhuǎn)租租房合同最長6年

根據(jù)《廈門市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案》(以下簡稱《方案》)中的核心內(nèi)容顯示，廈門將在重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和功能區(qū)、島外新城及其他租賃住房需求強(qiáng)烈的區(qū)域，建設(shè)集體租賃住房。

集體租賃住房的戶型以小戶型為主，最大戶型建筑面積不超過90平方米;合同約定租賃期限最長不超過6年，一次收取租金不得超過1年，不得含有自動(dòng)續(xù)租條款;合同期滿，符合條件的可以申請(qǐng)續(xù)租并重新簽訂租賃合同。

同時(shí)，集體租賃住房項(xiàng)目納入全市租賃住房盤子統(tǒng)一監(jiān)管，租賃合同須在廈門市租賃住房交易服務(wù)綜合平臺(tái)備案。住房出租應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售，承租人不得轉(zhuǎn)租。

值得注意的是，利用農(nóng)村集體預(yù)留發(fā)展用地指標(biāo)建設(shè)租賃住房免收地價(jià)，但如果所使用的集體土地應(yīng)結(jié)算土地開發(fā)成本的，用地單位應(yīng)和土地開發(fā)單位進(jìn)行成本結(jié)算。項(xiàng)目宗地只能辦理整體產(chǎn)權(quán)，不得分割。

集體租賃住房項(xiàng)目禁止轉(zhuǎn)讓，禁止分割銷售或以租代售等變相銷售。集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部可享受權(quán)益的成員平均持股，嚴(yán)禁個(gè)別人多占股份，成員個(gè)人股禁止轉(zhuǎn)讓，須在2020年底前全面完成試點(diǎn)工作。

土地屬性

廈門版細(xì)則明確規(guī)避小產(chǎn)權(quán)

實(shí)際上，住建部早在幾年前就曾提出推進(jìn)農(nóng)村集體用地建設(shè)。但該政策最終定點(diǎn)在了租賃住房上，直至前日才在一批熱點(diǎn)城市真正啟動(dòng)。在業(yè)內(nèi)人士看來，這是國家堅(jiān)持“房住不炒”，推進(jìn)租售并舉政策的重要舉措，從政策時(shí)間點(diǎn)上看，也是水到渠成。“其實(shí)早幾年，廈門就在島外一些地區(qū)推出了‘金包銀’工程，推進(jìn)集體用地建設(shè)，進(jìn)行出租，但是涉及到土地屬性問題，導(dǎo)致這個(gè)工程實(shí)施得不夠到位，但是方向上是沒錯(cuò)的，回過頭來看，廈門其實(shí)已經(jīng)先試先行了。”廈門均和評(píng)估董事長王崎表示，只不過當(dāng)時(shí)沒有及時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策或者配套完善，結(jié)果產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房問題。而這一次的廈門版細(xì)則明確規(guī)避了小產(chǎn)權(quán)方向，對(duì)集體用地入市的方向有深遠(yuǎn)的指導(dǎo)意義。特別是當(dāng)前城市住宅用地緊缺，對(duì)集體用地的解放，緩解了對(duì)住宅用地的饑渴。

另外，該政策也是推進(jìn)農(nóng)村集體收入的一種方式，特別是這一次要求市、區(qū)級(jí)國企共同開發(fā)，能保證建設(shè)資金來源、房屋品質(zhì)、管理的現(xiàn)代化。“等于引進(jìn)了公司制度的規(guī)范管理，從立項(xiàng)審批到規(guī)劃建設(shè)都有一個(gè)完整的程序，不再是農(nóng)村集體建個(gè)普通的房子，而是能往特色小鎮(zhèn)、主題社區(qū)等方向發(fā)展。”王崎表示。

影響幾何

房租有望下降房價(jià)有望回調(diào)

從廈門這輪史上最嚴(yán)樓市調(diào)控以來，關(guān)于“不帶銷售屬性住宅”的消息就源源不斷。首先是廈門在島外的海滄、集美、翔安、同安四區(qū)各選址一處建設(shè)地鐵社區(qū)，推出“地鐵站點(diǎn)+保障性住房”項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)保障性住房用地約188.93公頃，建成后將提供約6.48萬套保障性住房。其次，各大房企、自有品牌紛紛布局廈門租賃住房市場。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前廈門租賃公寓已超萬套。加上本次的利用集體用地建設(shè)租賃住房方案，未來城中村、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)也將有一定規(guī)模的租賃住房崛起?？梢灶A(yù)見的是，未來幾年，廈門將有超過十萬套“不可售”房源入市。“確實(shí)，這些房子入市之后，會(huì)對(duì)房租、房價(jià)都有一定的影響，房租會(huì)適當(dāng)?shù)叵陆?，房價(jià)或許也將經(jīng)歷一定的回調(diào)，但這是國家必須要走的路，高房價(jià)的方式能夠解決土地財(cái)政問題，但是對(duì)城市居民的幸福感、人才安居感都有很大的沖擊。”王崎認(rèn)為，高房價(jià)單條腿已經(jīng)支撐不了城市的發(fā)展，必須兩條腿走路，甚至高房價(jià)這條腿慢下來，獲取城市發(fā)展的平衡。

“最近一直在說的豐富土地供應(yīng)方式，推進(jìn)租售并舉制度，都是為了建立房地產(chǎn)長效機(jī)制頂層設(shè)計(jì)的必經(jīng)之路。”王崎表示，廈門房價(jià)穩(wěn)居全國前四，調(diào)控壓力很大，所以也被國家列為試點(diǎn)，既然列為試點(diǎn)了就要有政策、有效果，政策的目的是效果，在這些房源入市以后，市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)將直觀體現(xiàn)政策效果。

近來，國內(nèi)部分城市開始放松樓市調(diào)控政策，其中不乏對(duì)人才購房的放松，被視為“城市搶人才計(jì)劃”。事實(shí)上，廈門的一系列安居工程也旨在吸引人才。但在業(yè)內(nèi)人士看來，安居工程只不過能留住“流動(dòng)性人才”，想要人才扎根，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度要加快，且必須有更實(shí)質(zhì)的購房政策支撐，大量的租賃住房還應(yīng)朝租購?fù)瑱?quán)方向發(fā)展。

廈門房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長、高鵬房產(chǎn)總經(jīng)理傅強(qiáng)就表示，租房和購房畢竟是兩碼事，租賃是純粹的付出，要想讓人才在城市扎根，還需要有產(chǎn)權(quán)，“所以安居工程對(duì)人才的吸引只能是一個(gè)過渡性的舉措”。(海峽導(dǎo)報(bào)記者余健平)