冬季的柬埔寨，空氣溫?zé)岢睗?。一家中?guó)房企在柬埔寨首都金邊的首個(gè)項(xiàng)目正式動(dòng)土之前，來(lái)自中國(guó)的員工們先頂著高溫觀看了僧王和僧侶在工地上誦經(jīng)半小時(shí)，緊接著，他們都要逐一跪坐，接受來(lái)自僧王的祝福——這是來(lái)柬埔寨的淘金者必須接受的規(guī)則。

在柬埔寨的一家中資房地產(chǎn)項(xiàng)目正式開(kāi)門(mén)迎客 圖源：界面新聞

隨著項(xiàng)目動(dòng)土開(kāi)工，售樓處也正式開(kāi)業(yè)——這里并沒(méi)有嚴(yán)格的預(yù)售限制。儀式場(chǎng)地上布置著具有當(dāng)?shù)靥厣乃{(lán)白幕簾和金色吊燈，售樓處開(kāi)業(yè)前，全場(chǎng)奏響柬埔寨國(guó)歌，金邊市市長(zhǎng)在場(chǎng)地中央正襟危坐。

市長(zhǎng)為了這個(gè)投資額1億美元的房地產(chǎn)項(xiàng)目專程到場(chǎng)，并進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)十多分鐘的致辭。他說(shuō)，目前金邊全市的高樓總量是1100棟，而僅在2018年，金邊就接到新建設(shè)項(xiàng)目1102個(gè)。

這種爆炸式增長(zhǎng)背后的“大頭”，基本都是中國(guó)房企。

據(jù)柬埔寨國(guó)土規(guī)劃和建設(shè)部的報(bào)告，2000年到2017年，柬埔寨由外資公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目共有287個(gè)，總投資額42.97億美元。其中中資公司擁有110個(gè)項(xiàng)目，總投資額為16.56億美元，占比均接近四成，中資也成為了柬埔寨房地產(chǎn)的最大投資方。

“從2010年到2016年，來(lái)柬埔寨投資房地產(chǎn)的，基本都是日本、韓國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣、新加坡的公司，現(xiàn)在他們?cè)诔吠?，而最近兩年中?guó)內(nèi)地的公司來(lái)了。”一名中方公司的柬埔寨項(xiàng)目營(yíng)銷總告訴界面新聞?dòng)浾摺?/p>

在金邊街頭，銘牌上寫(xiě)著日語(yǔ)或者韓語(yǔ)的工地?cái)?shù)量也很多。“不過(guò)，由于資金接不上，不少韓國(guó)人的項(xiàng)目都爛尾了。”一名中方項(xiàng)目人員說(shuō)。

中資項(xiàng)目在柬埔寨的爛尾情況則較少，這兩年也成了資金實(shí)力的代名詞，很多其他國(guó)家企業(yè)投資后爛尾的項(xiàng)目，都在等著中資考察、接手。2017年、2018年不少國(guó)內(nèi)房企在柬埔寨注冊(cè)了子公司，他們正手捧資金在金邊大舉找地。

新的投資熱土?

從2016年開(kāi)始，大量中資的到來(lái)，徹底改變了柬埔寨的房地產(chǎn)市場(chǎng)。也是從那一年開(kāi)始，柬埔寨首相洪森不斷會(huì)見(jiàn)來(lái)自中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

2016年5月26日，碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)在柬埔寨和平大廈見(jiàn)到了洪森，這是他第一次去柬埔寨考察。楊國(guó)強(qiáng)當(dāng)時(shí)對(duì)洪森說(shuō)，碧桂園正在新加坡旁的馬來(lái)西亞依斯干達(dá)特區(qū)建設(shè)一座生態(tài)智慧城市，是中國(guó)民企最大海外投資項(xiàng)目，碧桂園有意在柬埔寨投資開(kāi)發(fā)類似的項(xiàng)目。

柬埔寨巴戎電視臺(tái)報(bào)道截圖。右：洪森 左：楊國(guó)強(qiáng)

2017年1月4日，還是在和平大廈，第四次考察柬埔寨的富力地產(chǎn)行政總裁張力對(duì)洪森說(shuō)，在未來(lái)3到5年里，富力將在柬埔寨投資30億美元，還計(jì)劃在金邊市和西哈努克省投資建設(shè)六星級(jí)大酒店。

洪森會(huì)見(jiàn)完張力的16天后，他又會(huì)見(jiàn)了綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良，會(huì)談中張玉良說(shuō)，綠地下屬酒店集團(tuán)在兩個(gè)多月前已進(jìn)入金邊發(fā)展，目前已初步確立了教育產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、金融合作、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及旅游度假產(chǎn)業(yè)等意向投資項(xiàng)目。

這三家拜會(huì)洪森的開(kāi)發(fā)商代表，恰好也是在2012年至2016年間在馬來(lái)西亞新山市投資項(xiàng)目最早的一批中國(guó)房企。他們?cè)鴰?dòng)國(guó)內(nèi)房企在馬來(lái)西亞掘金的熱潮，吸引了一大批國(guó)內(nèi)投資客去馬來(lái)西亞買(mǎi)房。

與當(dāng)初大手筆投資馬來(lái)西亞相似，這些開(kāi)發(fā)商看重的也是金邊的投資前景。而被中國(guó)一線城市置業(yè)的高門(mén)檻攔下的一大批人，他們的投資意愿和需求在東南亞洶涌噴薄。

除了總價(jià)低，開(kāi)發(fā)商和投資客們還堅(jiān)信其他各種各樣的理由，支撐他們不遠(yuǎn)萬(wàn)里來(lái)開(kāi)發(fā)和購(gòu)置一套房產(chǎn)。比如在金邊項(xiàng)目最多的中國(guó)開(kāi)發(fā)商富力打出的廣告語(yǔ)：金邊就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。五年前，在馬來(lái)西亞開(kāi)發(fā)時(shí)，他們喊出的口號(hào)也是投資下一個(gè)深圳。

2017年，柬埔寨全國(guó)GDP為209億美元，僅和廣東省韶關(guān)市2017年的GDP總量相當(dāng)。根據(jù)IMF數(shù)據(jù)，2011年—2017年，柬埔寨的GDP增速保持在7%上下。以這個(gè)增速看，金邊能否被稱為“30年前的深圳”，還要打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。

未來(lái)需要等待，現(xiàn)實(shí)已經(jīng)能吸引一部分人。金邊項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的銷售負(fù)責(zé)人最常用的一句話是，“柬埔寨是美元資產(chǎn)國(guó)，無(wú)外匯管制，非CRS征稅國(guó)，博彩業(yè)合法，它的整個(gè)開(kāi)放的政策，比香港和澳門(mén)加起來(lái)還要好。”

這不僅是吸引投資者遠(yuǎn)道而來(lái)買(mǎi)房的原因，也是中資房企看重這個(gè)市場(chǎng)的重要因素，投資環(huán)境寬松，美元資產(chǎn)還能保證他們海外投資的價(jià)值。

金邊也確實(shí)存在巨大的住房需求。2014年，柬埔寨政府就感知到了住房短缺危機(jī)，因此包括中資在內(nèi)的外資開(kāi)發(fā)商受到了當(dāng)?shù)卣臍g迎。

在近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，很多中低收入的金邊市民被迫遷去市郊，預(yù)計(jì)到2030年金邊的人口將再增長(zhǎng)50%。當(dāng)?shù)卣浪悖磥?lái)13年當(dāng)?shù)貙⒂?0萬(wàn)套房屋的需求，這也將是中資開(kāi)發(fā)商大展身手的好機(jī)會(huì)。

圖源：界面新聞

中資豪賭金邊

認(rèn)定這個(gè)投資機(jī)遇后，已經(jīng)在海外布局的開(kāi)發(fā)商們迅速將目光轉(zhuǎn)向了柬埔寨首都金邊。

動(dòng)作最快的是富力。洪森和張力的會(huì)面結(jié)束一年多之后，富力地產(chǎn)的柬埔寨首作“金邊富力城”就開(kāi)門(mén)迎客了。從金邊的機(jī)場(chǎng)到街頭廣告牌，處處能看到富力打上了“中國(guó)十強(qiáng)地產(chǎn)品牌”的廣告語(yǔ)。

這句廣告語(yǔ)如果仔細(xì)推敲，其實(shí)有些言過(guò)于實(shí)。在最近五年的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模排行中，富力地產(chǎn)并未進(jìn)入過(guò)前十，相反還因?yàn)閿?shù)次踏空國(guó)內(nèi)的樓市節(jié)奏而完不成任務(wù)。

當(dāng)然，金邊的普通老百姓考慮不到這點(diǎn)。他們目之所及，是從未看到過(guò)的龐大社區(qū)——體量高達(dá)56萬(wàn)平方米，共包含20棟建筑，每棟33層，總計(jì)提供5240套房，戶型涵蓋55-130平方米，項(xiàng)目總體資本花費(fèi)超過(guò)20億美元。富力顯然是將國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商慣用的大盤(pán)模式復(fù)制過(guò)去，造成一種視覺(jué)震撼。

在金邊大部分當(dāng)?shù)厝搜壑?，即便是近幾年外?guó)投資者建設(shè)的高檔社區(qū)，也基本是四五棟樓即成盤(pán)，金邊富力城的大手筆令人咋舌，這是金邊目前開(kāi)發(fā)規(guī)模最大的項(xiàng)目。

龐大的項(xiàng)目必須要有廣泛的消費(fèi)群體買(mǎi)單，富力再次套用此前在馬來(lái)西亞新山項(xiàng)目的營(yíng)銷方式，組織國(guó)內(nèi)看房團(tuán)打”飛的“來(lái)考察買(mǎi)房。

據(jù)《環(huán)球時(shí)報(bào)》報(bào)道，去年10月，光是從深圳、香港飛至金邊的看房團(tuán)加起來(lái)就有10個(gè)，幾乎每3天就有一個(gè)團(tuán)從國(guó)內(nèi)飛往金邊參加三天兩夜的考察旅游，其中一個(gè)環(huán)節(jié)就是半天時(shí)間考察項(xiàng)目金邊富力城。

2018年上半年，富力在柬埔寨的項(xiàng)目銷售了1.59萬(wàn)平方米，貢獻(xiàn)了2.15億元的營(yíng)收。這一成績(jī)相比龐大的項(xiàng)目體量并不突出。一名業(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞?dòng)浾?，到目前為止金邊富力城只賣(mài)了大概20%的房源，主要問(wèn)題出在位置略偏、價(jià)格偏高。

圖源見(jiàn)水印

不同于富力的模式，綠地沒(méi)有那么快尋求在柬埔寨開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，而是先投資了一家酒店。

2017年9月，位于金邊市中心鉆石島中區(qū)東部濱河區(qū)的綠地鉑瑞酒店正式簽約，柬埔寨副首相棉森婉到場(chǎng)。同時(shí)，張玉良所說(shuō)的“金融合作”也在迅速實(shí)現(xiàn)——2018年初，綠地控股董事會(huì)同意在柬埔寨金邊設(shè)立一家全資綜合性商業(yè)銀行，注冊(cè)資本擬為1億美元。

而最先見(jiàn)到洪森的開(kāi)發(fā)商“大佬”楊國(guó)強(qiáng)卻放緩了投資步伐。碧桂園至今尚未在柬埔寨落子，市場(chǎng)上傳言“碧桂園正在找地、買(mǎi)地”已經(jīng)有兩年多了。

除了富力和綠地較早進(jìn)入外，還有包括雅居樂(lè)、廣州粵泰集團(tuán)、佳源國(guó)際、上置集團(tuán)、金誠(chéng)控股等大大小小的中國(guó)開(kāi)發(fā)商也正把目光聚焦到這個(gè)“低水平中等收入國(guó)家”的熱土上，其中還有幾家正意圖豪賭一把。

2018年7月24日，定位為專業(yè)開(kāi)發(fā)特色小鎮(zhèn)的金誠(chéng)控股通過(guò)收購(gòu)，獲得在柬埔寨的兩塊土地特許權(quán)，兩塊農(nóng)用土地面積分別達(dá)到9800公頃和10000公頃，該公司可能會(huì)申請(qǐng)更改獲準(zhǔn)土地用途，將發(fā)展作生態(tài)旅游的特色小鎮(zhèn)。

金城控股宣稱將打造柬埔寨首個(gè)及唯一一個(gè)揉合生態(tài)旅游及賭場(chǎng)業(yè)務(wù)的小鎮(zhèn)，建設(shè)商業(yè)大廈、住宅物業(yè)、酒店及賭場(chǎng)。在金誠(chéng)控股該公告發(fā)布的次日，股價(jià)最高漲幅達(dá)13.15%，收盤(pán)時(shí)上漲7.04%。

在柬埔寨大手筆買(mǎi)地的還有佳源國(guó)際，這是一家正在猛沖的浙系房企。2018年佳源集團(tuán)在克而瑞榜單上以1005.43%的全年銷售額增幅引起房地產(chǎn)業(yè)界注意。

2018年5月11日，佳源國(guó)際以總對(duì)價(jià)3557.62萬(wàn)美元收購(gòu)約60.81萬(wàn)平方米的相連土地。這一土地成本不到400元/平方米，如此低廉的價(jià)格在國(guó)內(nèi)顯然難以拿下大幅土地，但在柬埔寨卻可以輕易實(shí)現(xiàn)。不過(guò)這幅土地位置并不理想，距離金邊市中心尚有10公里，只能算是衛(wèi)星城區(qū)域。

看看這些后起之秀的大手筆動(dòng)作，綠地、碧桂園的觀望狀態(tài)都顯得保守了。

風(fēng)險(xiǎn)和顧慮

與海外置業(yè)的購(gòu)房者在希望收獲高回報(bào)的同時(shí)又有著種種擔(dān)憂一樣，這些把資金砸到異國(guó)他鄉(xiāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的中國(guó)開(kāi)發(fā)商們，也有著種種焦慮，即政治環(huán)境、政策、法律、規(guī)則的變化。

之前在馬來(lái)西亞，碧桂園、富力等開(kāi)發(fā)商已經(jīng)體會(huì)過(guò)這些變動(dòng)帶來(lái)的壓力。自2017年初國(guó)內(nèi)加強(qiáng)外匯管制后，中國(guó)人海外大筆投資買(mǎi)房已經(jīng)受到限制，不會(huì)在像以前那般便捷。同時(shí)2018年初馬來(lái)西亞新首相上臺(tái)后，一些政策調(diào)整和言論，也讓中國(guó)開(kāi)發(fā)商的生意變得更加艱難。

為了盡量規(guī)避這類風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)開(kāi)發(fā)商在柬埔寨簽約、投資、開(kāi)業(yè)的種種場(chǎng)合，少不了一類人的身影，他們或作為中間人，或成為合作方，或者僅僅是去站臺(tái)。

這個(gè)群體是柬籍華商，他們?cè)诩砥艺纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)各領(lǐng)域舉足輕重，領(lǐng)軍人物都擁有“勛爵”的頭銜。比如洪森會(huì)見(jiàn)張力時(shí)，旁邊就有柬埔寨王家集團(tuán)的老板陳豐明陪同，陳豐明就有“勛爵”頭銜，有著華人和高棉人血統(tǒng)，他是柬埔寨首富，與政府保持密切關(guān)系。

張力在見(jiàn)到洪森之前，就已經(jīng)先與陳豐明的王家集團(tuán)達(dá)成了合作伙伴關(guān)系。當(dāng)?shù)毓賳T與華商勛爵蒞臨項(xiàng)目以示支持，幾乎成了業(yè)內(nèi)的一項(xiàng)規(guī)則。

盡管中資地產(chǎn)項(xiàng)目的到來(lái)，極大地帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及消費(fèi)、就業(yè)，但爭(zhēng)議也同時(shí)存在。

來(lái)自北上廣深以及香港的航班，不斷帶來(lái)中國(guó)游客考察團(tuán)，經(jīng)過(guò)樓盤(pán)項(xiàng)目營(yíng)銷方的統(tǒng)一帶領(lǐng)，這些拿著落地簽，剛剛在柬埔寨待了一兩天的游客，買(mǎi)下了大部分金邊本地人可能一輩子也無(wú)法企及的新房子。

自2015年起，金邊的商品房房?jī)r(jià)以每年15%的增幅大幅上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了當(dāng)?shù)仄胀ㄈ说馁?gòu)買(mǎi)力，目前金邊市區(qū)樓盤(pán)價(jià)格已達(dá)2000美元—3500美元/平方米，但普通工薪階層的月薪僅在300-600美元區(qū)間。對(duì)于房?jī)r(jià)快速上漲，金邊普通老百姓也是有苦難言。

一名當(dāng)?shù)刂蟹綐I(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞?dòng)浾?，中?guó)開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)，80%以上的房源都賣(mài)給了中國(guó)投資客，少部分賣(mài)給了柬埔寨上層階級(jí)人士。

房子是給誰(shuí)造的，應(yīng)該賣(mài)給誰(shuí)?這種爭(zhēng)議似曾相識(shí)，在中國(guó)投資客炒火了馬來(lái)西亞樓市后，類似話題也曾發(fā)酵。

由于有前車(chē)之鑒，在柬埔寨這個(gè)看似日益升溫的市場(chǎng)，來(lái)自中國(guó)的開(kāi)發(fā)商們，或許和中國(guó)投資客一樣，在爭(zhēng)取高收益的同時(shí)，也正面臨著諸多的未知。