房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅

目前很多人依然在混淆使用“房產(chǎn)稅”和“房地產(chǎn)稅”兩個(gè)概念，事實(shí)上從近兩年國家正式文件或相關(guān)主管部門的言論中，都是使用“房地產(chǎn)稅”這個(gè)概念。

上海重慶兩地的“房產(chǎn)稅”擴(kuò)大征收試點(diǎn)，在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)過熱情況下倉促出臺(tái)，行政推進(jìn)色彩濃厚，但實(shí)際執(zhí)行效果差不明顯。無論是上海的增量征收還是重慶的高端存量征收，其實(shí)際征收稅額和兩市的是住房規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不相配。“房地產(chǎn)稅”是以一個(gè)新稅種的面貌出現(xiàn)，近期討論的基點(diǎn)都應(yīng)是房地產(chǎn)稅的立法改革，只有進(jìn)入立法的軌道，相關(guān)改革才會(huì)名正言順。

征收難度重重

原國家稅務(wù)總局副局長許善達(dá)曾表示，中國的房地產(chǎn)稅，是土地國有制下對(duì)私人住宅征收的財(cái)產(chǎn)稅，這在國際上難以找到借鑒先例。即便將來全面開征，規(guī)模也遠(yuǎn)不及私有制下的房產(chǎn)稅規(guī)模大小。此外，因?yàn)槟壳叭珖康禺a(chǎn)投資持續(xù)放慢，加上銷售難度大，且住房庫存多，也給征收房地產(chǎn)稅帶來影響。

房產(chǎn)稅如何影響房?jī)r(jià)？

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在微信公號(hào)“光遠(yuǎn)看經(jīng)濟(jì)”中表示：我的基本判斷就是，房地產(chǎn)2016年完成立法、2017年正式全面實(shí)施的可能性幾乎為零。何也？緣于房產(chǎn)稅的復(fù)雜和在房產(chǎn)稅基本問題上共識(shí)的欠缺。經(jīng)過10多年的爭(zhēng)論，無論是征收目的，還是征收環(huán)節(jié)等基本的問題分歧越來越大。

房產(chǎn)稅的當(dāng)務(wù)之急是通過廣泛的討論，形成基本的共識(shí)，最起碼應(yīng)該討論清楚以下四個(gè)問題：

第一，房產(chǎn)稅征收的目的是什么。是為了抑制房?jī)r(jià)，抑制投機(jī)，還是為了給地方增加穩(wěn)定的收入稅種；

第二，房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)領(lǐng)域其他稅收的關(guān)系如何。2003年十六屆三中全會(huì)的思路是出臺(tái)房產(chǎn)稅，同時(shí)合并其他稅費(fèi)。近幾年關(guān)于房產(chǎn)稅的改革，卻悄然轉(zhuǎn)換成“增稅”的思維，只談房產(chǎn)稅，不談合并或者取消其他的稅費(fèi)。如果房產(chǎn)稅的改革只是增加一個(gè)新的稅種，這意味著在已經(jīng)很重的房地產(chǎn)稅收上再加稅；

第三，房產(chǎn)稅和土地出讓金的關(guān)系如何。在房產(chǎn)稅立法的時(shí)候，應(yīng)該明確回答，征收房產(chǎn)稅后，土地出讓金是取消還是照收？

第四，房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅還是調(diào)節(jié)稅。如果是財(cái)產(chǎn)稅，除了法定減免的情形，要對(duì)每一套房產(chǎn)征收。如果是調(diào)節(jié)稅，房產(chǎn)稅究竟能不能調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)？

筆者研究了很多國家房產(chǎn)稅的征收目的，大多就是為地方征收提供最主要的財(cái)政收入。但就房?jī)r(jià)的簡(jiǎn)單邏輯而言，供需關(guān)系、土地制度、投機(jī)因素、貨幣供應(yīng)等等，都可能影響房?jī)r(jià)。房產(chǎn)稅本身可能會(huì)影響房?jī)r(jià)，但不會(huì)成為影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的決定性因素。

房產(chǎn)稅是一項(xiàng)重大的改革工程，影響遍及政府、開發(fā)商和每個(gè)民眾，應(yīng)嚴(yán)密論證，慎重推行，不能為了某種功利主義目的急于推出。特別是，絕對(duì)不能為了政府短期的增收目的而征收。在對(duì)于房產(chǎn)稅的目的，房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)，房產(chǎn)稅的具體制度細(xì)節(jié)都還存在巨大分歧的時(shí)候，就輕易斷言這兩年就開始實(shí)施，實(shí)在是違背基本常識(shí)。

最后我想說，一些專家不斷出來預(yù)測(cè)房地產(chǎn)稅法通過的原因，我的判斷，一些人想?yún)⑴c這個(gè)立法而已，參與某個(gè)立法，以后就可以在這個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行很多的解釋工作。這是中國一些專家不提減稅，而經(jīng)常提加稅的立法建議的主要原因。

房產(chǎn)稅該收多少？

知名學(xué)者齊俊杰在微信公眾號(hào)“齊俊杰”中說，據(jù)國泰君安報(bào)告，當(dāng)房產(chǎn)稅的稅率為1%的時(shí)候，刨除每人20平米的免征額，那么全國范圍內(nèi)相當(dāng)于，地方政府賣地收入的18%，如果不考慮免征額，也僅僅占賣地收入的45%，而如果要跟地方政府的賣地收入持平，房產(chǎn)稅的稅率需要定在2.2%，如果算上免征額的20平米，那么更是要高達(dá)6%。

這是什么概念呢，以北京為例，如果一家三口在100平米的房子里，大概四環(huán)外，價(jià)值是500萬元。如果不算免征額，這家人一年需要交納的稅大概是11萬元，如果要是算免征額，對(duì)超標(biāo)的40平米征稅，也需要交納12萬元。如果你多出一套100平米的500萬的房子，那么也就意味著你必須一年租出30萬元，一個(gè)月2.5萬元的房租，否則就是虧本的。那個(gè)時(shí)候，房子不再是你甜蜜的資產(chǎn)，而成為了一種恐怖的負(fù)擔(dān)。

可見，如果房產(chǎn)稅替代賣地收入，成為地方政府的收入來源，那么事情或許變得非?？膳?，人們會(huì)拋售房子，銀行貸款很可能收不回來，房產(chǎn)泡沫破滅。對(duì)這些情況，顯然國家和地方還有銀行都還沒準(zhǔn)備好。