盤點(diǎn)與展望：攜政策利好開啟庫(kù)存“融冰”之旅

2015年，對(duì)于大多數(shù)三四線城市的樓市來說，都不大好過。雖然2014年四季度，行業(yè)已經(jīng)露出了整體下滑的態(tài)勢(shì)，但大家都沒料到，2015年初，勢(shì)頭就開始急轉(zhuǎn)而下，而且這個(gè)盤整期到目前為止，還沒結(jié)束。

銷售放緩、房?jī)r(jià)下調(diào)、量?jī)r(jià)齊跌，這是三四線樓市的整體寫照。所不同的，也只是回調(diào)的幅度大小而已。因此，到現(xiàn)在置業(yè)者還有繼續(xù)打聽觀望的：這波調(diào)整周期到底部了嗎？

這是個(gè)不好給出明確答案的問題。不過，看空的情緒大可不必繼續(xù)蔓延。因?yàn)閷?duì)于一個(gè)行業(yè)發(fā)展來說，從蠻荒起步、無(wú)序瘋狂生長(zhǎng)，到行業(yè)規(guī)范調(diào)整、穩(wěn)定健康后二度揚(yáng)帆，這是一個(gè)完整的行業(yè)發(fā)展周期。經(jīng)過逆境的反思、淬煉，一個(gè)行業(yè)才能走向成熟。

當(dāng)然，對(duì)于一個(gè)事關(guān)國(guó)計(jì)民生、牽涉上下游一大串經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的行業(yè)來說，放任其跌宕下墜也是不現(xiàn)實(shí)的。這也是看空情緒不必?zé)o度彌漫的理由之一。

因此，當(dāng)行業(yè)勢(shì)頭開始快速下滑的同時(shí)，扶持政策跟著出臺(tái)了，從中央到地方，從貨幣政策到財(cái)稅杠桿，不一而足?？梢哉f，2015年是名副其實(shí)的樓市政策年。寬松的外部環(huán)境，在2016年將確定延續(xù)下去。

雖然政策不一定產(chǎn)生立竿見影的效果，但對(duì)購(gòu)房者的信心卻潛移默化地產(chǎn)生了正向的影響，信心比黃金更珍貴不是嗎？市場(chǎng)上升期的開啟，都是從預(yù)期看好開始的。

兜住了“底”，政策層面也認(rèn)識(shí)到樓市分化的實(shí)際，意識(shí)到樓市復(fù)蘇不能簡(jiǎn)單地一刀切，因此，新一輪的扶持措施，更加注重因城施策。而2016年，“房產(chǎn)去庫(kù)存”更是上升為國(guó)家五大經(jīng)濟(jì)工作任務(wù)之一，頂層設(shè)計(jì)還為此開出戶籍制度改革、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)等五味“藥方”。利好政策環(huán)境的春風(fēng)吹拂，去庫(kù)存的“融冰”之旅開啟了。

而行業(yè)本身也在積極自我調(diào)整。于石獅樓市來說，2015年的土地市場(chǎng)已經(jīng)“關(guān)閘”，剎住了商品房的新增供應(yīng)。各樓盤也通過各種形式回調(diào)房?jī)r(jià)、以價(jià)換量。至今為止，每月成交雖有所起伏，但總是有在慢慢去庫(kù)存，總體也仍不失穩(wěn)健二字。

2015年年底，多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)交房了，2016年年中，又有一波項(xiàng)目達(dá)到交付條件?，F(xiàn)房后，開發(fā)商的資金鏈就沒那么大壓力了，購(gòu)房者對(duì)樓盤的品質(zhì)如何也可以有個(gè)更直觀的了解，而這兩個(gè)因素都會(huì)是后市回暖的有利促進(jìn)。

一個(gè)禮拜前，泉州城東，保利砸出28個(gè)億，拿下其中兩幅地，樓面價(jià)就達(dá)到6500多元/m2。而周邊一些樓盤，或者說其他板塊的項(xiàng)目，經(jīng)過前一陣子回調(diào)，當(dāng)前的售價(jià)有才七八千/m2的。于是，漲價(jià)在即成了一些樓盤的新廣告語(yǔ)。而只要風(fēng)向轉(zhuǎn)了，它影響和帶動(dòng)的，可不僅是一個(gè)板塊、一座城池而已。

（記者 康清輝 顏華杰）

【政策篇】 政策頻打組合拳

2015年是樓市政策年。

這波寬松的樓市政策，從2014年三季度就開始了，而2015年則是持續(xù)不斷地加碼。從松綁限購(gòu)開始，以信貸寬松為主要發(fā)力點(diǎn)，多輪降準(zhǔn)降息、公積金門檻降低，及至土地收緊、稅收減免、購(gòu)房補(bǔ)貼、戶籍改革，從中央扶持到地方刺激，可謂全方位鼓勵(lì)購(gòu)房需求。

“閩七條”、“泉十條”、“石十條”，在助力樓市去庫(kù)存方面，省、泉州及石獅三級(jí)政府從來不曾落后過。

330新政、5次降準(zhǔn)降息、二套房降首付、公積金新政、新版930、嚴(yán)控供地、“限外”松綁……扶持樓市的政策一波一波，按業(yè)內(nèi)的觀點(diǎn)，是呈現(xiàn)出了“密集、立體化、全方位、組合使用”的特點(diǎn)。

對(duì)于購(gòu)房者來說，最實(shí)在的，首先是購(gòu)房門檻降低，首改房按首套房算，并享受降低首付政策，其中公積金的放開對(duì)于很多公務(wù)、事業(yè)單位的購(gòu)房者來說更是一大福音。其次，是貨幣流動(dòng)性持續(xù)釋放，5次降息帶給購(gòu)房者的是實(shí)實(shí)在在的支出減免。

2015年12月中旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。業(yè)內(nèi)分析，未來政策仍將繼續(xù)放松貨幣信貸及財(cái)稅政策，房貸利息抵個(gè)稅將是大概率事件。同時(shí)也將加快落實(shí)戶籍改革促進(jìn)住房消費(fèi)，完善保障性住房分配貨幣化制度，并緩解企業(yè)的融資壓力。

（小康）

【房企篇】 以價(jià)換量進(jìn)行時(shí)

相比起2013年時(shí)的你方唱罷我登場(chǎng)，進(jìn)入盤整期的2015年，市場(chǎng)營(yíng)銷淡定了許多。有的，只是各種中國(guó)傳統(tǒng)節(jié)假日和西方洋節(jié)時(shí)，房企在內(nèi)部進(jìn)行的借題發(fā)揮式的暖場(chǎng)活動(dòng)。而且，稍具聲色的活動(dòng)，也以幾家在售的上市房企大盤為主。有意思的是，從本報(bào)披露的每月成交榜單來看，排行靠前的，也是這些活動(dòng)比較活躍的大盤。

2015年，各大樓盤的產(chǎn)品底牌基本都亮相完畢。大平層、聯(lián)排別墅、酒店式公寓、挑高雙用soho、聯(lián)合辦公，此前沙盤中的新產(chǎn)品紛紛兌現(xiàn)。較有影響的，還有泰禾廣場(chǎng)的商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè)，這一前沿的商業(yè)模式，能在多大程度上影響這座城市的商業(yè)格局，尤其是周邊其他類型的物業(yè)產(chǎn)品，仍需拭目以待。

市場(chǎng)更關(guān)注的，當(dāng)然還是房?jī)r(jià)。從2014年四季度開始，價(jià)格回調(diào)成了多數(shù)樓盤的選擇。當(dāng)然，其實(shí)現(xiàn)形式則豐富得多。新一期產(chǎn)品直接降價(jià)的、預(yù)存抵扣的、車位抵扣的，當(dāng)然還有概念性的“眾籌”、“1元起拍”等等。不管形式直接還是委婉，一個(gè)共同的主題就是以價(jià)換量去庫(kù)存。

而今，市場(chǎng)基本進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房乃至現(xiàn)房時(shí)期，像寶島東路板塊去化較好的幾個(gè)樓盤，去化率達(dá)到七八成。但對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的存量來說，尤其是體量相對(duì)不大的項(xiàng)目，2016年里，去庫(kù)存仍將是市場(chǎng)的主基調(diào)。

（小康）