近年來“民宿熱”興起，但也帶來了一些問題和矛盾。南京新街口地區(qū)一棟商住樓的業(yè)主將自家房屋出租給他人，分隔成八間作為民宿經(jīng)營，這一行為遭到多位鄰居的反對。鄰居認為，此舉破壞了居住環(huán)境的安寧，同時存在安全及消防隱患，于是將該房屋的業(yè)主及民宿經(jīng)營者告上法庭。隨后，南京市秦淮區(qū)人民法院一審判決該民宿停止經(jīng)營行為。而被告不服判決上訴后，最近，該上訴被南京市中級人民法院二審駁回。

已在有關(guān)部門備案，為何仍不能經(jīng)營？想在家中開設(shè)民宿究竟需要滿足哪些要求？律師在接受揚子晚報紫牛新聞記者采訪時表示，依據(jù)《民法典》及相關(guān)司法解釋，將住宅改變?yōu)槊袼薜冉?jīng)營性用房，應(yīng)當(dāng)?shù)玫皆摋潣莾?nèi)所有業(yè)主的一致同意。

家中隔成8間開民宿，樓內(nèi)多名業(yè)主不堪其擾

自2019年起，家住南京新街口某樓宇的吳芳（化名）等多名業(yè)主備受來自所住樓宇內(nèi)一套出租屋的困擾。40樓的一名業(yè)主將房屋出租給他人，進行改造和裝修，分隔成八間帶獨立衛(wèi)生間的房間，經(jīng)營網(wǎng)約民宿。

吳芳住的是一棟商住兩用樓，15樓以下為商用，15樓至49樓的房屋性質(zhì)均為住宅。

多名業(yè)主認為，40樓這戶業(yè)主私自改變房屋使用性質(zhì)，將住宅用房改造成商業(yè)用房非法經(jīng)營民宿，導(dǎo)致陌生人員頻繁進入大廈，出入人員復(fù)雜，破壞了業(yè)主居住環(huán)境的安寧，同時存在極大的安全及消防隱患，嚴重影響原來居民的人身財產(chǎn)安全。

“8間房有8個廁所，晚上此起彼伏，讓人沒有辦法好好睡覺，電梯、環(huán)境都受影響。租客晚上回來有時還會走錯門，來敲我家房門。”吳芳說，她們一家實在不堪其擾。

揚子晚報紫牛新聞記者了解到，為此，數(shù)名業(yè)主多次向物業(yè)及相關(guān)部門反映此事，明確要求這家民宿停止經(jīng)營并恢復(fù)該房屋為住宅，但該民宿一直未停止經(jīng)營。

一審判決停止經(jīng)營恢復(fù)為住宅，二審維持原判

因認為40樓這戶的業(yè)主及兩名民宿經(jīng)營者此舉嚴重侵害了自己及其他業(yè)主的合法權(quán)益，吳芳等住在該樓的四名業(yè)主向南京市秦淮區(qū)人民法院提起訴訟。

《民法典》第279條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。而根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋，未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

法院認為，本案中，40樓這套住宅被用于經(jīng)營用途，四原告作為有利害關(guān)系的業(yè)主對此提出異議，訴請要求停止在住宅內(nèi)的經(jīng)營行為、恢復(fù)原住宅用途，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。

秦淮法院一審判決被告兩名民宿經(jīng)營者停止經(jīng)營行為；被告業(yè)主將房屋恢復(fù)為住宅用途，不得改變?yōu)榻?jīng)營性用房。

被告因不服提起上訴，南京市中級人民法院二審駁回上訴，維持了原審判決。

法官：獲得行政許可，并不意味一定能開張

近年“民宿熱”興起，大量各式民宿紛紛出現(xiàn)。揚子晚報紫牛新聞記者在多家訂房平臺看到，有大量的房源可供挑選，其中很多是由住宅改造而成。記者注意到，在這類民宿中，大多數(shù)位于像該案這樣的商住樓內(nèi)，也有一些位于純住宅小區(qū)。

而從訂房記錄和評價來看，這些民宿中，位于或靠近城市熱門商圈、景點的尤其受到歡迎，位于地鐵站旁的生意也不錯。孫女士在出游時喜歡在網(wǎng)上預(yù)訂民宿住宿，她表示，之所以這樣選擇，是因為這些民宿的價格往往要低于同地段的快捷酒店，還有一些民宿的經(jīng)營者對房屋進行了精心布置，氛圍感覺很好。

記者注意到，近年來公安部門對民宿、網(wǎng)約房等新業(yè)態(tài)新領(lǐng)域加強管理，推進實名登記等工作，取得了明顯成效。而在本案審理時，房屋業(yè)主和民宿經(jīng)營者就強調(diào)自己在派出所有紙質(zhì)備案和網(wǎng)絡(luò)備案，所有客人的信息均實時上傳，自己是正規(guī)經(jīng)營。

三名被告在審理時還辯稱，自己的經(jīng)營行為經(jīng)有關(guān)部門備案，為合法經(jīng)營。對于這些，該案一審承辦法官朱教莉表示，“這些只是滿足行政許可方面的要求，并不改變‘住改商’民事行為的效力性問題?！?/p>

她指出，本案爭議焦點并非對經(jīng)營行為本身是否合法進行認定，即便被告的經(jīng)營行為已向相關(guān)部門報備，其改變住宅房屋用途亦必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

揚子晚報紫牛新聞記者從秦淮法院了解到，該案此前已進入執(zhí)行階段，原被告雙方于近日達成和解協(xié)議，未來這套房屋將改為長租使用。

【律師說法】

有利害關(guān)系業(yè)主一致同意是重要一關(guān)

近年來，將住宅性質(zhì)房屋，特別是小區(qū)內(nèi)房屋改造用作民宿等商業(yè)用途引發(fā)的問題和矛盾不斷出現(xiàn)，越來越受到人們的關(guān)注。

對此，江蘇億誠律師事務(wù)所的徐旭東律師認為，這實際上涉及諸多主體資格、行政審批和物業(yè)管理方面的限制。首先，開民宿是典型的經(jīng)營行為，一般需要先辦理營業(yè)執(zhí)照才能具備經(jīng)營主體資格，并需依法繳納稅費。其次，民宿本身涉及旅館業(yè)，需要經(jīng)過行政備案或?qū)徟６姓徟婕爸伟?、衛(wèi)生、消防、環(huán)保等多個部門，缺少合法手續(xù)的經(jīng)營將面臨行政處罰的風(fēng)險。再有，改變房屋居住性質(zhì)，還可能面臨小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約對于經(jīng)營活動的限制。

徐旭東強調(diào)，即便滿足上述三方面的要求，還需要通過重要一關(guān)——依據(jù)《民法典》第279條規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，而非“多數(shù)業(yè)主共同決定”。

那么，誰是“有利害關(guān)系的業(yè)主”呢？徐旭東告訴揚子晚報紫牛新聞記者，根據(jù)最高法相關(guān)司法解釋，這包括本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，以及建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外其他能夠證明自己房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響的業(yè)主。

徐旭東認為，使用小區(qū)內(nèi)的房屋“住改商”并非完全不可，但由于改為民宿等用途往往會增加住宅區(qū)域的人流量，占用小區(qū)有限的物業(yè)資源，對于其他業(yè)主來說，形成利益沖突時有發(fā)生。有利害關(guān)系的業(yè)主如果不同意，可行使《民法典》賦予的“否決權(quán)”，也可以從治安、衛(wèi)生、消防、環(huán)保等多方面進行監(jiān)督，要求經(jīng)營者遵守業(yè)主管理規(guī)約、物業(yè)管理規(guī)定，不得給相鄰業(yè)主造成污染、治安、衛(wèi)生等方面的損害。

揚子晚報/紫牛新聞記者 萬承源

校對 蘇云