根據(jù)《廈門市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案》，集體租賃住房的戶型以小戶型為主，最大戶型建筑面積不超過90平方米;合同約定租賃期限最長不超過6年，一次收取租金不得超過1年，不得含有自動續(xù)租條款;合同期滿，符合條件的可以申請續(xù)租并重新簽訂租賃合同。

試點城市包括

北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都

日前，國土資源部部長姜大明在全國國土資源工作會議上提出，要改變政府作為居住用地唯一供應者的情況。這句話，可不是說說而已。

1月25日，廈門等全國11個熱點城市，被國土資源部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳列為利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市。

而廈門版的實施方案中明確指出，將在重點產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和功能區(qū)、島外新城及其他租賃住房需求強烈的區(qū)域，利用集體建設(shè)用地試點建設(shè)租賃住房，嚴禁以租代售，租賃期限最長不超過6年，一次收取租金不得超過1年，承租人不得轉(zhuǎn)租等細則。

這意味著，農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過國家征地環(huán)節(jié)，可以直接進入市場。這項政策最直接的利好是，豐富住宅用地供應途徑，大大降低土地成本，盤活農(nóng)村集體存量用地，擴大租房市場供應，平抑未來租金價格。

另一方面，在國家大力堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”，推進租售并舉住房制度時，該政策的落地似乎也是水到渠成。業(yè)內(nèi)人士表示，政策的最終目的是解決在高房價城市中的住房矛盾，穩(wěn)定房價，一旦農(nóng)村集體用地入市，徹底改變土地市場規(guī)則，勢必會對房價產(chǎn)生重要影響。

核心內(nèi)容

禁止轉(zhuǎn)租租房合同最長6年

根據(jù)《廈門市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案》(以下簡稱《方案》)中的核心內(nèi)容顯示，廈門將在重點產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和功能區(qū)、島外新城及其他租賃住房需求強烈的區(qū)域，建設(shè)集體租賃住房。

集體租賃住房的戶型以小戶型為主，最大戶型建筑面積不超過90平方米;合同約定租賃期限最長不超過6年，一次收取租金不得超過1年，不得含有自動續(xù)租條款;合同期滿，符合條件的可以申請續(xù)租并重新簽訂租賃合同。

同時，集體租賃住房項目納入全市租賃住房盤子統(tǒng)一監(jiān)管，租賃合同須在廈門市租賃住房交易服務綜合平臺備案。住房出租應遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售，承租人不得轉(zhuǎn)租。

值得注意的是，利用農(nóng)村集體預留發(fā)展用地指標建設(shè)租賃住房免收地價，但如果所使用的集體土地應結(jié)算土地開發(fā)成本的，用地單位應和土地開發(fā)單位進行成本結(jié)算。項目宗地只能辦理整體產(chǎn)權(quán)，不得分割。

集體租賃住房項目禁止轉(zhuǎn)讓，禁止分割銷售或以租代售等變相銷售。集體經(jīng)濟組織內(nèi)部可享受權(quán)益的成員平均持股，嚴禁個別人多占股份，成員個人股禁止轉(zhuǎn)讓，須在2020年底前全面完成試點工作。

土地屬性

廈門版細則明確規(guī)避小產(chǎn)權(quán)

實際上，住建部早在幾年前就曾提出推進農(nóng)村集體用地建設(shè)。但該政策最終定點在了租賃住房上，直至前日才在一批熱點城市真正啟動。在業(yè)內(nèi)人士看來，這是國家堅持“房住不炒”，推進租售并舉政策的重要舉措，從政策時間點上看，也是水到渠成。“其實早幾年，廈門就在島外一些地區(qū)推出了‘金包銀’工程，推進集體用地建設(shè)，進行出租，但是涉及到土地屬性問題，導致這個工程實施得不夠到位，但是方向上是沒錯的，回過頭來看，廈門其實已經(jīng)先試先行了。”廈門均和評估董事長王崎表示，只不過當時沒有及時出臺相關(guān)政策或者配套完善，結(jié)果產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房問題。而這一次的廈門版細則明確規(guī)避了小產(chǎn)權(quán)方向，對集體用地入市的方向有深遠的指導意義。特別是當前城市住宅用地緊缺，對集體用地的解放，緩解了對住宅用地的饑渴。

另外，該政策也是推進農(nóng)村集體收入的一種方式，特別是這一次要求市、區(qū)級國企共同開發(fā)，能保證建設(shè)資金來源、房屋品質(zhì)、管理的現(xiàn)代化。“等于引進了公司制度的規(guī)范管理，從立項審批到規(guī)劃建設(shè)都有一個完整的程序，不再是農(nóng)村集體建個普通的房子，而是能往特色小鎮(zhèn)、主題社區(qū)等方向發(fā)展。”王崎表示。

影響幾何

房租有望下降房價有望回調(diào)

從廈門這輪史上最嚴樓市調(diào)控以來，關(guān)于“不帶銷售屬性住宅”的消息就源源不斷。首先是廈門在島外的海滄、集美、翔安、同安四區(qū)各選址一處建設(shè)地鐵社區(qū)，推出“地鐵站點+保障性住房”項目，規(guī)劃建設(shè)保障性住房用地約188.93公頃，建成后將提供約6.48萬套保障性住房。其次，各大房企、自有品牌紛紛布局廈門租賃住房市場。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前廈門租賃公寓已超萬套。加上本次的利用集體用地建設(shè)租賃住房方案，未來城中村、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)也將有一定規(guī)模的租賃住房崛起?？梢灶A見的是，未來幾年，廈門將有超過十萬套“不可售”房源入市。“確實，這些房子入市之后，會對房租、房價都有一定的影響，房租會適當?shù)叵陆担績r或許也將經(jīng)歷一定的回調(diào)，但這是國家必須要走的路，高房價的方式能夠解決土地財政問題，但是對城市居民的幸福感、人才安居感都有很大的沖擊。”王崎認為，高房價單條腿已經(jīng)支撐不了城市的發(fā)展，必須兩條腿走路，甚至高房價這條腿慢下來，獲取城市發(fā)展的平衡。

“最近一直在說的豐富土地供應方式，推進租售并舉制度，都是為了建立房地產(chǎn)長效機制頂層設(shè)計的必經(jīng)之路。”王崎表示，廈門房價穩(wěn)居全國前四，調(diào)控壓力很大，所以也被國家列為試點，既然列為試點了就要有政策、有效果，政策的目的是效果，在這些房源入市以后，市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)將直觀體現(xiàn)政策效果。

近來，國內(nèi)部分城市開始放松樓市調(diào)控政策，其中不乏對人才購房的放松，被視為“城市搶人才計劃”。事實上，廈門的一系列安居工程也旨在吸引人才。但在業(yè)內(nèi)人士看來，安居工程只不過能留住“流動性人才”，想要人才扎根，城市經(jīng)濟發(fā)展速度要加快，且必須有更實質(zhì)的購房政策支撐，大量的租賃住房還應朝租購同權(quán)方向發(fā)展。

廈門房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會會長、高鵬房產(chǎn)總經(jīng)理傅強就表示，租房和購房畢竟是兩碼事，租賃是純粹的付出，要想讓人才在城市扎根，還需要有產(chǎn)權(quán)，“所以安居工程對人才的吸引只能是一個過渡性的舉措”。(海峽導報記者余健平)