據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道9月29日報(bào)道，在一眾二線城市房價(jià)爭相暴漲之際，此輪房價(jià)領(lǐng)頭羊深圳也未停下腳步。

9月首周，深圳新房平均單價(jià)突破7萬元每平方米。

以產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級(jí)和高端制造業(yè)為傲的深圳，正在承受高房價(jià)帶來的隱性損失，其中人才吸引力的下降更是當(dāng)務(wù)之急。壓力之下，深圳市政府祭出利器：成立人才安居集團(tuán)，提供低成本住房。

記者從深圳住建部門及相關(guān)專家處獲悉，深圳正在探索一個(gè)類似香港公屋和居屋體系的住房保障計(jì)劃，為中低收入人群提供住房;按照計(jì)劃，“十三五”期間，這些政策性住房的數(shù)量或?qū)⒊^商品房。

這像極了香港的住房供應(yīng)模式，在香港，一半以上的人住在居屋或公屋中，另一半在商品房市場買房。而香港也是全世界房價(jià)最高的城市之一。

俯瞰深圳(資料圖)

封閉流轉(zhuǎn)的“人才房”

為了對(duì)抗高房價(jià)和提高住房保障率，深圳正在實(shí)施一項(xiàng)宏偉計(jì)劃。

美國經(jīng)濟(jì)咨詢公司Longview Economics的一項(xiàng)最新研究顯示，深圳已成為全球房價(jià)第二貴的城市，僅次于加州圣何塞;深圳市規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)顯示，9月首周(8.29-9.04)，新房成交均價(jià)達(dá)到70025元/平方米，環(huán)比上升54.5%。

市政府高度關(guān)注高房價(jià)。9月20日，深圳市政協(xié)六屆十七次主席會(huì)議召開，廣東省省委副書記、深圳市委書記馬興瑞透露，針對(duì)有委員提出房子太貴的問題，深圳計(jì)劃成立一個(gè)1000億資本金的人才安居公司。

馬興瑞說，安居公司的目的是吸引人才，提供遠(yuǎn)低于市場承租價(jià)的房子給愿意來深圳的人才。

據(jù)了解，促使深圳做出這個(gè)計(jì)劃的原因，還在于深圳市的住房保障覆蓋率很低。據(jù)深圳市住建局不完全統(tǒng)計(jì)，截至2015年底，深圳保障性住房及貨幣補(bǔ)貼覆蓋率僅有16%，低于國家《關(guān)于新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃》提出的20%的要求。

住建局測算，“十三五”期末，保守估計(jì)深圳規(guī)模常住人口將達(dá)到1200萬，要實(shí)現(xiàn)保障人口達(dá)到20%，深圳保障房供應(yīng)缺口30萬到40萬套。

記者獲得的一份深圳市《關(guān)于完善人才住房制度的若干措施》(下稱《措施》)文件顯示，“十三五”期間，深圳市新籌集建設(shè)保障性住房和人才住房40萬套，其中人才住房將不少于30萬套。市住建局表示，按照三人一套住房計(jì)算，預(yù)計(jì)可覆蓋90萬人。

這意味著，未來5年，深圳市保障房供應(yīng)或?qū)⑦_(dá)到與商品房同樣的量級(jí)，甚至更高。

住建局有關(guān)人士向記者表示，深圳市嘗試將人才住房從保障性住房體系分離出來，形成人才住房與保障性住房雙軌并行的公共住房體系。而在人才住房體系中，也分為租與售兩種，大部分還是以租為主，租售比例不低于6∶4，租的比例可能會(huì)更高。

與保障房體系中的經(jīng)適房、安居型商品房不同的是，人才住房不能轉(zhuǎn)為一般商品房上市流轉(zhuǎn)，只能被政府回購或在平臺(tái)體系內(nèi)流轉(zhuǎn)。

這頗像香港的住房供應(yīng)體系。香港房屋委員會(huì)及房屋署網(wǎng)站顯示，其負(fù)責(zé)香港的公共住房，協(xié)助有住屋需要的低收入家庭入住能力可以負(fù)擔(dān)的居所。

香港的公共房屋分為公屋與居屋兩種。其中公屋由政府或志愿團(tuán)體興建，出租給低收入居民;居屋由香港房屋委員會(huì)興建公營房屋并以廉價(jià)售予低收入市民。這兩種房源也都只能轉(zhuǎn)讓給后續(xù)進(jìn)入公共房屋體系的人。

供地與資金之難

據(jù)深圳市住建局有關(guān)人士介紹，作為專門從事人才安居房投資建設(shè)和運(yùn)營管理的機(jī)構(gòu)，人才安居住房集團(tuán)已經(jīng)成立，它是深圳市屬國有獨(dú)資公司。

據(jù)透露，目前該集團(tuán)已正式投入運(yùn)營，由深圳市政府出資的300億元資金已到位，后續(xù)還要追加700億元。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁介紹，人才住房的具體執(zhí)行與落實(shí)由安居集團(tuán)負(fù)責(zé)，包括租賃購買的資格。政府住建部門負(fù)責(zé)監(jiān)管，但不會(huì)具體執(zhí)行;人才安居集團(tuán)的產(chǎn)權(quán)是國資委管理，而業(yè)務(wù)是由住建部門管理。

“今年市府對(duì)于保障房的力度明顯加大，但從往年來看，落地執(zhí)行很難。”一位接近深圳住建和土地部門的業(yè)內(nèi)人士表示，供地和資金是最主要的難點(diǎn)。

人才安居房的供地來自哪里?深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，城市更新將是一個(gè)重要渠道。

前述《措施》提到，城中村改造項(xiàng)目、改造后包含商務(wù)公寓的城市更新項(xiàng)目，基準(zhǔn)配建比例不低于15%;舊工業(yè)區(qū)、倉儲(chǔ)區(qū)或城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施改造為住宅的，基準(zhǔn)配建比例不低于30%。未來5年，通過城市更新配建提供不少于13萬套人才住房和保障房。

而招拍掛出讓的商品住宅項(xiàng)目用地，應(yīng)配建不少于10%的人才住房;今后深圳每年新增供應(yīng)的居住用地中，人才住房和保障房用地面積應(yīng)當(dāng)不少于60%。

《措施》還要求，“十三五”期間，利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)人才公寓或宿舍，總建筑面積要不少于160萬平方米。

政府方面，“十三五”期間要通過沒收、租賃、征收歷史遺留建筑等方式，籌集不少于8萬套人才住房。

值得關(guān)注的是，人才安居房的供應(yīng)方也向社會(huì)開放，探索多種共有產(chǎn)權(quán)。比如鼓勵(lì)房企等市場主體參與人才住房建設(shè)和運(yùn)營，以及政府與原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位或其他用地單位合作開發(fā)、共享收益，形成政府與企業(yè)、政府與人才、單位與人才等多種共有產(chǎn)權(quán)模式。

據(jù)住建局有關(guān)人士透露，目前市住建局已經(jīng)開始和相關(guān)企業(yè)對(duì)接，最大程度地鼓勵(lì)社會(huì)力量共同參與人才住房建設(shè)運(yùn)營。

資金方面，據(jù)記者了解，在初期市府出資后，人才安居集團(tuán)后續(xù)可通過杠桿撬動(dòng)6000億-7000億元的資金規(guī)模，用于人才住房的全過程一體化建設(shè)運(yùn)營管理。

對(duì)此，宋丁認(rèn)為，有政府作背景，人才安居集團(tuán)可以達(dá)成一些戰(zhàn)略性股權(quán)合作解決運(yùn)營等問題，收編一些中小型企業(yè)或者與他們進(jìn)行股權(quán)合作，也可以通過其他市場渠道，如債券、基金等達(dá)到撬動(dòng)數(shù)千億資金的目的。

(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者張曉玲、石鈺)