從1月起，銀行執(zhí)行新的貸款審核機(jī)制，以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)，確定貸款額度。已經(jīng)在福州全面實(shí)施。

二手房交易，

每單交易稅費(fèi)

可增加數(shù)萬(wàn)到十幾萬(wàn)。

二手房交易不可“高評(píng)高貸”

現(xiàn)在來(lái)辦理二手房按揭，網(wǎng)簽價(jià)必須要與評(píng)估價(jià)一致。如果網(wǎng)簽價(jià)與評(píng)估價(jià)不一致，則按照兩個(gè)價(jià)格中低者貸款。過(guò)去二手房交易中流行的‘高評(píng)高貸’成為歷史了。

過(guò)去，在二手房交易過(guò)程中，一套房源常常會(huì)有三種“價(jià)格”：

一為網(wǎng)簽價(jià)，購(gòu)房者一般會(huì)以區(qū)域指導(dǎo)價(jià)，也就是最低申報(bào)價(jià)來(lái)進(jìn)行網(wǎng)上備案，網(wǎng)簽價(jià)格多少直接決定了購(gòu)房者所繳納的契稅高低;

二為評(píng)估價(jià)，是房產(chǎn)評(píng)估公司鑒定房源市場(chǎng)價(jià)格，購(gòu)房者用此價(jià)格向銀行申請(qǐng)貸款，評(píng)估價(jià)直接影響購(gòu)房者能夠從銀行方面申請(qǐng)到多少貸款;

三為成交價(jià)，是購(gòu)房最后實(shí)際成交的價(jià)格。

按照福州二手房交易的“行規(guī)”，為了躲避稅費(fèi)，申報(bào)價(jià)往往遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)。為了申請(qǐng)到更多貸款，評(píng)估價(jià)往往大于申報(bào)價(jià)。

在新的審批機(jī)制下，二手房的購(gòu)買者如果堅(jiān)持用最低申報(bào)價(jià)進(jìn)行網(wǎng)上備案，就必須籌集更多首付款，如果一時(shí)湊不到那么多首付資金，就需要提高申報(bào)價(jià)格，繳納更多的契稅。

新規(guī)執(zhí)行后，福州二手房交易的稅費(fèi)有哪些變化呢？

以購(gòu)買鼓樓區(qū)二環(huán)以外一套100平方米高層住宅，區(qū)域指導(dǎo)單價(jià)為5880元/㎡，實(shí)際成交價(jià)是3.8萬(wàn)元/㎡，評(píng)估價(jià)約為2.5萬(wàn)元/㎡，契稅=房款×1.5%為例：

1.契稅

新政前：申報(bào)價(jià)<評(píng)估價(jià)

稅費(fèi)申報(bào)價(jià)(即區(qū)域指導(dǎo)價(jià)格)僅為5880元/㎡，那么契稅為5880×100×1.5%=8820元。

新政后：申報(bào)價(jià)=評(píng)估價(jià)交易

提高申報(bào)價(jià)到25000元/㎡，契稅提升為：250萬(wàn)×1.5%=3.75萬(wàn)元。

2.營(yíng)業(yè)稅

當(dāng)該房源為未滿2年的唯一住宅，營(yíng)業(yè)稅=房款×5.6%。

新政前，營(yíng)業(yè)稅為5880×100×5.6%=32928元;

新政后，營(yíng)業(yè)稅為2.5萬(wàn)元×100×5.6%=14萬(wàn)元。

前后相比，營(yíng)業(yè)稅增加了10.7萬(wàn)元。

3.貸款

評(píng)估價(jià)若為2.5萬(wàn)元/㎡，首套房銀行貸款七成，購(gòu)房者可貸175萬(wàn)元。

評(píng)估價(jià)若為5880元/㎡，貸款只能以評(píng)估價(jià)的七成為準(zhǔn)，即只能貸到41.16萬(wàn)元。

按揭購(gòu)買二手房的成本提高了?，F(xiàn)在本來(lái)就是二手房交易淡季，原本調(diào)控的影響再加上目前銀行的貸款利率至少在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，近期二手房成交量下滑很明顯。

房產(chǎn)人士表示，此舉將影響至少四成二手房交易。未滿2年的家庭唯一住房受影響最大，因?yàn)槠渖鲜泻蟮臓I(yíng)業(yè)稅將明顯增加，而這類房源約占總成交的20%~30%。

新的審核機(jī)制實(shí)施后，“陰陽(yáng)合同”的操作難度會(huì)更大，將有利于樓市朝理性方向發(fā)展。