一位中國另類地產(chǎn)商的宏大“造城”夢(mèng)，終于還是幻滅，曾圈地20萬平方公里宣稱要建“南非的陸家嘴”。1月19日，由資產(chǎn)管理公司接手后的上海證大(00755.HK)宣布出售位于南非約翰內(nèi)斯堡沐德坊的物業(yè)。

2013年11月，上海證大以10.61億南非蘭特(約合人民幣6.63億元)，從南非最大上市公司AECI手中，收購包括1600公頃的建設(shè)用地、4平方公里的濕地以及200幢歷史建筑，就此拉開南非“造城”夢(mèng)，創(chuàng)始人戴志康宣布，要建一座南非的陸家嘴。

宏大的“造城夢(mèng)”

1月19日，上海證大發(fā)布公告，以總代價(jià)18.1億蘭特(約9.99億港元) 出售證大資本全部股權(quán)及貸款，三年的投資以3082萬港元的虧損告終。證大資本為暫無營業(yè)公司，旗下物業(yè)即為本次出售的位于南非約翰內(nèi)斯堡沐德坊。

追溯至三年前，2013年11月，上海證大以10.61億南非蘭特(約合人民幣6.63億元)，從南非最大上市公司AECI手中，收購包括1600公頃的建設(shè)用地、4平方公里的濕地以及200幢歷史建筑。

創(chuàng)始人戴志康宣布，計(jì)劃用10至15年的時(shí)間，投資80至100億美金，將南非打造一個(gè)“陸家嘴”。其曾對(duì)媒體袒露，這個(gè)項(xiàng)目從投資規(guī)模來說，也不算大，但意義在于，可以把它看做中國人經(jīng)營世界、進(jìn)軍非洲的橋頭堡。

對(duì)于造城，創(chuàng)始人戴志康可謂懷揣夢(mèng)想并信心滿滿，并對(duì)外透露，該投資計(jì)劃是歷經(jīng)三年的準(zhǔn)備，一年的談判，方成行。

奠定最近幾年上海證大發(fā)展方向的海外投資，還要從一段當(dāng)時(shí)被認(rèn)為收獲頗豐的旅行開始。2014年，戴志康在接受媒體訪談時(shí)透露，宣布投資南非之前，為了感受一下中國人在世界，尤其是在亞非拉的機(jī)會(huì)，和三個(gè)友人開啟了一趟海外旅行。在游歷了非洲、南美洲和澳洲之后，戴志康將投資目的地選在了新西蘭和南非。

對(duì)于選擇非洲作為投資目的地，戴志康認(rèn)為，是證大房產(chǎn)結(jié)合國家戰(zhàn)略與自身特長(zhǎng)的結(jié)果，既是深思熟慮，也是量力而行。

這塊約有上海面積30倍大的地方一時(shí)間充斥著期待和非議。項(xiàng)目所在的地方政府對(duì)中國企業(yè)的大手筆投資表示了歡迎和興奮;至今中國商務(wù)部的網(wǎng)站仍然記錄著上海證大的榮耀時(shí)刻。

另一方面，上海證大的高杠桿行為引來眾多非議。資料顯示，宣布這項(xiàng)投資時(shí)，上海證大僅是一間市值僅20多億港元的香港上市公司，80億-100億美元的投資相較于體量尚小的上海證大而言，注定又是一場(chǎng)高杠桿游戲。

盡管被外界認(rèn)為“蛇吞象”，金融從業(yè)出身的戴志康不以為然，相較于風(fēng)險(xiǎn)，他更看重未來的前景。

上海證大甚至設(shè)想好了資金來源和運(yùn)營模式——效仿陸家嘴(600663.SH)。“就像開發(fā)陸家嘴的資金并不是全靠陸家嘴集團(tuán)。只要做好基礎(chǔ)設(shè)施、完成一級(jí)開發(fā)就可以賣地了”。在上海證大的設(shè)想中，只需進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，土地即能支撐造城夢(mèng)，“如果真的缺錢，錢緊張了我就賣幾塊地唄。”

一切看似合理，直到2015年2月13日，上海證大集團(tuán)發(fā)布一則公告，集團(tuán)董事長(zhǎng)戴志康將其和女兒戴陌草手中持有的上海證大房地產(chǎn)有限公司全部的42.03%的股份轉(zhuǎn)讓。

救不起的上海證大

一位在房地產(chǎn)行業(yè)浸淫近20年的另類開發(fā)商，在宣布自己宏大計(jì)劃一年多之后，宣布退出房地產(chǎn)業(yè)，接盤者為中國東方資產(chǎn)管理(國際)控股有限公司(下稱東方資產(chǎn))。

“金主”入主，上海證大并未迎來新的發(fā)展，而是股東減持、套現(xiàn)。入主上海證大3個(gè)月后，2015年5月7日，東方資產(chǎn)累計(jì)收購上海證大股權(quán)50.03%;此后的數(shù)天，東方資產(chǎn)與5月20日和21日分別減持2.83億股和1.82億股，套現(xiàn)約1. 45億港元。此后，東方資產(chǎn)管理公司盡管有零星場(chǎng)內(nèi)增持，但持股比例一直未能有新的突破。

上海證大停滯不前的發(fā)展面前，新東家有意撤出。2015年12月24日，上海證大發(fā)布公告，這一次不是簡(jiǎn)單減持，而是幾近清倉。公告顯示，控股股東東方資產(chǎn)(作為潛在賣方)分別于12月21日、12月22日與四名單獨(dú)的獨(dú)立第三方(作為潛在買方)簽訂了四份諒解備忘錄。

尚不清楚何故，這筆清倉的交易最終未能在規(guī)定的期限內(nèi)達(dá)成，東方資產(chǎn)依然是上海證大的控股股東。而且新的管理層仍在繼續(xù)剝離脫離公司業(yè)績(jī)的三四線城市產(chǎn)業(yè)，但這間公司并未因“金主”的留任而有太多的起色。

2016年上半年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售可謂最近幾年最好的時(shí)候，但上海證大仍未有起色，期內(nèi)公司錄得營業(yè)額約5.63億港元， 較2015年同期約11.57億港元大幅減少51%，每股基本虧損為3.31港元。

此外，股東應(yīng)占虧損約4.92億港元，較去年同期減少4%，原因則是，期內(nèi)為發(fā)展中物業(yè)的價(jià)值減少及成本調(diào)整撥備比去年同期減少約9316.1萬港元，換言之，這是會(huì)計(jì)規(guī)則的使用所致，并非業(yè)務(wù)的改善。

上海證大的印記

創(chuàng)始人經(jīng)歷堪稱傳奇，從一名農(nóng)門學(xué)子，進(jìn)入人民大學(xué)學(xué)習(xí)金融開始，后創(chuàng)辦證大集團(tuán)，成為集證券投資理財(cái)、綜合房地產(chǎn)開發(fā)和能源礦業(yè)投資三大主業(yè)齊頭并進(jìn)的集團(tuán)公司，戴志康曾是地產(chǎn)圈草根逆襲的勵(lì)志典范。

金融浸入戴志康的骨子里。1981年考入中國人民大學(xué)，主修國際金融，1985年考入中國人民銀行總行金融研究所繼續(xù)深造;1987年進(jìn)入中信實(shí)業(yè)銀行總行，任行長(zhǎng)辦公室秘書;1988年擔(dān)任德國德累斯頓銀行北京代表處中方代表。

此后的1990年，戴志康任海南證券公司部門經(jīng)理，隨后組建中國第一家私募基金公司——富島基金公司，并出任總經(jīng)理，由此，“中國私募基金第一人”誕生，這一年，戴志康28歲，在金融業(yè)聲名鵲起。

即便是1992年創(chuàng)立上海證大集團(tuán)之后，戴志康也有一半的時(shí)間是沉浸在金融之中，并戰(zhàn)績(jī)頗豐。特別是歷經(jīng)國內(nèi)私募業(yè)發(fā)展的數(shù)次起落，仍能風(fēng)生水起的恐只有戴志康一人。

在金融領(lǐng)域戴志康有著閃光的過去，1996年挖掘蘇常柴等股票，重倉殺入，坊間傳聞，蘇常柴一只股票上戴志康賺到一個(gè)多億;1999年股市達(dá)到頂峰時(shí)，戴志康全身而退，搭上快速發(fā)展的房地產(chǎn)快車。

在浦東低價(jià)拿到足以開發(fā)10年的土地，包括后來著名的聯(lián)洋社區(qū)、大拇指廣場(chǎng)、九間堂、喜馬拉雅中心等，這讓戴志康成為地產(chǎn)行業(yè)分量級(jí)的人物。

但真正讓戴志康聲名遠(yuǎn)揚(yáng)的是，數(shù)年之前，他將金融業(yè)的高杠桿帶入地產(chǎn)領(lǐng)域，并淋漓盡致的使用。

2010年，上海證大以92.2億元?jiǎng)?chuàng)紀(jì)錄的價(jià)格拿下了位于上海外灘的8-1“金融地塊”地塊，彼時(shí)的上海證大賬上僅5億元，銀行存款加凈資產(chǎn)總額不過30億元。

懷揣夢(mèng)想的戴志康試圖借這個(gè)項(xiàng)目，在上海灘打造有自己烙印的項(xiàng)目，但現(xiàn)實(shí)往往很殘酷，“蛇吞象”并不那么簡(jiǎn)單。

上海證大在拿地20個(gè)月之后的2011年11月，即因資金問題減持了65%的股權(quán)，以 95.7億元的價(jià)格將股權(quán)出售，此后數(shù)年更是陷入股權(quán)買賣的官司之中。

官司結(jié)束之后，擅長(zhǎng)資金運(yùn)作的戴志康并未就此停手，而是再度試圖利用高杠桿撬動(dòng)項(xiàng)目。2014年初，上海證大擬以最高代價(jià)11.94億元，收購中冶南京下關(guān)地王。

“蛇吞象”式的發(fā)展模式成了證大房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也在一定程度上誘發(fā)了戴志康后來轉(zhuǎn)讓股權(quán)，因?yàn)樯虾ＷC大陷入資金緊張之中，甚至傳言陷入銷售危機(jī)，負(fù)債率飆升。

2011年退出上海外灘項(xiàng)目后，上海證大負(fù)債率由2011年的98%降至2013年年中的81%。2014年，上海證大再次高杠桿擴(kuò)張南京，當(dāng)年負(fù)債率升至138%;其債務(wù)問題一直未能解決，2015年，公司負(fù)債率更是升至242%;即便是東方資產(chǎn)入主后，資產(chǎn)負(fù)債率再次更是升至245%。

沒有了戴志康的上海證大，并未有太多的改變，外界印象深刻的依然是其不算寬裕的資金狀況以及新東家開始轉(zhuǎn)手項(xiàng)目，南非、新西蘭、廊坊……

澎湃新聞見習(xí)記者 龐靜濤