南京推行“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，租房也能上名校？

在被列入全國(guó)加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)12個(gè)試點(diǎn)城市之后不到一個(gè)月，南京市政府于昨天正式公布了《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》，全文共23條，其中對(duì)于市民們普遍關(guān)心的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、“商改租”、租賃房源平臺(tái)等熱點(diǎn)問(wèn)題均有所回應(yīng)，值得關(guān)注的是，今后開(kāi)發(fā)商們有望成為大房東，通過(guò)設(shè)立專門的住房租賃企業(yè)公開(kāi)面向社會(huì)提供租賃房源。 揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者 馬祚波

出臺(tái)背景

在被列入國(guó)家首批試點(diǎn)城市后，江蘇省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳專門下發(fā)通知，選擇南京、蘇州、無(wú)錫、常州、徐州、揚(yáng)州等6個(gè)城市開(kāi)展住房租賃市場(chǎng)的試點(diǎn)工作，包括搭建住房租賃信息政府服務(wù)平臺(tái)，培育專業(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)等;南京市近期也推出了相關(guān)舉措支持房產(chǎn)租賃市場(chǎng)，如職工可以提取公積金繳納房租，向外來(lái)人才提供租賃住房等等。

南京市房管部門昨日表示，作為國(guó)家發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市之一，住房租賃試點(diǎn)工作方案的正式出臺(tái)，尤其是租購(gòu)?fù)瑱?quán)、商改租、治理群租等市民們廣泛關(guān)心的“熱詞”，在23條具體舉措中均可找到明確答案。

注意了，現(xiàn)在拎重點(diǎn)

推進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”包含三層含義

一是要把實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)作為最終目標(biāo)，也是在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中堅(jiān)持的方向。

二是承租人享受的基本公共服務(wù)包括多方面內(nèi)容，包括義務(wù)教育、基本醫(yī)療、計(jì)劃生育、公共衛(wèi)生、健康促進(jìn)、基本養(yǎng)老、就業(yè)服務(wù)、社會(huì)保障、社區(qū)事務(wù)、科技申報(bào)、住房保障和公積金提取等各方面內(nèi)容。

三是逐步穩(wěn)妥有序推進(jìn)。

“入學(xué)”問(wèn)題這樣明確

“入學(xué)”也進(jìn)行了相應(yīng)明確：本市戶籍承租人子女，將按照南京市學(xué)前、義務(wù)教育階段招生入學(xué)政策接受教育;符合南京市外來(lái)務(wù)工人員隨遷子女義務(wù)教育入學(xué)政策的非本市戶籍承租人，將由各所在區(qū)教育行政部門統(tǒng)籌安排其隨遷子女在居住區(qū)內(nèi)享受義務(wù)教育。

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開(kāi)發(fā)企業(yè)

有望成為“大房東”

鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)展租賃經(jīng)營(yíng)

發(fā)展租賃市場(chǎng)，租賃房源的有效供應(yīng)最為關(guān)鍵。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，目前南京市租賃市場(chǎng)的年成交套數(shù)在30萬(wàn)套左右，對(duì)于南京這座未來(lái)常住人口達(dá)到950萬(wàn)人的長(zhǎng)三角區(qū)域中心城市而言，租賃房源供應(yīng)量亟須“大增容”。

揚(yáng)子晚報(bào)記者從這份《方案》中了解到，南京市將支持市、區(qū)兩級(jí)國(guó)有企業(yè)拓展業(yè)務(wù)，將住房租賃納入業(yè)務(wù)范圍，通過(guò)新建、改建、購(gòu)買、租賃等多種方式籌集房源，實(shí)施規(guī)模化租賃服務(wù)。其中，2017年國(guó)有規(guī)?；》孔赓U企業(yè)將不少于14家。同時(shí)，鼓勵(lì)具有一定運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和一定規(guī)模的民營(yíng)和混合所有制企業(yè)將住房租賃納入經(jīng)營(yíng)范疇，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及各類機(jī)構(gòu)投資者設(shè)立專門的住房租賃企業(yè)，開(kāi)展住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，今年內(nèi)這樣的試點(diǎn)企業(yè)將不少于4家，到2020年底不少于10家。

未來(lái)新增租賃住房50萬(wàn)平方米

據(jù)了解，南京市將通過(guò)政府劃撥建設(shè)、企業(yè)新建自持、配建、改建、閑置住房出租等多種渠道籌集租賃住房，未來(lái)建設(shè)或籌集的租賃性住房將不低于50萬(wàn)平方米。

由政府新增的租賃住房房源主要來(lái)源于三方面。

鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)“自持”則是選取符合條件的新建商品房項(xiàng)目，在出讓時(shí)土地用途直接明確為“租賃住房用地”，所建住房全部由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持，用于長(zhǎng)期租賃，不得分割轉(zhuǎn)讓，不得改變用途，對(duì)外出租單次租期原則上不得超過(guò)10年。業(yè)內(nèi)人士介紹，上述要求在土地出讓合同中將予以約定，并在不動(dòng)產(chǎn)登記文書(shū)中也要注記“不得分割轉(zhuǎn)讓、不得改變房屋用途”。這就意味著，未來(lái)的開(kāi)發(fā)企業(yè)也將擁有“大房東”的身份。

2

個(gè)人出租將獲得獎(jiǎng)勵(lì)，試點(diǎn)低效用地、集體土地建租賃住房

南京房管部門相關(guān)人士介紹，將一部分閑置房源推向租賃市場(chǎng)，引導(dǎo)和激發(fā)個(gè)人出租，也將是租賃市場(chǎng)房源供應(yīng)的重要渠道之一。對(duì)此，《方案》提出，將支持和鼓勵(lì)居民出租閑置住房，提高居民財(cái)產(chǎn)性收入，政府提供租賃服務(wù)平臺(tái)和規(guī)范化服務(wù)，個(gè)人出租住房實(shí)行免費(fèi)登記備案制度。

不僅如此，租金稅費(fèi)征收也將有相應(yīng)優(yōu)惠，其中，對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，今年底之前可按規(guī)定免征增值稅。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅率;對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。此外，將根據(jù)試點(diǎn)需要，適時(shí)加大稅收支持力度。

南京市還對(duì)采取自主改造開(kāi)發(fā)方式的城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，試點(diǎn)配建一定比例的酒店式公寓，由企業(yè)自持用于租賃;同時(shí)，將在棲霞、浦口等區(qū)開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

官方解讀

3

試點(diǎn)“商改租”，

但不是想改就能改

“商改租”以幢或單元為單位

將商業(yè)用房改建為租賃住房，已成為我國(guó)多個(gè)地區(qū)發(fā)展租賃市場(chǎng)籌集房源的渠道之一，南京市也將其在《方案》中予以具體明確，同時(shí)鼓勵(lì)住房租賃國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房。

目前，南京地區(qū)雖有大量商業(yè)、商辦用房，但“商改租”仍應(yīng)按規(guī)定且需符合條件。據(jù)了解，南京市“商改租”將按照“一事一議”的原則開(kāi)展，位于城市中心、副中心以外、庫(kù)存量大、位于地鐵站點(diǎn)周邊、生活配套完善的已建成、未銷售、未經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房，在滿足采光、通風(fēng)、衛(wèi)生、消防、安全等基本居住條件的前提下，以幢或單元為基本單位，按規(guī)定可改為租賃住房。

“商改租”后水電氣按民用標(biāo)準(zhǔn)

開(kāi)發(fā)企業(yè)提出商改租申請(qǐng)后，按《方案》規(guī)定需報(bào)區(qū)政府(園區(qū)管委會(huì))和南京市相關(guān)主管部門核準(zhǔn)，經(jīng)評(píng)估后，在區(qū)域內(nèi)商業(yè)、商務(wù)辦公總量確實(shí)過(guò)剩的情況下才可以批準(zhǔn)。改建房屋將由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自持物業(yè)并用于出租，不得分割轉(zhuǎn)讓，完善相關(guān)手續(xù)后，改造后租賃住房用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

4

建承租人權(quán)利清單

推行“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”

廣州“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”被誤解

若租住房屋與購(gòu)買房屋享有同等權(quán)利，將會(huì)降低很多人的購(gòu)房欲望，這將有利于形成結(jié)構(gòu)合理的住房體系。因此，本輪國(guó)家試點(diǎn)發(fā)展租賃市場(chǎng)城市中，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”成為一個(gè)關(guān)鍵詞。在昨天出臺(tái)的《方案》中提出，將適時(shí)研究出臺(tái)符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務(wù)政策措施，建立承租人權(quán)利清單，逐步實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)。

此前，廣州地區(qū)率先亮出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”這一概念時(shí)，被不少公眾誤解為“租房也可以上名校”。對(duì)此，南京市推進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”包含三層含義(詳見(jiàn)右上圖)。

非本市戶籍租房者子女不愁沒(méi)學(xué)上

《方案》對(duì)于市民普遍關(guān)心的“入學(xué)”也進(jìn)行了相應(yīng)明確：本市戶籍承租人子女，將按照南京市學(xué)前、義務(wù)教育階段招生入學(xué)政策接受教育;符合南京市外來(lái)務(wù)工人員隨遷子女義務(wù)教育入學(xué)政策的非本市戶籍承租人，將由各所在區(qū)教育行政部門統(tǒng)籌安排其隨遷子女在居住區(qū)內(nèi)享受義務(wù)教育。

5

出租房間的人均建筑面積

不得低于15平米

記者了解到，昨天出臺(tái)的《方案》中提出，改造不得破壞消防設(shè)施的完好有效，不得將一間原始設(shè)計(jì)為居住空間的房間分割、搭建后出租，或按床位出租;不得將原始設(shè)計(jì)為廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、地下儲(chǔ)藏室和車庫(kù)等非居住空間改造出租、供人員居住。原則上，出租房間的人均建筑面積不得低于15平方米，每個(gè)出租房間居住成年人數(shù)不得超過(guò)2人。

群租房安全治理，由誰(shuí)來(lái)進(jìn)行監(jiān)管?本月8日，江蘇省公安廳牽頭出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)出租房屋管理消除安全隱患的通告》已進(jìn)行明確，并同時(shí)提出，對(duì)于違者，將由公安、建設(shè)、工商等部門予以處罰，構(gòu)成犯罪的將依法追究刑事責(zé)任。

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建住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)

掛牌房源全面核驗(yàn)

網(wǎng)上掛出的房源頗為令人心動(dòng)，但到現(xiàn)場(chǎng)一看完全不是一回事，這是很多租房人現(xiàn)實(shí)中常常面臨的尷尬。如何規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，確保房源的真實(shí)有效?

《方案》提出，南京市將建立全市住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)，平臺(tái)將積極整合房源信息，將全市規(guī)?；》孔赓U企業(yè)、大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和個(gè)人房源信息全部納入該平臺(tái);通過(guò)該平臺(tái)推行租賃合同網(wǎng)上簽約，規(guī)范租賃雙方和中介機(jī)構(gòu)行為;同時(shí)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上辦理租賃登記備案，完善統(tǒng)計(jì)分析、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)功能;借助該租賃平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)租賃服務(wù)監(jiān)督延伸到社區(qū)。

對(duì)于在該租賃平臺(tái)掛牌的房源，房管部門將通過(guò)房產(chǎn)交易管理系統(tǒng)全面核驗(yàn)房屋的權(quán)屬狀況，確保房源信息真實(shí)準(zhǔn)確。另外，還將充分利用“互聯(lián)網(wǎng)+”和“大數(shù)據(jù)”技術(shù)，提供“房源登記、信息發(fā)布、租賃交易、網(wǎng)上簽約、登記備案、租房證明”全過(guò)程網(wǎng)上辦理服務(wù)，并逐步實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上支付、信用評(píng)價(jià)、補(bǔ)貼發(fā)放、公積金提取、家政服務(wù)等一站式便捷服務(wù)。

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規(guī)范“房東任性漲房租

任性趕房客”現(xiàn)象

《方案》提出，南京市將明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，以規(guī)避以往“房東任性漲房租，任性趕房客”帶來(lái)的矛盾。具體措施包括：研究制定租賃合同范本，住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金;承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時(shí)繳納租金，不得擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)或轉(zhuǎn)租。

與此同時(shí)，將引入租賃市場(chǎng)法律救助，將租賃糾紛納入街道司法調(diào)解范圍，化解各類租賃矛盾，維護(hù)市場(chǎng)秩序。今年南京市將在棲霞區(qū)和仙林街道試點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)租賃交易服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)與社區(qū)治理綜合信息平臺(tái)的信息共享與動(dòng)態(tài)聯(lián)動(dòng)。