為了給購買二手拆遷安置房的顧客吃下能夠順利過戶的“定心丸”，南京一家中介公司竟提出為顧客提供法院文書，以備未來需要時(shí)使用。因認(rèn)為中介提供的人民調(diào)解協(xié)議書與承諾區(qū)別太大，顧客將其訴至法院，要求退還14萬元“手續(xù)費(fèi)”。

該案二審過程中，南京市中級(jí)人民法院發(fā)現(xiàn)雙方惡意串通、虛假調(diào)解，認(rèn)定相關(guān)協(xié)議約定無效，最終作出改判，令中介公司返還全部“手續(xù)費(fèi)”。

約定提供法院文書規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)果引發(fā)糾紛

2019年10月，林某與中介公司共同簽訂一份《房產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議》，約定林某認(rèn)購一套房屋，房款共計(jì)54萬元。當(dāng)天，林某又與原房主陸某及中介公司三方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定房屋售價(jià)38萬元，建筑面積為90.93平方米，合同內(nèi)寫明房屋來源為農(nóng)民征地拆遷安置房。

因?yàn)檫@套拆遷安置房辦證還需等待數(shù)年時(shí)間，為了讓林某放心，為這筆交易“提供保障”，中介公司與林某在附加協(xié)議中約定，由該公司帶林某去法院辦理手續(xù)，獲得法院文書，這樣萬一房主今后反悔可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

該公司員工還出具了一份承諾書，寫明若公司當(dāng)年11月之前沒有出具法院文書，則退還14萬元于林某。

幾人開始著手“運(yùn)作”。2020年4月，他們?cè)谡憬L(zhǎng)興某人民調(diào)解委員會(huì)獲得調(diào)解協(xié)議書一份，寫明雙方因保證金產(chǎn)生糾紛，經(jīng)各方商議達(dá)成協(xié)議：某公司限期一次性給付陸某房款余款5萬元；待案涉房產(chǎn)符合當(dāng)?shù)卣呖蛇^戶時(shí)，某公司及陸某須協(xié)助配合林某辦理房屋過戶手續(xù)。

事實(shí)上，林某早在2019年10月下旬就收到了房屋鑰匙，并已實(shí)際入住。他已支付購房款51萬元，并出具了3萬元的借條，暫時(shí)代替未支付的購房款。

本來事情還算順利，但之后林某突然提出中介公司提供的人民調(diào)解協(xié)議書與承諾的法院文書存在本質(zhì)區(qū)別，現(xiàn)有調(diào)解協(xié)議亦無法進(jìn)行司法確認(rèn)，無法實(shí)現(xiàn)保障效果，他稱中介公司已構(gòu)成違約。

為此，林某將中介公司訴至法院，請(qǐng)求判令對(duì)方退還之前承諾書中約定的14萬元并支付利息。

一審：無損失證據(jù)，酌情確定中介返還4萬元

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案中，林某與中介公司簽訂認(rèn)購協(xié)議的真實(shí)意思是由該公司作為居間方，為林某與原房主促成房產(chǎn)買賣合同的訂立。認(rèn)購協(xié)議中約定的房款54萬元與買賣合同中約定的房屋售價(jià)38萬元之間的差額16萬元，實(shí)質(zhì)應(yīng)為中介公司獲得的居間費(fèi)用。

因中介公司在認(rèn)購協(xié)議中關(guān)于帶林某去法院辦理相關(guān)手續(xù)及將相關(guān)文件交予林某的約定與實(shí)際履行情況不符，結(jié)合該公司出具的承諾書，法院認(rèn)定中介公司的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

對(duì)于林某主張中介公司根據(jù)承諾書的約定返還14萬元的訴訟請(qǐng)求。一審法院認(rèn)為，該公司實(shí)際已促成林某與案外人訂立房產(chǎn)買賣合同，案涉房屋鑰匙亦已交付林某，并不影響林某合同目的的實(shí)現(xiàn)，林某也未提交證據(jù)證明其因該違約行為造成的損失。法院認(rèn)為承諾書中約定的違約金14萬元過高，酌情確定由中介公司返還4萬元。

林某不服該判決，向南京市中級(jí)人民法院提起上訴。

二審：約定無效，中介返還全部“手續(xù)費(fèi)”

南京中院二審認(rèn)為，訴訟雙方在附加協(xié)議中的約定，是為勒“保障”林某未來可以直接向法院申請(qǐng)過戶的權(quán)利。法院同時(shí)認(rèn)定，各方均明知案涉房屋為政策性房屋，目前尚不具備上市交易條件。

對(duì)于該約定的效力，南京中院認(rèn)為，《民法典》第154條規(guī)定，行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效?！睹袷略V訟法》第13條規(guī)定，民事訴訟應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。該案中，雙方在并無真實(shí)爭(zhēng)議的情況下，針對(duì)將來可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行約定，并相互配合，虛構(gòu)爭(zhēng)議，虛假調(diào)解，意圖通過訴訟程序取得法院文書，雙方簽訂合同及履行過程中均存在惡意，雙方之間存在串通。

上述行為的目的是不正當(dāng)?shù)孬@取法院文書，該行為擾亂了法院的審理秩序，最終損害了國(guó)家利益。因此，認(rèn)購協(xié)議附加協(xié)議中的相關(guān)約定應(yīng)為無效，而雙方對(duì)此均負(fù)有責(zé)任。

據(jù)此，南京中院作出終審判決，撤銷一審判決；中介公司向林某返還“手續(xù)費(fèi)”扣除未實(shí)際支付費(fèi)用計(jì)11萬元，并支付利息。法院同時(shí)表示，由于案涉房屋尚未過戶，中介公司仍應(yīng)繼續(xù)按約履行認(rèn)購協(xié)議約定的其他義務(wù)。

【法官說法】

通過虛假調(diào)解避免風(fēng)險(xiǎn)，將面臨法律制裁

“民事訴訟應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，當(dāng)事人在民事訴訟中不應(yīng)虛假陳訴以獲的不正當(dāng)?shù)脑V訟利益?！?/p>

承辦法官表示，本案中，雙方當(dāng)事人約定互相配合進(jìn)行虛假調(diào)解和訴訟，意圖避免未來可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，但卻不知該約定的性質(zhì)實(shí)為無效。在這樣的情況下，如果當(dāng)事人互相配合實(shí)際履行完畢，不僅不能保障其權(quán)利，還可能涉及虛假訴訟受到法律的制裁。

在本案中，由于當(dāng)事人并未互相配合完成虛構(gòu)的訴訟，因此最終中介公司即使付出勞動(dòng)，也不能取得報(bào)酬。法官表示，該案的判決對(duì)于意圖通過虛構(gòu)事實(shí)達(dá)到獲取法院訴訟文書的目的當(dāng)事人，具有現(xiàn)實(shí)和警示的教育意義。

校對(duì) 王菲