十幾年時(shí)間，廈門人口從100多萬，增加到400多萬，增值的部分是“新市民”。

面對(duì)高企的房價(jià)，新市民力不從心，怎么辦?

廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授趙燕菁，提出了“先租后售”的保障房制度，將租金作為按揭，讓在廈門服務(wù)多年的新市民擁有房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)“中產(chǎn)階級(jí)”的蛻變，并隨之實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力“資產(chǎn)化”。

它是副作用小、受益面大的“特效藥”，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)急速下滑，高庫存、高杠桿、高過剩的背景中，財(cái)政和貨幣政策“常規(guī)藥”同時(shí)失效的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，可以成為供給側(cè)的速效強(qiáng)心劑。

昨日，導(dǎo)報(bào)記者專訪趙燕菁，聽他講述“先租后售”的奧秘。

人物名片

趙燕菁，2004年至2014年，任廈門市規(guī)劃局長、中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副總規(guī)劃師、中國住宅研究會(huì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會(huì)主任委員。2015年8月，卸任廈門市規(guī)劃委員會(huì)主任職務(wù)。次月，受聘為廈門大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院、經(jīng)濟(jì)學(xué)院和王亞南經(jīng)濟(jì)研究院的“雙聘教授”。

現(xiàn)狀調(diào)查

不少“新市民”在廈買不起房

五年前，大專畢業(yè)的柯茜隨男朋友從西安來到廈門，有了愛自己的人和自己愛的工作，柯茜以為幸福就要來了，但沒想到，房價(jià)拼命漲，攢錢買房成了遙不可及的夢(mèng)。

在趙燕菁眼里，像柯茜這樣的人，正是未來的社會(huì)基礎(chǔ)，也就是“新廈門人”。

所謂新市民，是指以農(nóng)民為主體的，包括新進(jìn)入就業(yè)的工人、技術(shù)人員、公務(wù)員、退役軍人等，在城市有相對(duì)穩(wěn)定就業(yè)卻沒有自有住房的社會(huì)群體。

趙燕菁說，上世紀(jì)90年代末，廈門人口100多萬，如今廈門人口400多萬，多出來的就是新市民，他們的住房需求構(gòu)成了所謂“剛需”的主體，是當(dāng)下供給過剩的經(jīng)濟(jì)周期里，可以創(chuàng)造巨大有效需求的群體。“但現(xiàn)實(shí)是，沒有符合這部分需求的住房供給，每平方米動(dòng)輒幾萬塊的房價(jià)，把巨大的需求擋在門外，新市民不僅沒有成為經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力，反而成為社會(huì)不滿的主要來源。”在趙燕菁看來，如果能設(shè)計(jì)出一套見效快、受益廣、規(guī)模大同時(shí)又不會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致產(chǎn)品庫存和金融杠桿加大的住房制度，就可能激活巨大的消費(fèi)潛力，減少高密度就業(yè)產(chǎn)業(yè)，比如建筑、制造業(yè)等就業(yè)崗位的人員流失。

提新模式

先租后售，將租金作為按揭

“先租后售，租保障房的房租相當(dāng)于按揭，滿一定年限，房子就是你的。”其實(shí)，早在幾年前，這個(gè)理念就已出現(xiàn)在趙燕菁的腦海里，而近兩年一二線城市房價(jià)一路高漲，大多數(shù)人只能望房興嘆，沒有城市歸屬感，讓他正式將此觀點(diǎn)公之于眾。

“先租后售”保障房供給新模式的基本原理是：利用住房作為抵押，將勞動(dòng)力的未來收益“資本化”，將租金作為按揭，經(jīng)過一段時(shí)間再補(bǔ)足余款，以成本價(jià)獲得完整產(chǎn)權(quán)。

這一模式，對(duì)現(xiàn)有保障房模式的最大改進(jìn)，就是參考“房改”，允許到期的保障房上市，它使得住房成為融資信用的來源。

趙燕菁以一套50平方米的保障房為樣本舉例，假設(shè)它的全成本是20萬元，其中土地成本2000元/平方米，建安成本2000元/平方米，一個(gè)打工者租房支出大約500元/月，夫妻兩人每年租房支出1.2萬元，15年是18萬元。

按“先租后售”模式，這對(duì)夫妻屆時(shí)只需補(bǔ)上差額(包括利息)，就可以完全獲得這套房子的產(chǎn)權(quán)。“按這個(gè)假設(shè)，只要還款年限夠長，夫妻倆有政府補(bǔ)助和企業(yè)公積金，即便從事收入最低的職業(yè)，他們?cè)趶B門也完全有能力購買一套完整產(chǎn)權(quán)的住宅，有了房，他們才會(huì)把廈門當(dāng)成家。”趙燕菁說。

設(shè)置門檻

想要真正有房，租期要很長

乍一聽，吃瓜群眾覺得這像是夢(mèng)一樣，同時(shí)也有許多疑問：比如，租房的準(zhǔn)入門檻如何設(shè)定?“先租后售”模式推出后，房地產(chǎn)商還能活嗎?如何避免有人鉆空子、投機(jī)倒把的現(xiàn)象?如何評(píng)估信用風(fēng)險(xiǎn)?

趙燕菁說，只要名下無房，都可以申請(qǐng)“先租后售”，實(shí)現(xiàn)“廣覆蓋”，讓沒有產(chǎn)權(quán)房的城市居民，都享有一次“先租后售”的“房改”機(jī)會(huì)。

但是，這看似寬松的準(zhǔn)入門檻，卻有著如“緊箍咒”般的限制條件。“想要真正有房，期權(quán)很長，要租十五年甚至二十年，而且居民只能有這套房，一旦在租房期間外面有房，租房就會(huì)被政府或銀行回收。同樣，欠租不繳，房子也一樣會(huì)被回收。”

趙燕菁說，在這種條件限制下，想要投機(jī)倒把的，想要投資房產(chǎn)的算盤就落空了，等待十幾二十年，只能擁有這唯一一套50平方米左右的住宅，有錢投資房產(chǎn)的人，肯定不愿意。所以，保障房才能覆蓋到真正需要它的人。

形成互補(bǔ)

與現(xiàn)有地產(chǎn)一起實(shí)現(xiàn)全覆蓋

商品房一平方米3萬元，隔壁的保障房一平方米5000元，開發(fā)商的房子還賣得出去嗎?這樣的制度對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場會(huì)造成巨大沖擊嗎?“當(dāng)然，有錢人自然會(huì)選擇大戶型住宅，甚至，開發(fā)商還可以建許多豪宅，房子照樣賣，這是市場需求。”趙燕菁指出，這看似將貧富劃了明顯的界限，但實(shí)際上，“先租后售”的受益者，最后也在城市里有了固定資產(chǎn)，期權(quán)解除后，同樣可上市交易，相比原本只能租房，無磚無瓦的新廈門人，是大大地富裕起來，實(shí)現(xiàn)從無產(chǎn)到中產(chǎn)的逆襲。

此外，“先租后售”還有一個(gè)特點(diǎn)，它解決了融資難題，不再依賴土地財(cái)政。“傳統(tǒng)住宅建設(shè)方式，乃是基于過去財(cái)富積累，而現(xiàn)代住宅建設(shè)的方式，則是基于未來收益的貼現(xiàn)。”趙燕菁一語中的，他說，能否大規(guī)模融資，乃是保障房制度能否成功的關(guān)鍵。

展望未來

勞動(dòng)力實(shí)現(xiàn)“資本化”

除此之外，“先租后售”模式更深層的功能，在于讓勞動(dòng)力實(shí)現(xiàn)“資本化”。

趙燕菁說，保障房一旦進(jìn)入市場，就可以像微型銀行那樣，跨越生命周期，配置勞動(dòng)力的資產(chǎn)。如同任何一項(xiàng)資產(chǎn)，勞動(dòng)力也會(huì)隨著年齡的增長而“折舊”。如果一個(gè)人在其價(jià)值最高的生命周期獲得不動(dòng)產(chǎn)，就可以將其勞動(dòng)“儲(chǔ)存”起來，對(duì)沖年齡增長帶來的“貶值”。當(dāng)勞動(dòng)力市場價(jià)值耗盡，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值達(dá)到峰值。通過反抵押的方式，將其“儲(chǔ)存”在住宅里的價(jià)值提取出來。“簡單說，就是讓勞動(dòng)力在最有價(jià)值的時(shí)間里，為廈門市場提供較低成本的勞動(dòng)力，企業(yè)隨之創(chuàng)造更高稅收，同時(shí)，這些新市民在廈門創(chuàng)造消費(fèi)。”趙燕菁說，這樣一來，保障房就成了類似養(yǎng)老儲(chǔ)蓄或社會(huì)保險(xiǎn)的作用，而且這種保險(xiǎn)不會(huì)像現(xiàn)在發(fā)達(dá)國家的社會(huì)保險(xiǎn)那樣，給未來的政府帶來巨額債務(wù)。(海峽導(dǎo)報(bào)記者 孫春燕 余建平)