樓市調(diào)控新政下的房企大佬們

時代周報記者 胡天祥 發(fā)自廣州

2016年10月8日，萬科集團董事會主席王石低調(diào)現(xiàn)身遼寧省沈陽市。他這一次來沈的目的，是為了視察萬科紫臺項目。

在剛剛過去的國慶黃金周，“去庫存困難戶”沈陽的成交猛增，其中異地購房成為主力。正當(dāng)沈陽意圖加速去庫存之際，同一個時空里，中國的19座城市卻相繼出臺限購限貸政策。

你方漲罷我登場。在內(nèi)地房地產(chǎn)市場正邁入非理性增長階段時，部分地方政府不得不接連制定限購限貸政策并著手不動產(chǎn)登記，以抑制樓市因投資投機需求過大形成的瘋狂增長局面。

一切始于9月30日。北京率先出臺新的樓市調(diào)控新政，緊隨其后，天津、武漢、成都、合肥、鄭州、蘇州、深圳、南京、廈門、廣州等城市均密集表態(tài)，先后出臺限購限貸等調(diào)控措施。再到10月8日上海和南昌加入調(diào)控陣營，短短9天時間，全國已有22個城市先后發(fā)布新一輪樓市調(diào)控意見。

“限購+限貸”組合拳下，樓價與地價何去何從?房企又將以何種姿態(tài)應(yīng)對樓市調(diào)整?在地產(chǎn)圈內(nèi)浸淫多年的商業(yè)大佬們應(yīng)該早有準(zhǔn)備。

就在10月6日晚間，2018俄羅斯世界杯預(yù)選賽亞洲區(qū)12強賽小組賽，中國對陣敘利亞在西安上演。恒大集團董事局主席許家印意外出現(xiàn)在球場的主席臺上。在那場比賽中，中國最終以0-1不敵敘利亞。

多元化VS專業(yè)化

9月28日，美國媒體CNN發(fā)布對了萬達集團董事長王健林的采訪。

這位靠房地產(chǎn)起家的中國首富在鏡頭面前毫不隱晦地指出，中國房地產(chǎn)目前的市場泡沫是歷史上最大的泡沫，“像上海這樣的超大城市房價持續(xù)上漲，而數(shù)千個小城市的房價卻在下跌，空置率很高。面對現(xiàn)在的問題，我想不出什么辦法。”

王健林更表示，政府已經(jīng)出臺了各種措施，包括限購限貸，但效果不明顯。

就在王健林發(fā)表這番言論的8天前，9月20日下午16時，登陸港交所637天的萬達商業(yè)(03699.HK)正式退市。退市前的最后一份業(yè)績報告顯示，2016年上半年，萬達商業(yè)合約銷售總金額為506.23億元，較2015年同期下降17.33%;合約銷售面積539萬平方米，較2015年同期下降17.58%。

這恰恰與王健林年初的悲觀預(yù)計相符。

按照他的預(yù)計，2016年萬達集團總收入為2543億元，同比減少12%。主要是房地產(chǎn)銷售收入減少640億元，至1000億元左右，同比降幅約為40%。

企業(yè)業(yè)績下滑明顯是王健林擔(dān)憂的起因嗎?答案不得而知。但顯而易見的是，大連萬達集團正在逐漸縮減房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，始進軍娛樂、體育和旅游行業(yè)。

“到2016年底，萬達將不再是房地產(chǎn)企業(yè)，而成為綜合性企業(yè)。預(yù)計到2017年，萬達超過三分之二的收入和凈利潤將來自服務(wù)業(yè)，比原計劃提前一年實現(xiàn)轉(zhuǎn)型目標(biāo)。”王健林強調(diào)。

在多個公開場合，王健林表示要萬達把計劃2017年后開業(yè)的重資產(chǎn)項目全部轉(zhuǎn)讓，“2018年萬達將不再有地產(chǎn)銷售收入”。

與此同時，萬達開始將主要精力放在娛樂、體育和旅游行業(yè)上，今年一月，萬達收購了傳奇娛樂;不到兩個月之后，萬達又收購了卡麥克影業(yè)，成為全球最大的院線。9月21日，哈爾濱市政府與萬達集團在哈爾濱友誼宮簽署《文化旅游戰(zhàn)略合作協(xié)議》。10月9日，萬達文化集團旗下的北京萬達旅業(yè)投資有限公司將整體并入同程旅游旗下的同程國際旅行社有限公司，合并后的新公司將成為中國最大旅行社。

與王健林不同，在南方，另一位靠地產(chǎn)起家的中國富豪許家印，則正用實際行動表達他對地產(chǎn)行業(yè)的信心。

就在9月28日王健林泡沫論發(fā)表的當(dāng)天，恒大集團董事局主席許家印宣布，將“多元化”發(fā)展成果——飲品、糧油、乳業(yè)業(yè)務(wù)，全部拋售，“這將使公司更加專注于房地產(chǎn)和其他相關(guān)業(yè)務(wù)”。

按照許家印在今年恒大集團20周年慶典上所言，到2020年，恒大的目標(biāo)是總資產(chǎn)超3萬億元，房地產(chǎn)年銷售規(guī)模超6000億元。這一目標(biāo)如要實現(xiàn)，恒大地產(chǎn)業(yè)務(wù)必須在2016年就實現(xiàn)3000億元以上的銷售，并且連續(xù)五年保持10%以上的增長。

對房地產(chǎn)市場的長期看好或是支撐恒大6000億元銷售目標(biāo)的基石。在成功剝離礦泉水糧油及乳業(yè)等快消業(yè)務(wù)后，眼下的許家印正在謀劃“遷都”深圳與回歸A股。

10月9日，據(jù)多家媒體報道，恒大集團已經(jīng)將集團公司注冊地遷入深圳了。廣州紅盾網(wǎng)顯示，注冊于廣州天河區(qū)的恒大地產(chǎn)集團有限公司的主體狀態(tài)為“已遷出企業(yè)”，核準(zhǔn)日期為今年9月12日。與此同時，在全國企業(yè)信息系統(tǒng)中，恒大地產(chǎn)集團有限公司的注冊地址已經(jīng)變更為深圳市前海深港合作區(qū)前灣一路1號A棟201室。

恒大“遷都”的消息在2015年10月末就已傳出，欲打造廣州和深圳“雙總部”的說法更是甚囂塵上。

實際上，在過去幾年時間內(nèi)，恒大在深圳土地市場上的動作明顯比在廣州大本營更為積極，大量的土地儲備或許為公司“遷都”之后的發(fā)展奠定下基礎(chǔ)，相反，該集團在廣州的可用土地儲備已經(jīng)不多。

據(jù)不完全統(tǒng)計，恒大集團進入深圳近5年時間已經(jīng)拿下12個項目的開發(fā)權(quán)。除年報披露的項目之外，恒大集團在深圳還有數(shù)個有意向的舊改項目，加起來有17個之多，預(yù)期總建筑面積超770萬平方米，可售面積超460萬平方米，堪稱深圳“大地主”之一。

恒大集團內(nèi)部員工曾對媒體透露，公司下一步將重點發(fā)展金融業(yè)務(wù)，“領(lǐng)導(dǎo)的要求是，以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)，金融、互聯(lián)網(wǎng)為兩翼，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)高速跨越發(fā)展。即高起點啟動恒大健康產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)”。如此看來，恒大遷都深圳“昭然若揭”。作為改革先鋒的特區(qū)深圳，2015年，其互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)增加值756.06億元，新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值3173.07億元。此外，深圳還是全球排名第九的金融中心。深圳銀行、證券、保險業(yè)機構(gòu)密度、外資金融機構(gòu)數(shù)量以及從業(yè)人員比例均居全國前列。

“恒大在前海、后海的舉動有其自己的考量，這里集合了自貿(mào)區(qū)、總部基地、金融集散地，對于恒大發(fā)展地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)，大有裨益。”房地產(chǎn)與金融領(lǐng)域資深評論員黃立沖告訴時代周報記者，“前海、后海大力發(fā)展總部經(jīng)濟，這里更利于恒大打造自己的總部平臺”。

來自億翰智庫發(fā)布的《2016年1-9月中國典型房企銷售業(yè)績排行榜TOP200》最新數(shù)據(jù)顯示，前9個月已經(jīng)有三家房企銷售金額突破2000億元，恒大在銷售規(guī)模、總資產(chǎn)、營業(yè)收入、現(xiàn)金余額等指標(biāo)超過了萬科。這是萬科高居行業(yè)榜首十幾年首次王者退位。

并購和買地

和萬達與恒大的擴張方式不同，930限購風(fēng)暴前，融創(chuàng)中國(01918.HK)還在樂此不疲地進行著并購和買地。

除從年初至今共計支出600億元土地購置費用外，9月21日，融創(chuàng)以總代價40 億元認(rèn)購A 股上市公司金科股份(000656 CH)非公開發(fā)行股份，僅在三天之前，9 月18 日，融創(chuàng)宣布以總代價約137.88億元收購聯(lián)想控股(03396.HK)旗下41家公司所持有的42個房地產(chǎn)開發(fā)項目。

融創(chuàng)與聯(lián)想間的交易，據(jù)稱出售決策直接來自于柳傳志，融科智地層面事前并無知悉。今年上半年，聯(lián)想控股房地產(chǎn)凈利潤為3.65億元，比去年同期下滑75%。事實上，這種趨勢自去年下半年開始已有體現(xiàn)。地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“不爭氣”迫使柳傳志忍痛割愛。

就在9月30日晚間，聯(lián)想控股(03396.HK)發(fā)布公告稱，該公司全資附屬聯(lián)想(北京)有限公司與北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營管理中心訂立股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擬以17.8億元出售聯(lián)創(chuàng)瑞業(yè)(北京)資產(chǎn)管理全部股權(quán)，其主要資產(chǎn)為北京聯(lián)想研究院大廈。

這是聯(lián)想控股在不到兩周的時間內(nèi)，第二次出售旗下地產(chǎn)項目。

而對于在并購道路上一路狂飆的融創(chuàng)來說，接盤聯(lián)想控股旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，只是其布局國內(nèi)市場的一部分。

“我們確實做了很多并購，我們從2008年起每年都有大量并購，很多項目都是通過并購拿來的。包括我們進入很多二線城市，也是通過并購進的。”融創(chuàng)中國聯(lián)席公司秘書高曦曾在公開場合對時代周報記者如是說。

據(jù)統(tǒng)計，2016年至今，融創(chuàng)已經(jīng)進行了10筆收購，合計金額為291.8億元。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，央企與品牌房企并購整合將加劇中小房企的退房行為。“從目前行業(yè)競爭格局來看，千億房企的競爭暗潮洶涌，競爭異常激烈。”

根據(jù)克而瑞預(yù)計，今年全年房企的銷售業(yè)績明顯提升，千億房企可能達到11家，去年這個數(shù)字為七家。其中，恒大和萬科兩家今年將沖擊年銷量4000億元水平，碧桂園(2007.HK)有望沖擊3000億元大關(guān)，而去年國內(nèi)排名前三的房企僅實現(xiàn)2000多億元的水平。

在前8月完成781.3億元份額后，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌也將2016年的銷售目標(biāo)從800億元上調(diào)至1100億元。

土地的隱憂

孫宏斌曾明確表示，將暫停在一級市場上拍地。“過去北京、上海什么地都能拿，現(xiàn)在覺得要避免掉進高價地的‘坑’里面。”

但是，據(jù)不完全統(tǒng)計，總部位于天津的融創(chuàng)，今年1-9月在全國招拍掛土地市場已經(jīng)拿下42宗地，總計砸下632.7億元。

而為支付一筆不菲的土地款，融創(chuàng)在今年上半年新增債務(wù)共計210億元，相應(yīng)地，截至6月末，公司總有息負(fù)債規(guī)模自去年年底的420億元大幅增長至630億元。若將永續(xù)債計入有息負(fù)債，公司凈權(quán)益負(fù)債比仍從去年年中的45%、去年年末的77%大幅躍升至149%。

連續(xù)的大動作之后，融創(chuàng)依舊血槽未空。9月27日，經(jīng)過76輪競價，融創(chuàng)以總價19.5億元奪得東莞黃江鎮(zhèn)寶山地塊。盡管樓板價只有2萬元/平方米，但溢價率卻高達689.38%，創(chuàng)下了今年全國土地市場的最高溢價率。

3天之后，9月30日，北京市住建委等七部門下發(fā)了《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。潘多拉的盒子由此被打開。

10月9日，北京迎來限購新政后的土地第一拍。位于北京亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)II-6街區(qū)的X84R3地塊，經(jīng)過47次報價后，最終由一級開發(fā)商博大新元以總價21.1億元奪得，溢價率139.74%，折合樓面價20824元/平方米。

這是一個出人意料的數(shù)字。曾有業(yè)內(nèi)人士在新政出臺前預(yù)估，根據(jù)北京新房市場成交情況、土地供應(yīng)稀缺情況、亦莊區(qū)域價值情況以及房企拿地的積極性等方面來看，該亦莊地塊樓面價或?qū)⒊^6萬元/平米。

近年來，北京土地供應(yīng)有限，但凡有地塊推出，便會引得眾多房企爭搶，且屢屢刷新地價。據(jù)時代周報記者了解，該地塊地價之所以難以拍至高位，則是對于X84R3地塊的競買，政府限定該宗地中居住用途建筑規(guī)模全部用于建設(shè) “自住型商品住房”(最大套型面積90平方米)，銷售限價為2.3萬元/平方米(含全裝修成本)。

北京控地價限房價的舉措似乎初有成效。而對于在對賭房價三五年后還能上漲甚至翻倍，從而拍下多幅高價地王的房企來說，或?qū)⒁虼讼萑?ldquo;賠本賺吆喝”的尷尬之中。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在本輪樓市調(diào)整期后，此前激進拿“地王”的部分房企可能會陷入困局。“由于房地產(chǎn)周期在2017年下半年后處于低谷期，也就是說，今年下半年或明年入市地王項目的話勢必是虧損的，拿地王的企業(yè)也有可能因為地王陷入困局。”

新城控股高級副總裁歐陽捷則持不同意見。他在接受時代周報記者采訪時表示，即便是政府采用限購限貸的方式抑制房價與地價，但卻無法阻止到大城市的人群購買住房，也同樣無法阻止開發(fā)商購買土地，在土地和住房供不應(yīng)求的背景下，地王現(xiàn)象無法避免。

2016年終將成為歷史上地王最多的年份，而眾多房企卻成了走鋼絲的人，在買買買中如履薄冰。尤其在930后樓市調(diào)控大背景下，曾以重金砸下多塊地王的房企們，在樓市調(diào)控組合拳下，該喜還是憂?而房企買什么，怎么買，無疑將成為第四季度土地市場的一大看點。