11月12日，南京本地媒體報(bào)道稱，樓市不妙了——8000元/平方米的低價(jià)盤(pán)只賣出約50%，一周內(nèi)南京七家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，能賣完的只有兩家。

但就在報(bào)道出來(lái)的當(dāng)天，河西板塊十個(gè)樓盤(pán)即將領(lǐng)到銷售許可的消息，立刻反轉(zhuǎn)了降溫的信號(hào)。

如果有后悔藥吃，南京可能再也不想搞一次“十盤(pán)齊開(kāi)”了，這一舉動(dòng)讓南京背負(fù)了巨大的輿論壓力。但這一“熱銷”效果，可能正是政府最初想要的結(jié)果。甘蔗哪能兩頭甜呢?

界面24日發(fā)布報(bào)道稱，這是一個(gè)史上從未有過(guò)的“盛大場(chǎng)景”，約1.5萬(wàn)南京人每人手握幾百萬(wàn)元銀行存單、拎著小馬扎排長(zhǎng)隊(duì)登記搖號(hào)，搶購(gòu)3000多套房子。

所有跟錢有關(guān)的數(shù)字，都在牽動(dòng)著敏感的神經(jīng)——每平方米均價(jià)約3.5萬(wàn)-4.5萬(wàn)元;要提供至少200萬(wàn)元的指定銀行存單進(jìn)行驗(yàn)資;認(rèn)購(gòu)當(dāng)天要繳納50萬(wàn)-100萬(wàn)元不等的定金;十個(gè)樓盤(pán)首付一律八成，四五百萬(wàn)元的現(xiàn)款，大部分樓盤(pán)要求要在三天內(nèi)付清;十個(gè)項(xiàng)目推盤(pán)的總貨值達(dá)150億元。

如此嚴(yán)苛的條件沒(méi)有把購(gòu)房者嚇退。“倒掛這么嚴(yán)重，不買就是傻。”一名購(gòu)房者說(shuō)。一年多來(lái)輪番升級(jí)調(diào)控，南京樓市的熱度卻在年底沖上了頂峰。

這是一個(gè)有點(diǎn)魔幻的結(jié)果。

南京河西樓盤(pán)集中開(kāi)售 購(gòu)房者排長(zhǎng)隊(duì)買房(圖片來(lái)自：視覺(jué)中國(guó))

在南京河西某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，購(gòu)房者排起長(zhǎng)隊(duì)(圖片來(lái)自：界面)

政府控制節(jié)奏

蜂擁買房的直接原因是供需失衡以及一二手房?jī)r(jià)倒掛。

新盤(pán)實(shí)施限價(jià)，一二手房?jī)r(jià)格倒掛的情況，在南京存在已久。比如，一年多來(lái)，河西南新房?jī)r(jià)格都被嚴(yán)格控制在35000元/平方米，比二手房單價(jià)少了近萬(wàn)元。

政府方面也十分清楚情況，于是在年底醞釀了一個(gè)大招：十盤(pán)齊開(kāi)、首付八成。

“政府的本意是想低調(diào)點(diǎn)：首付八成，就應(yīng)該不會(huì)有那么多人來(lái)買了吧?放出十個(gè)盤(pán)，供應(yīng)量大了，就應(yīng)該不會(huì)瘋搶了吧?結(jié)果一切恰恰相反，反彈力太驚人了!”一名南京房地產(chǎn)界資深人士對(duì)界面新聞?dòng)浾哒f(shuō)。

在高首付驅(qū)離了一部分炒房客的同時(shí)，改善型需求的饑餓程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)想象。

從12日起，南京江女士一家人的精神狀態(tài)就像坐過(guò)山車。那天，她的女婿突然發(fā)現(xiàn)，河西有十個(gè)樓盤(pán)快要開(kāi)了。

今年5月開(kāi)始，江女士有筆賣掉老房子的錢一直靜靜躺在銀行賬戶里，他們想在河西置換一套學(xué)區(qū)房。

11月16日，江女士帶著匆忙準(zhǔn)備好的購(gòu)房證明、銀行本票等材料，排了6小時(shí)的隊(duì)登記上了佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)的搖號(hào)資格。她之后看新聞才知道，竟然有4300多人去登記同一個(gè)樓盤(pán)，中簽率只有8%。

江女士這種匆忙準(zhǔn)備的行為，被視為購(gòu)房者里的“學(xué)渣”。“學(xué)霸都已經(jīng)隨身揣著材料等開(kāi)盤(pán)好幾個(gè)月了。”一名南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

緊張、忐忑，直播搖號(hào)的那天，江女士眼睛都看酸了。

但就在不抱希望的時(shí)候，她竟成了8%中的一個(gè)。女兒女婿激動(dòng)得深夜都睡不著覺(jué)——第二天，他們將像領(lǐng)大獎(jiǎng)一般，去售樓處認(rèn)購(gòu)。

開(kāi)盤(pán)時(shí)，一名信貸客戶經(jīng)理到處遞名片拉客戶，卻幾乎沒(méi)有收獲。“有錢人真多啊，八成首付，也沒(méi)有人要貸款嗎?”他自言自語(yǔ)地感嘆。

這句話被旁邊一名購(gòu)房男子聽(tīng)到，他接話道：“你不知道我們都等多久了，錢啊，早就準(zhǔn)備好了。”

南京河西，一對(duì)選完房的夫妻爬上施工圍擋遠(yuǎn)望自己的房子，久久不離去(圖片來(lái)自：界面)

河西是南京最熱門(mén)的板塊，價(jià)格也高，對(duì)應(yīng)的是這座城市里有住房改善需求的購(gòu)房者。很多人沖著學(xué)區(qū)而來(lái)，佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、五礦崇文金城等大熱樓盤(pán)，其學(xué)區(qū)是南京外國(guó)語(yǔ)學(xué)校河西初級(jí)中學(xué)及其附屬小學(xué)，這意味著孩子將來(lái)能入讀南京最好的學(xué)校之一。

“河西的改善型項(xiàng)目已經(jīng)有好久沒(méi)有推盤(pán)了，無(wú)論是初級(jí)改善型還是高端改善型。這次的河西十盤(pán)里，有項(xiàng)目甚至已經(jīng)被拖成了現(xiàn)房銷售。”一名熟悉南京市場(chǎng)的地產(chǎn)內(nèi)部人士稱。

對(duì)于這些改善型買家，八成首付不是難事，賣掉舊房子進(jìn)行置換，資金就有了著落。

既然是供需出了問(wèn)題，在限價(jià)的同時(shí)，政府為什么不能早點(diǎn)加快、加大供應(yīng)?

“樓市整體增長(zhǎng)太快會(huì)被問(wèn)責(zé)，政府為了穩(wěn)住全市均價(jià)，實(shí)行平衡策略，放一個(gè)低價(jià)盤(pán)的同時(shí)，放出一個(gè)高價(jià)盤(pán)，當(dāng)市場(chǎng)上沒(méi)有那么多低價(jià)盤(pán)來(lái)維持平衡時(shí)，高價(jià)盤(pán)就被壓下來(lái)了。”上述人士透露。

到底是政府壓制了高價(jià)盤(pán)出貨，還是開(kāi)發(fā)商在限價(jià)情況下不愿意推盤(pán)?一名業(yè)內(nèi)人士解釋稱，主要原因在于政府的節(jié)奏，當(dāng)然也有樓盤(pán)覺(jué)得現(xiàn)在價(jià)格太便宜了，不愿意賣，即便已經(jīng)達(dá)到了預(yù)售條件，卻沒(méi)有出賣的沖動(dòng)。他預(yù)計(jì)，今年全年南京樓市的消化量?jī)H有600多萬(wàn)平方米，僅為去年一半。

投機(jī)難擋

“房住不炒”已成為大基調(diào)，但在南京這場(chǎng)盛宴里，投資客、炒房客的身影依然不少。

“一二手倒掛，導(dǎo)致存在足夠的套利空間。套利空間必然催生強(qiáng)大的購(gòu)買力。”前述人士表示，首付八成導(dǎo)致幾乎無(wú)法利用杠桿，但他認(rèn)為仍有較高比例的買家在投資投機(jī)。

在五礦崇文金城開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，一名中年女士穿著駝色大衣、挎著LV包，在緊張兮兮的眾人中顯得氣質(zhì)從容。她表示，自己是來(lái)買房投資的，想買的就是170平方米的大戶型，在幸運(yùn)地?fù)u到號(hào)以后，由于需要在三天內(nèi)付清八成首付，她馬上聯(lián)系了閨蜜一起合伙投資。

在過(guò)去一貫的買房邏輯里，170平方米這么大的戶型并不搶手，總價(jià)低、容易脫手的小戶型，或者布局合理的中等戶型，往往是最先售完的。

但現(xiàn)在在南京，越大的戶型越搶手，開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，不斷有人互相詢問(wèn)：“170平方米的還有嗎?”

購(gòu)房者圍成一圈，討論大戶型還剩多少套(圖片來(lái)自：界面)

對(duì)于大部分投資客而言，他們不差錢，戶型越大意味著“賺”得越多。

“300多萬(wàn)元對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，在朋友圈很容易就能籌措到，更何況在開(kāi)盤(pán)前，南京有大量過(guò)橋公司在對(duì)外借款。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。

王歡(化名)是記者碰到的一個(gè)投機(jī)客——他搖到了兩個(gè)樓盤(pán)的認(rèn)購(gòu)資格。在此之前，他向父母、姨媽、表妹、公司領(lǐng)導(dǎo)都借了錢，湊足了900萬(wàn)元，登記了三家樓盤(pán)。

但高昂的首付、新購(gòu)房三年內(nèi)不能出讓的規(guī)定，卻限制了他炒房的步伐。

于是王歡想到了一個(gè)新招。他在網(wǎng)上叫賣自己搖到的房號(hào)，一口價(jià)40萬(wàn)一個(gè);由于房號(hào)登記身份不可轉(zhuǎn)讓，他便稱自己可以幫忙代持三年，找房產(chǎn)中介擔(dān)保，在持有房產(chǎn)證三年后過(guò)戶。

王歡做著一個(gè)美夢(mèng)：動(dòng)用900萬(wàn)資金三四天，賣掉兩個(gè)房號(hào)共計(jì)賺80萬(wàn)元。

找他咨詢者眾，不過(guò)由于代持風(fēng)險(xiǎn)巨大，直到兩個(gè)樓盤(pán)臨近開(kāi)盤(pán)，王歡還是沒(méi)能將房號(hào)賣出去。

記者碰到的另一個(gè)投機(jī)客查理(化名)，則在到處吆喝他的新生意：幫沒(méi)有了房票的投資客辦理購(gòu)房證明，每單一萬(wàn)元。

盡管整個(gè)購(gòu)房流程已經(jīng)被政府管得密不透風(fēng)，那些想賺快錢的人，在利益誘惑面前，仍在費(fèi)盡心機(jī)尋找縫隙。

限價(jià)反思

為什么南京樓市能一直保持如此大的熱度?

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)這兩天發(fā)表的一篇熱文《南京瘋搶房子的真相》批判了南京的限價(jià)措施。他認(rèn)為，限價(jià)不僅僅違背的是價(jià)格規(guī)律，其危害是全方位的。馬光遠(yuǎn)說(shuō)：

“真正應(yīng)該限價(jià)的不是高端樓盤(pán)，而是普通人買的中低端樓盤(pán)。中端樓盤(pán)應(yīng)該限制，低端樓盤(pán)應(yīng)該嚴(yán)格控制，這才能讓普通老百姓買得起房子。你限高端樓盤(pán)和普通老百姓沒(méi)有任何關(guān)系，所以這樣的政策只是為溫度計(jì)的指針?lè)?wù)的，不是為‘房子是用來(lái)住的’這個(gè)政策服務(wù)的。 ”

對(duì)于馬光遠(yuǎn)的評(píng)論，一名南京房地產(chǎn)資深人士表示，可以認(rèn)同一半，也就是限價(jià)違背了價(jià)格規(guī)律，限制了市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)功能，是一個(gè)難以長(zhǎng)久的措施。

這位人士和馬光遠(yuǎn)看法不同的一點(diǎn)是，他認(rèn)為南京目前不僅僅對(duì)高端盤(pán)限價(jià)，而是高中低端全部被限價(jià)了，是分層次、分階段的系統(tǒng)性限價(jià)。

他說(shuō)：“今天剛開(kāi)的低價(jià)盤(pán)，同樣需要排長(zhǎng)隊(duì)登記。這樣做并非沒(méi)有好處，在過(guò)去的一年里，房?jī)r(jià)基本沒(méi)漲，給一些沒(méi)上車的人足夠的喘息時(shí)間和上車機(jī)會(huì)。在限價(jià)的前提下實(shí)行搖號(hào)，已經(jīng)是最大的公平，否則房子可能都被關(guān)系戶買走了。”

該人士還認(rèn)為，限價(jià)有效地延長(zhǎng)了南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣周期，如果沒(méi)有這個(gè)政策，南京可能已經(jīng)像周邊幾個(gè)城市一樣，溫度漸涼。

現(xiàn)在河西十盤(pán)的購(gòu)房者，已經(jīng)基本交齊了八成首付。幾百萬(wàn)元花掉以后，很多人都在問(wèn)：未來(lái)會(huì)升值嗎?能賺多少?大家都不希望自己買在頂峰。

“只要是長(zhǎng)周期的持有，比如持有五年，到時(shí)候應(yīng)該會(huì)達(dá)到財(cái)務(wù)成本和潛在收益的平衡。”一名南京業(yè)內(nèi)人士表示。

不過(guò)，他稱自己并不會(huì)去進(jìn)行這樣的投資。“資金的時(shí)間成本太長(zhǎng)了。”但他也承認(rèn)，“對(duì)于大多數(shù)老百姓來(lái)說(shuō)，只有買房才是最穩(wěn)妥的了。”

讓人印象深刻的是，佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)那天，江女士和女兒僅擁有1.5分鐘的時(shí)間選定一套房。如果考慮時(shí)間超過(guò)1.5分鐘，則視為自動(dòng)放棄購(gòu)房資格。

而五礦崇文金城的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)氣氛更為緊張，到了午飯時(shí)間，很多人只敢去路邊攤買一個(gè)雞蛋餅，就趕緊折回打探消息。該樓盤(pán)僅允許登記購(gòu)房者一個(gè)人進(jìn)內(nèi)場(chǎng)選房，不得有人陪同。

中午吃飯時(shí)間，許多購(gòu)房者選擇吃一個(gè)雞蛋餅果腹(圖片來(lái)自：界面)

“這就是花四五百萬(wàn)買房子，比去菜市場(chǎng)買青菜都不如，買把青菜還能有時(shí)間挑一挑。”一名購(gòu)房者感嘆。

來(lái)買房的一對(duì)小夫妻，也只能進(jìn)去一人。被報(bào)到號(hào)碼時(shí)，老公緊張得想小便，但忍忍還是克服了一下，走進(jìn)了那道鐵欄桿之內(nèi)。

他走到10米開(kāi)外時(shí)，老婆突然對(duì)著他的背影大喊：“老公!祝你好運(yùn)!”

停頓了一會(huì)，她又喊道：“老公!選房的時(shí)候別磨磨唧唧的。”

而她的老公仿佛沒(méi)聽(tīng)到一樣，在寒風(fēng)中哆哆嗦嗦地走進(jìn)了售樓處，沒(méi)有回頭。

這些場(chǎng)景像極了一年多前的深圳或北京，但現(xiàn)在，一線城市的樓市已經(jīng)冷靜下來(lái)。曾經(jīng)“房?jī)r(jià)四小龍”之一的南京，卻能一直保持熱度長(zhǎng)達(dá)一年多，究竟是政策“治標(biāo)不治本”，還是這屆南京市民真的特別愛(ài)買房呢?