樓市調(diào)控新政下的房企大佬們

時(shí)代周報(bào)記者 胡天祥 發(fā)自廣州

2016年10月8日，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席王石低調(diào)現(xiàn)身遼寧省沈陽(yáng)市。他這一次來(lái)沈的目的，是為了視察萬(wàn)科紫臺(tái)項(xiàng)目。

在剛剛過(guò)去的國(guó)慶黃金周，“去庫(kù)存困難戶(hù)”沈陽(yáng)的成交猛增，其中異地購(gòu)房成為主力。正當(dāng)沈陽(yáng)意圖加速去庫(kù)存之際，同一個(gè)時(shí)空里，中國(guó)的19座城市卻相繼出臺(tái)限購(gòu)限貸政策。

你方漲罷我登場(chǎng)。在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)正邁入非理性增長(zhǎng)階段時(shí)，部分地方政府不得不接連制定限購(gòu)限貸政策并著手不動(dòng)產(chǎn)登記，以抑制樓市因投資投機(jī)需求過(guò)大形成的瘋狂增長(zhǎng)局面。

一切始于9月30日。北京率先出臺(tái)新的樓市調(diào)控新政，緊隨其后，天津、武漢、成都、合肥、鄭州、蘇州、深圳、南京、廈門(mén)、廣州等城市均密集表態(tài)，先后出臺(tái)限購(gòu)限貸等調(diào)控措施。再到10月8日上海和南昌加入調(diào)控陣營(yíng)，短短9天時(shí)間，全國(guó)已有22個(gè)城市先后發(fā)布新一輪樓市調(diào)控意見(jiàn)。

“限購(gòu)+限貸”組合拳下，樓價(jià)與地價(jià)何去何從?房企又將以何種姿態(tài)應(yīng)對(duì)樓市調(diào)整?在地產(chǎn)圈內(nèi)浸淫多年的商業(yè)大佬們應(yīng)該早有準(zhǔn)備。

就在10月6日晚間，2018俄羅斯世界杯預(yù)選賽亞洲區(qū)12強(qiáng)賽小組賽，中國(guó)對(duì)陣敘利亞在西安上演。恒大集團(tuán)董事局主席許家印意外出現(xiàn)在球場(chǎng)的主席臺(tái)上。在那場(chǎng)比賽中，中國(guó)最終以0-1不敵敘利亞。

多元化VS專(zhuān)業(yè)化

9月28日，美國(guó)媒體CNN發(fā)布對(duì)了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林的采訪(fǎng)。

這位靠房地產(chǎn)起家的中國(guó)首富在鏡頭面前毫不隱晦地指出，中國(guó)房地產(chǎn)目前的市場(chǎng)泡沫是歷史上最大的泡沫，“像上海這樣的超大城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，而數(shù)千個(gè)小城市的房?jī)r(jià)卻在下跌，空置率很高。面對(duì)現(xiàn)在的問(wèn)題，我想不出什么辦法。”

王健林更表示，政府已經(jīng)出臺(tái)了各種措施，包括限購(gòu)限貸，但效果不明顯。

就在王健林發(fā)表這番言論的8天前，9月20日下午16時(shí)，登陸港交所637天的萬(wàn)達(dá)商業(yè)(03699.HK)正式退市。退市前的最后一份業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2016年上半年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)合約銷(xiāo)售總金額為506.23億元，較2015年同期下降17.33%;合約銷(xiāo)售面積539萬(wàn)平方米，較2015年同期下降17.58%。

這恰恰與王健林年初的悲觀(guān)預(yù)計(jì)相符。

按照他的預(yù)計(jì)，2016年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總收入為2543億元，同比減少12%。主要是房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入減少640億元，至1000億元左右，同比降幅約為40%。

企業(yè)業(yè)績(jī)下滑明顯是王健林擔(dān)憂(yōu)的起因嗎?答案不得而知。但顯而易見(jiàn)的是，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正在逐漸縮減房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，始進(jìn)軍娛樂(lè)、體育和旅游行業(yè)。

“到2016年底，萬(wàn)達(dá)將不再是房地產(chǎn)企業(yè)，而成為綜合性企業(yè)。預(yù)計(jì)到2017年，萬(wàn)達(dá)超過(guò)三分之二的收入和凈利潤(rùn)將來(lái)自服務(wù)業(yè)，比原計(jì)劃提前一年實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型目標(biāo)。”王健林強(qiáng)調(diào)。

在多個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合，王健林表示要萬(wàn)達(dá)把計(jì)劃2017年后開(kāi)業(yè)的重資產(chǎn)項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓?zhuān)?ldquo;2018年萬(wàn)達(dá)將不再有地產(chǎn)銷(xiāo)售收入”。

與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始將主要精力放在娛樂(lè)、體育和旅游行業(yè)上，今年一月，萬(wàn)達(dá)收購(gòu)了傳奇娛樂(lè);不到兩個(gè)月之后，萬(wàn)達(dá)又收購(gòu)了卡麥克影業(yè)，成為全球最大的院線(xiàn)。9月21日，哈爾濱市政府與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在哈爾濱友誼宮簽署《文化旅游戰(zhàn)略合作協(xié)議》。10月9日，萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)旗下的北京萬(wàn)達(dá)旅業(yè)投資有限公司將整體并入同程旅游旗下的同程國(guó)際旅行社有限公司，合并后的新公司將成為中國(guó)最大旅行社。

與王健林不同，在南方，另一位靠地產(chǎn)起家的中國(guó)富豪許家印，則正用實(shí)際行動(dòng)表達(dá)他對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的信心。

就在9月28日王健林泡沫論發(fā)表的當(dāng)天，恒大集團(tuán)董事局主席許家印宣布，將“多元化”發(fā)展成果——飲品、糧油、乳業(yè)業(yè)務(wù)，全部拋售，“這將使公司更加專(zhuān)注于房地產(chǎn)和其他相關(guān)業(yè)務(wù)”。

按照許家印在今年恒大集團(tuán)20周年慶典上所言，到2020年，恒大的目標(biāo)是總資產(chǎn)超3萬(wàn)億元，房地產(chǎn)年銷(xiāo)售規(guī)模超6000億元。這一目標(biāo)如要實(shí)現(xiàn)，恒大地產(chǎn)業(yè)務(wù)必須在2016年就實(shí)現(xiàn)3000億元以上的銷(xiāo)售，并且連續(xù)五年保持10%以上的增長(zhǎng)。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期看好或是支撐恒大6000億元銷(xiāo)售目標(biāo)的基石。在成功剝離礦泉水糧油及乳業(yè)等快消業(yè)務(wù)后，眼下的許家印正在謀劃“遷都”深圳與回歸A股。

10月9日，據(jù)多家媒體報(bào)道，恒大集團(tuán)已經(jīng)將集團(tuán)公司注冊(cè)地遷入深圳了。廣州紅盾網(wǎng)顯示，注冊(cè)于廣州天河區(qū)的恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的主體狀態(tài)為“已遷出企業(yè)”，核準(zhǔn)日期為今年9月12日。與此同時(shí)，在全國(guó)企業(yè)信息系統(tǒng)中，恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的注冊(cè)地址已經(jīng)變更為深圳市前海深港合作區(qū)前灣一路1號(hào)A棟201室。

恒大“遷都”的消息在2015年10月末就已傳出，欲打造廣州和深圳“雙總部”的說(shuō)法更是甚囂塵上。

實(shí)際上，在過(guò)去幾年時(shí)間內(nèi)，恒大在深圳土地市場(chǎng)上的動(dòng)作明顯比在廣州大本營(yíng)更為積極，大量的土地儲(chǔ)備或許為公司“遷都”之后的發(fā)展奠定下基礎(chǔ)，相反，該集團(tuán)在廣州的可用土地儲(chǔ)備已經(jīng)不多。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，恒大集團(tuán)進(jìn)入深圳近5年時(shí)間已經(jīng)拿下12個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)。除年報(bào)披露的項(xiàng)目之外，恒大集團(tuán)在深圳還有數(shù)個(gè)有意向的舊改項(xiàng)目，加起來(lái)有17個(gè)之多，預(yù)期總建筑面積超770萬(wàn)平方米，可售面積超460萬(wàn)平方米，堪稱(chēng)深圳“大地主”之一。

恒大集團(tuán)內(nèi)部員工曾對(duì)媒體透露，公司下一步將重點(diǎn)發(fā)展金融業(yè)務(wù)，“領(lǐng)導(dǎo)的要求是，以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)，金融、互聯(lián)網(wǎng)為兩翼，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)高速跨越發(fā)展。即高起點(diǎn)啟動(dòng)恒大健康產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)”。如此看來(lái)，恒大遷都深圳“昭然若揭”。作為改革先鋒的特區(qū)深圳，2015年，其互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)增加值756.06億元，新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值3173.07億元。此外，深圳還是全球排名第九的金融中心。深圳銀行、證券、保險(xiǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)密度、外資金融機(jī)構(gòu)數(shù)量以及從業(yè)人員比例均居全國(guó)前列。

“恒大在前海、后海的舉動(dòng)有其自己的考量，這里集合了自貿(mào)區(qū)、總部基地、金融集散地，對(duì)于恒大發(fā)展地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)，大有裨益。”房地產(chǎn)與金融領(lǐng)域資深評(píng)論員黃立沖告訴時(shí)代周報(bào)記者，“前海、后海大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，這里更利于恒大打造自己的總部平臺(tái)”。

來(lái)自?xún)|翰智庫(kù)發(fā)布的《2016年1-9月中國(guó)典型房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜TOP200》最新數(shù)據(jù)顯示，前9個(gè)月已經(jīng)有三家房企銷(xiāo)售金額突破2000億元，恒大在銷(xiāo)售規(guī)模、總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入、現(xiàn)金余額等指標(biāo)超過(guò)了萬(wàn)科。這是萬(wàn)科高居行業(yè)榜首十幾年首次王者退位。

并購(gòu)和買(mǎi)地

和萬(wàn)達(dá)與恒大的擴(kuò)張方式不同，930限購(gòu)風(fēng)暴前，融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)還在樂(lè)此不疲地進(jìn)行著并購(gòu)和買(mǎi)地。

除從年初至今共計(jì)支出600億元土地購(gòu)置費(fèi)用外，9月21日，融創(chuàng)以總代價(jià)40 億元認(rèn)購(gòu)A 股上市公司金科股份(000656 CH)非公開(kāi)發(fā)行股份，僅在三天之前，9 月18 日，融創(chuàng)宣布以總代價(jià)約137.88億元收購(gòu)聯(lián)想控股(03396.HK)旗下41家公司所持有的42個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

融創(chuàng)與聯(lián)想間的交易，據(jù)稱(chēng)出售決策直接來(lái)自于柳傳志，融科智地層面事前并無(wú)知悉。今年上半年，聯(lián)想控股房地產(chǎn)凈利潤(rùn)為3.65億元，比去年同期下滑75%。事實(shí)上，這種趨勢(shì)自去年下半年開(kāi)始已有體現(xiàn)。地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“不爭(zhēng)氣”迫使柳傳志忍痛割?lèi)?ài)。

就在9月30日晚間，聯(lián)想控股(03396.HK)發(fā)布公告稱(chēng)，該公司全資附屬聯(lián)想(北京)有限公司與北京市海淀區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理中心訂立股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擬以17.8億元出售聯(lián)創(chuàng)瑞業(yè)(北京)資產(chǎn)管理全部股權(quán)，其主要資產(chǎn)為北京聯(lián)想研究院大廈。

這是聯(lián)想控股在不到兩周的時(shí)間內(nèi)，第二次出售旗下地產(chǎn)項(xiàng)目。

而對(duì)于在并購(gòu)道路上一路狂飆的融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，接盤(pán)聯(lián)想控股旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，只是其布局國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的一部分。

“我們確實(shí)做了很多并購(gòu)，我們從2008年起每年都有大量并購(gòu)，很多項(xiàng)目都是通過(guò)并購(gòu)拿來(lái)的。包括我們進(jìn)入很多二線(xiàn)城市，也是通過(guò)并購(gòu)進(jìn)的。”融創(chuàng)中國(guó)聯(lián)席公司秘書(shū)高曦曾在公開(kāi)場(chǎng)合對(duì)時(shí)代周報(bào)記者如是說(shuō)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年至今，融創(chuàng)已經(jīng)進(jìn)行了10筆收購(gòu)，合計(jì)金額為291.8億元。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，央企與品牌房企并購(gòu)整合將加劇中小房企的退房行為。“從目前行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，千億房企的競(jìng)爭(zhēng)暗潮洶涌，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。”

根據(jù)克而瑞預(yù)計(jì)，今年全年房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)明顯提升，千億房企可能達(dá)到11家，去年這個(gè)數(shù)字為七家。其中，恒大和萬(wàn)科兩家今年將沖擊年銷(xiāo)量4000億元水平，碧桂園(2007.HK)有望沖擊3000億元大關(guān)，而去年國(guó)內(nèi)排名前三的房企僅實(shí)現(xiàn)2000多億元的水平。

在前8月完成781.3億元份額后，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌也將2016年的銷(xiāo)售目標(biāo)從800億元上調(diào)至1100億元。

土地的隱憂(yōu)

孫宏斌曾明確表示，將暫停在一級(jí)市場(chǎng)上拍地。“過(guò)去北京、上海什么地都能拿，現(xiàn)在覺(jué)得要避免掉進(jìn)高價(jià)地的‘坑’里面。”

但是，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，總部位于天津的融創(chuàng)，今年1-9月在全國(guó)招拍掛土地市場(chǎng)已經(jīng)拿下42宗地，總計(jì)砸下632.7億元。

而為支付一筆不菲的土地款，融創(chuàng)在今年上半年新增債務(wù)共計(jì)210億元，相應(yīng)地，截至6月末，公司總有息負(fù)債規(guī)模自去年年底的420億元大幅增長(zhǎng)至630億元。若將永續(xù)債計(jì)入有息負(fù)債，公司凈權(quán)益負(fù)債比仍從去年年中的45%、去年年末的77%大幅躍升至149%。

連續(xù)的大動(dòng)作之后，融創(chuàng)依舊血槽未空。9月27日，經(jīng)過(guò)76輪競(jìng)價(jià)，融創(chuàng)以總價(jià)19.5億元奪得東莞黃江鎮(zhèn)寶山地塊。盡管樓板價(jià)只有2萬(wàn)元/平方米，但溢價(jià)率卻高達(dá)689.38%，創(chuàng)下了今年全國(guó)土地市場(chǎng)的最高溢價(jià)率。

3天之后，9月30日，北京市住建委等七部門(mén)下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。潘多拉的盒子由此被打開(kāi)。

10月9日，北京迎來(lái)限購(gòu)新政后的土地第一拍。位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)II-6街區(qū)的X84R3地塊，經(jīng)過(guò)47次報(bào)價(jià)后，最終由一級(jí)開(kāi)發(fā)商博大新元以總價(jià)21.1億元奪得，溢價(jià)率139.74%，折合樓面價(jià)20824元/平方米。

這是一個(gè)出人意料的數(shù)字。曾有業(yè)內(nèi)人士在新政出臺(tái)前預(yù)估，根據(jù)北京新房市場(chǎng)成交情況、土地供應(yīng)稀缺情況、亦莊區(qū)域價(jià)值情況以及房企拿地的積極性等方面來(lái)看，該亦莊地塊樓面價(jià)或?qū)⒊^(guò)6萬(wàn)元/平米。

近年來(lái)，北京土地供應(yīng)有限，但凡有地塊推出，便會(huì)引得眾多房企爭(zhēng)搶?zhuān)覍覍宜⑿碌貎r(jià)。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，該地塊地價(jià)之所以難以拍至高位，則是對(duì)于X84R3地塊的競(jìng)買(mǎi)，政府限定該宗地中居住用途建筑規(guī)模全部用于建設(shè) “自住型商品住房”(最大套型面積90平方米)，銷(xiāo)售限價(jià)為2.3萬(wàn)元/平方米(含全裝修成本)。

北京控地價(jià)限房?jī)r(jià)的舉措似乎初有成效。而對(duì)于在對(duì)賭房?jī)r(jià)三五年后還能上漲甚至翻倍，從而拍下多幅高價(jià)地王的房企來(lái)說(shuō)，或?qū)⒁虼讼萑?ldquo;賠本賺吆喝”的尷尬之中。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在本輪樓市調(diào)整期后，此前激進(jìn)拿“地王”的部分房企可能會(huì)陷入困局。“由于房地產(chǎn)周期在2017年下半年后處于低谷期，也就是說(shuō)，今年下半年或明年入市地王項(xiàng)目的話(huà)勢(shì)必是虧損的，拿地王的企業(yè)也有可能因?yàn)榈赝跸萑肜Ь帧?rdquo;

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷則持不同意見(jiàn)。他在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，即便是政府采用限購(gòu)限貸的方式抑制房?jī)r(jià)與地價(jià)，但卻無(wú)法阻止到大城市的人群購(gòu)買(mǎi)住房，也同樣無(wú)法阻止開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地，在土地和住房供不應(yīng)求的背景下，地王現(xiàn)象無(wú)法避免。

2016年終將成為歷史上地王最多的年份，而眾多房企卻成了走鋼絲的人，在買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)中如履薄冰。尤其在930后樓市調(diào)控大背景下，曾以重金砸下多塊地王的房企們，在樓市調(diào)控組合拳下，該喜還是憂(yōu)?而房企買(mǎi)什么，怎么買(mǎi)，無(wú)疑將成為第四季度土地市場(chǎng)的一大看點(diǎn)。