目前，上海二手房掛牌量已經(jīng)達(dá)到13萬(wàn)套；最近在一線給客戶做咨詢的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)大家都是卡在置換環(huán)節(jié)，因?yàn)榉孔記](méi)賣(mài)掉，后續(xù)也無(wú)法推進(jìn)。

競(jìng)品這么多，而客戶減少的前提下，當(dāng)下市場(chǎng)上的房子是比較難賣(mài)的，但是部分小區(qū)——超大密集型小區(qū)，更是難上加難。

(資料圖)

這類(lèi)小區(qū)都有一個(gè)共同特點(diǎn)，就是房源數(shù)量非常非常多，競(jìng)品多；最主要的原因還是小區(qū)太大了。

我們可以來(lái)逐一盤(pán)點(diǎn)下上海這些較為出名的超大型小區(qū)。

01

閔行：上海康城

去年上海疫情期間，康城就被大家拿出來(lái)調(diào)侃了。因?yàn)殛?yáng)性人員實(shí)在太多，難以管理；為了能趁早解封，小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)了“三國(guó)鼎立”和“戰(zhàn)國(guó)七雄”的劃分。

結(jié)果可想而知，上海康城還是成為了閔行區(qū)最后一個(gè)解封的小區(qū)。

上海康城從1999年開(kāi)始建設(shè)，一直到2006年四期建設(shè)完成，一共有288幢樓，目前有1.2萬(wàn)戶，康城內(nèi)居民大概有5萬(wàn)人左右。而在巔峰時(shí)期，康城一度達(dá)到10萬(wàn)居民。

小區(qū)太大，戶數(shù)過(guò)多，也意味著小區(qū)的房子更難賣(mài)。當(dāng)下康城在售的房源接近200套，同戶型房源至少都是幾十套起步。

我身邊就有一個(gè)朋友，持有康城的三房產(chǎn)品在售。目前，市場(chǎng)行情不斷走冷的情況下，看房的客戶寥寥無(wú)幾，他有些后悔錯(cuò)過(guò)了2月份的那一波需求的釋放市場(chǎng)。

目前房子雖然降價(jià)30萬(wàn)，算是小區(qū)內(nèi)性價(jià)比最高的房源，但是，看房的客戶依舊很少；而房子賣(mài)不掉，也影響了他置換改善的節(jié)奏。

不過(guò)，這些年以來(lái)，康成也在不斷地改變。之前的康城是群租圣地，治安也不太好，報(bào)道過(guò)每年發(fā)生的盜竊案高達(dá)200起；但隨著2017年上海大規(guī)模治理群租，還有加強(qiáng)社區(qū)管理規(guī)范，康城也逐漸的變好。

雖然康城比較大，但是也有優(yōu)勢(shì)。如果想700萬(wàn)以下，想在近郊住次新電梯大三房，康城卻是性價(jià)比最高的。

而且康城的戶型還是不錯(cuò)的，且還對(duì)口九年一貫制的康城實(shí)驗(yàn)，閔行名副其實(shí)二梯隊(duì)學(xué)校。

如果預(yù)算有限，也不過(guò)多追求公共交通；綜合學(xué)區(qū)、房型、房齡、電梯、環(huán)境、地理位置等因素；當(dāng)然，最重要的是性價(jià)比，康城真的還是一個(gè)中產(chǎn)不錯(cuò)的選擇。

02

普陀：中遠(yuǎn)兩灣城

要提到普陀，肯定得聊一下著名的中遠(yuǎn)兩灣城了。它分為東區(qū)和西區(qū)，一共96棟居住樓，密密麻麻的排在一起；平均每一棟樓都有30層以上，東西區(qū)加起來(lái)，大概有1萬(wàn)戶左右，常住人口也接近5萬(wàn)人。

中遠(yuǎn)兩灣城的占地面積達(dá)到了45公頃，超過(guò)了160萬(wàn)方，等于224個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的足球場(chǎng)的面積。

關(guān)于中遠(yuǎn)兩灣城的魔幻故事，相信大家也聽(tīng)了不少。無(wú)論是從前還是現(xiàn)在，這個(gè)小區(qū)永遠(yuǎn)有數(shù)不清楚的二房東，所以小區(qū)整體的居住素質(zhì)也比較混雜。

但如果說(shuō)，普陀的內(nèi)環(huán)內(nèi)次新改善的“地板價(jià)”，那么中遠(yuǎn)兩灣城就可以稱作為“地下室”了，不得不說(shuō)，也是性價(jià)比很高的。但從另一個(gè)角度看也意味著，倘若中遠(yuǎn)兩灣城都買(mǎi)不起的話，那么普陀內(nèi)環(huán)的其他次新就更買(mǎi)不起了。

不過(guò)，在上一輪行情中，中遠(yuǎn)兩灣城卻意外地“暴擊”了。

當(dāng)然，這最主要的原因，還是中遠(yuǎn)兩灣城附帶中遠(yuǎn)實(shí)驗(yàn)的學(xué)區(qū)，這個(gè)學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量還是不錯(cuò)，升學(xué)數(shù)據(jù)也很好。所以也讓很多雞爸雞媽關(guān)注到這個(gè)小區(qū)，從而房?jī)r(jià)得到了進(jìn)一步攀升。

2019年的時(shí)候，中遠(yuǎn)兩灣城的成交單價(jià)只有6.7萬(wàn)/，2021年行情巔峰時(shí)期，成交單價(jià)高達(dá)近10.5萬(wàn)/。

03

松江：奧林匹克花園

這個(gè)小區(qū)位于北九亭，同樣也是一個(gè)超大密集型小區(qū)，分為一二三期。

相比較于九亭其他小區(qū)，奧林匹克花園正好處于飛機(jī)航道之下，飛機(jī)噪音是非常大的。

當(dāng)然，因?yàn)樾^(qū)體量大，奧林匹克花園理所當(dāng)然也是九亭房源量最大的小區(qū)。在旺季的時(shí)候，奧園在售房源約100套左右；淡季時(shí)，尤其是2018年，奧園的在售房源則達(dá)到了190套。

大家都知道，在整個(gè)北九亭區(qū)域，其他的競(jìng)品也清一色都是非常大的大盤(pán)小區(qū)；類(lèi)似貝尚灣、九城湖濱，還是知雅匯摩卡小城、綠庭尚城等；這就導(dǎo)致奧園更難賣(mài)了；

而且，相較于上頭的康城和中遠(yuǎn)，沒(méi)有學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，而且地理位置也沒(méi)有前兩個(gè)好；所以想要快速出售，也只有刺刀見(jiàn)紅，降價(jià)血拼這一條路了。

所以從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，如果有更好的選擇，也不要買(mǎi)這樣的小區(qū)，這很明顯買(mǎi)了就入坑了。

當(dāng)然上海還有很多大型小區(qū)，也歡迎大家在評(píng)論區(qū)補(bǔ)充和討論。