(經(jīng)濟(jì)觀察)投資降速購(gòu)地減少 中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？

中新社北京8月14日電 (記者 龐無(wú)忌) 短暫的“小陽(yáng)春”行情結(jié)束之后，中國(guó)樓市再度步入降溫通道。中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局14日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，房企開(kāi)發(fā)投資降速、土地購(gòu)置明顯減少，商品房銷售依然乏力，房企到位資金增速放緩。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，年內(nèi)各地調(diào)控政策松綁的可能性微乎其微，加之房企融資環(huán)境仍在持續(xù)收緊，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商可能會(huì)選擇以降價(jià)促銷的方式回籠資金。

資料圖為福州市閩江畔住宅林立。中新社記者 呂明 攝

7月份以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)地、新開(kāi)工以及開(kāi)發(fā)投資等方面出現(xiàn)全面“踩剎車”跡象。

官方數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款同比下跌接近三成;房屋新開(kāi)工面積增速較1-6月份回落;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速比1-6月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院研究員沈昕指出，2019年3月和4月份，中國(guó)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一波“小陽(yáng)春”行情，但5月份以來(lái)這波短暫反彈很快結(jié)束。事實(shí)上，5月份以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房屋新開(kāi)工面積等多項(xiàng)指標(biāo)增速已連續(xù)3個(gè)月回落。沈昕指出，這說(shuō)明房企的投資和開(kāi)發(fā)開(kāi)始降速了。

過(guò)去幾十年來(lái)，中國(guó)絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都在努力奔跑，快速拿地、開(kāi)發(fā)、銷售形成“高周轉(zhuǎn)”模式。這種模式一方面能提高資金的使用率和利潤(rùn)率，另一方面也幫助房企占據(jù)更多市場(chǎng)，不斷擴(kuò)大規(guī)模，最終形成在拿地、融資、品牌等方面的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。而降速對(duì)不少房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，伴隨著巨大風(fēng)險(xiǎn)。

那么為何房企會(huì)在投資、擴(kuò)張方面“踩剎車”呢?

融資收緊是其中最為直接的影響因素。從5月底以來(lái)，中國(guó)監(jiān)管層陸續(xù)收緊了房地產(chǎn)信托、銀行貸款、境內(nèi)外發(fā)債、ABS等融資渠道。

7月30日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，“因經(jīng)濟(jì)下行壓力加大而松綁樓市調(diào)控”的預(yù)期被打破。此后，央行一周兩次“點(diǎn)名”房地產(chǎn)，要求保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房。銀保監(jiān)會(huì)近期透露，將開(kāi)展銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查，范圍包括北京、天津、石家莊等在內(nèi)的32個(gè)城市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，過(guò)去，中國(guó)的房地產(chǎn)政策很少提及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。但在今年，這一情形發(fā)生轉(zhuǎn)變。中央各部委在2019年來(lái)累計(jì)已經(jīng)發(fā)布過(guò)18次講話或政策，警示房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

融資收緊，房企錢袋子不再充裕，加之遇上今年的償債高峰，自然需要通過(guò)銷售加快資金回籠力度。但近幾個(gè)月來(lái)，房地產(chǎn)銷售并未出現(xiàn)明顯反彈。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，中國(guó)商品房銷售面積累計(jì)增速同比已連續(xù)7個(gè)月處于“負(fù)增長(zhǎng)”區(qū)間。

房企業(yè)績(jī)明顯下滑。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，7月份，39家中國(guó)房企總體銷售規(guī)模環(huán)比下降近31%，僅3家房企銷售額環(huán)比上漲，行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張步伐放緩。觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，在42家發(fā)布銷售目標(biāo)的房企中，有近六成房企未能在年中實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的一半。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在市場(chǎng)下行預(yù)期以及融資收緊的影響下，房企更多會(huì)強(qiáng)調(diào)降價(jià)促銷和回籠資金，而在投資端會(huì)更加趨于保守。

降價(jià)促銷的情況已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。8月初，廣州多地新盤(pán)出現(xiàn)大幅降價(jià)促銷。據(jù)媒體報(bào)道，番禺大盤(pán)祈福繽紛匯從此前的每平方米4.6萬(wàn)元(人民幣，下同)降至每平方米3.6萬(wàn)元，降幅超過(guò)20%。南沙、白云、黃埔等地的新盤(pán)，也有不同程度的折扣。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在調(diào)控從嚴(yán)的背景下，降價(jià)促銷還將出現(xiàn)在其它資金鏈相對(duì)緊張的項(xiàng)目。(完)