因故買二手房沒(méi)有成功，買主不愿意向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(房產(chǎn)中介)支付合同約定的“居間服務(wù)費(fèi)”4.5萬(wàn)多元，為此被后者告上法庭。那么，房產(chǎn)中介的訴求會(huì)得到法院的支持嗎?

買房沒(méi)成不愿意付“居間服務(wù)費(fèi)”

買房人被中介告了

無(wú)錫人張某、蔣某想買房，便找了一家挺知名的連鎖房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)幫忙物色，并簽訂了“居間服務(wù)合同”，約定：“居間服務(wù)費(fèi)”為45600元，由張某、蔣某承擔(dān)，于合同簽訂當(dāng)日全額支付;合同簽訂后，房屋買賣雙方因履行本合同需房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供額外協(xié)助的如產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、房屋交接、水電煤開(kāi)戶等，額外協(xié)助為免收費(fèi)用。

經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的尋找和洽談，最終張某、蔣某看中了一套總價(jià)152萬(wàn)元的二手房，并向賣房人支付了2萬(wàn)元定金。但最終，因?yàn)橘J款資質(zhì)問(wèn)題，張某、蔣某辦理貸款未能成功，房屋買賣合同解除，張某、蔣某以定金承擔(dān)了違約責(zé)任。因買房沒(méi)買成，張某、蔣某覺(jué)得不應(yīng)當(dāng)支付全額的居間服務(wù)費(fèi)，因此一直沒(méi)有支付合同約定的費(fèi)用。最終，房產(chǎn)中介將他們起訴至法院，請(qǐng)求兩人承擔(dān)居間服務(wù)費(fèi)45600元和律師費(fèi)12492元。

一審法院認(rèn)為，房產(chǎn)中介在格式條款中約定“簽訂房屋買賣合同后即應(yīng)支付全部居間服務(wù)費(fèi)”，且將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等相關(guān)義務(wù)作為額外免費(fèi)協(xié)助，排除了其提供居間服務(wù)所包含的內(nèi)容，加重了房屋買受人的責(zé)任，違反了權(quán)利義務(wù)對(duì)等的公平原則，應(yīng)屬無(wú)效。后根據(jù)實(shí)際履行義務(wù)情況，判決張某、蔣某支付房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司5000元居間費(fèi)和律師費(fèi)2500元。

中介收費(fèi)明顯過(guò)高不合理

二審維持原判

中介機(jī)構(gòu)不服判決，隨即提起上訴。

負(fù)責(zé)二審的無(wú)錫市中院認(rèn)為，此案的審理有著三個(gè)維度的考慮。

一是上訴方行為違反了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)明碼標(biāo)價(jià)的法律義務(wù)。法院查明，原告方的房產(chǎn)中介未提供證據(jù)證明其已符合法律規(guī)定的形式，在辦公醒目位置公示了合同所涉的每一項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且其在合同中約定的居間服務(wù)費(fèi)并未分項(xiàng)清楚列明服務(wù)內(nèi)容，相關(guān)后續(xù)服務(wù)事項(xiàng)系免費(fèi)之約定也無(wú)提示。這就導(dǎo)致，最終買賣沒(méi)有成功，到底應(yīng)該支付多少居間服務(wù)費(fèi)，沒(méi)有一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)。

二是房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，與委托人協(xié)商確定收費(fèi)價(jià)格。案涉合同約定的居間服務(wù)費(fèi)達(dá)到買賣合同成交價(jià)的3%，綜合考慮房地產(chǎn)公司在促成合同訂立過(guò)程中履行的義務(wù)內(nèi)容、消耗的資源成本、市場(chǎng)供求狀況，以及房產(chǎn)中介行業(yè)慣例，可認(rèn)定該收費(fèi)超出了促成合同訂立的居間活動(dòng)這一項(xiàng)服務(wù)的成本。也就是說(shuō)，中介要求的“居間服務(wù)費(fèi)”顯然過(guò)高，超出了提供服務(wù)的價(jià)值，超出了市場(chǎng)一般收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

三是考慮要有利于完善房地產(chǎn)中介服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制，規(guī)范行業(yè)秩序。目前，部分房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)利用市場(chǎng)調(diào)節(jié)定價(jià)和自身的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)設(shè)定不合理的格式條款的方式，免除自身義務(wù)和責(zé)任，違背了立法本意、侵害了群眾權(quán)益，不利于房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的有序健康發(fā)展。該案中，原告方將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、房屋交接、水電煤開(kāi)戶等生活城是“額外協(xié)助”，實(shí)際上相當(dāng)于把應(yīng)該做的事，說(shuō)成了免費(fèi)服務(wù)，混淆了責(zé)任與義務(wù)。

綜上，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

合理收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)

對(duì)各方都是“保護(hù)”

無(wú)錫市中級(jí)人民法院立案二庭法官華敏潔今天接受記者采訪時(shí)稱，2014年以前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)實(shí)行限價(jià)管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)根據(jù)代理項(xiàng)目的不同實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額的0.5-2.5%計(jì)收。

2014年后，國(guó)家逐步放開(kāi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)管理，江蘇省內(nèi)開(kāi)始施行市場(chǎng)調(diào)節(jié)定價(jià)，不再有政府指導(dǎo)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。這種定價(jià)方式對(duì)發(fā)揮市場(chǎng)資源配置決定作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮產(chǎn)生了積極影響。但實(shí)踐中，很多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中濫用市場(chǎng)調(diào)節(jié)定價(jià)和自身專業(yè)優(yōu)勢(shì)，以未充分協(xié)商的形式確定高額服務(wù)費(fèi)用，且不合理排除自身責(zé)任與義務(wù)，這不符合立法本意。

華敏潔稱，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)放開(kāi)后，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)仍應(yīng)嚴(yán)格按照《價(jià)格法》等法律法規(guī)要求，遵循公平競(jìng)爭(zhēng)、合法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)實(shí)守信原則，綜合考慮服務(wù)成本和市場(chǎng)需求狀況等因素，與委托人協(xié)商約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在服務(wù)合同中詳細(xì)標(biāo)明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)條款，規(guī)范收費(fèi)行為。“寫(xiě)清楚哪一項(xiàng)服務(wù)多少費(fèi)用，都標(biāo)清楚，既是市場(chǎng)公平原則的要求，也是對(duì)各方權(quán)益的保護(hù)，大家都有依據(jù)。”

她說(shuō)，市場(chǎng)調(diào)節(jié)定價(jià)并不意味著可以隨意定價(jià)，其前提是合同當(dāng)事人在平等基礎(chǔ)上充分協(xié)商，而充分協(xié)商是建立在雙方對(duì)于合同內(nèi)容、服務(wù)價(jià)款等合同事項(xiàng)全面理解的基礎(chǔ)上。顯然，該案中，中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有事先解釋清楚，作為格式合同籠統(tǒng)地標(biāo)注，顯然對(duì)委托人也是不公平的。“明碼標(biāo)價(jià)，其實(shí)對(duì)中介也是一種保護(hù)。”

(揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾?張建波)