住房租賃成房企融資捷徑：今年已發(fā)債618億，沒業(yè)務(wù)的也發(fā)

在融資渠道越來越窄，融資成本越來越高的窘境之下，作為資金密集型企業(yè)的地產(chǎn)商們不得不開始尋求新的融資渠道。

公司債一直是地產(chǎn)商的主要融資方式之一，但在房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的背景下，從5月底開始，一系列房企的發(fā)債遭遇中止，這也讓房企融資難的氛圍愈加緊張。但并非所有的發(fā)債都遭到了發(fā)行障礙，澎湃新聞(www.thepaper.cn)觀察到，以租賃名義發(fā)行的公司債已有多個獲得了通過，其中部分發(fā)債公司甚至尚未公布租賃業(yè)務(wù)。

融資渠道收緊，地產(chǎn)商將目光瞄向住房租賃債

8月22日，澎湃新聞不完全統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入2018年以來，有不少開發(fā)商發(fā)行了住房租賃專項公司債券。截至目前，已有12家公司提交了發(fā)行住房租賃專項公司債的申請，發(fā)行規(guī)模總計618.8億元。其中，獲得證監(jiān)會審核通過的項目有6個，已回復(fù)交易所的項目有4個，另外有3個項目目前為中止?fàn)顟B(tài)。

4月25日，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，以實際政策支持促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展。隨著文件下發(fā)，被認(rèn)為達(dá)到數(shù)萬億規(guī)模的住房租賃產(chǎn)業(yè)獲得了最明確的資金渠道支撐。

此次下發(fā)的文件明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領(lǐng)域、資產(chǎn)證券化開展程序以及資產(chǎn)價值評估方法等作出具體安排，并直接指出將在審核領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”。

此后，無論是已涉足長租領(lǐng)域的還是未涉足的房企，均開始提交發(fā)行住房租賃債的申請。

沒有租賃業(yè)務(wù)的也在發(fā)債

在國家提出多項鼓勵及支持住房租賃市場發(fā)展的政策之后，無論民營企業(yè)還是央企開發(fā)商，紛紛布局長租公寓及自持住房等領(lǐng)域。

目前市場上運營長租公寓的主體主要包括品牌運營商、中介系、酒店系、房企和央企。品牌運營商手中包括集中式與分散式公寓，如魔方公寓、蛋殼公寓、You+公寓等等;中介系以分散為主，如鏈家旗下的自如、我愛我家旗下的相寓，世聯(lián)行旗下紅璞公寓;酒店系以集中式公寓為主，如雅詩閣、輝盛閣、逗號公寓等等;房企主要以集中式公寓為主，如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓、碧桂園的BIG+碧家國際社區(qū)等等;央企也是以集中式公寓為主，目前已涉足長租公寓的有上海地產(chǎn)、上海陸家嘴集團、張江集團、保利集團等等。

如今，在2017年銷售額前5名的開發(fā)商中，除了恒大集團的業(yè)務(wù)中并沒有涉及長租公寓之外，其余四家均有所涉及。

有行業(yè)相關(guān)人士對澎湃新聞表示，“一般都會要求發(fā)債方披露債券募集資金的具體投向，包括住房租賃項目的預(yù)計開工時間，預(yù)計總投資額等一些資料。”前述人士同時提及，在這些房企中不排除有些是出于融資的考慮，所以為了防范一些企業(yè)借助住房租賃市場的綠色通道來發(fā)債為公司輸血，監(jiān)管層的審核會日趨嚴(yán)格。

在目前被中止發(fā)行住房租賃債券的房企中，富力地產(chǎn)和合生創(chuàng)展均無項目涉足長租領(lǐng)域。在已回復(fù)狀態(tài)中的融信、龍光目前也未有實質(zhì)性的長租公寓項目。此外，已獲得上海證券交易所通過的100億元規(guī)模“中聯(lián)前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產(chǎn)支持專項計劃”的恒大地產(chǎn)集團，目前的業(yè)務(wù)中也并無實質(zhì)性的涉足長租公寓。

國泰君安在研究報告中表示，住房租賃專項公司債券約定了住房租賃項目的自持比例及期限，保證債券募集資金能夠被用于住房租賃項目，但是從5月開始陸續(xù)有房企發(fā)行住房租賃債券被中止，以此來看，后期監(jiān)管部門會對此類型發(fā)債進(jìn)一步從嚴(yán)審核。

澎湃新聞記者 李曉青