據(jù)微信公號“俠客島”20日消息，等了近半年，雄安新區(qū)的購房政策終于慢慢“解凍”。

19日，雄安地方政府公布了其建設(shè)的三條原則，“雄安新區(qū)絕對不搞土地財政，一定要考慮百姓的長遠利益，絕不搞形象工程。”其中，第一條就是“不搞土地財政”，這無疑引人注目。

而在作為國家“千年大計”的雄安新區(qū)，如此高調(diào)強調(diào)“不搞土地財政”，無疑，國家也是想探索出一條不同于以往的，可以化解高房價困境的道路。

土地財政的根源是什么?跟房價之間有什么關(guān)系?有沒有化解之道?這些問題，或許是我們了解它的突破口。

賣地

前幾天，“長沙房價下降50%”這一消息，狠上了一把頭條。

聽著似乎不太可信?但平心而論，這還真不是媒體惡意炒作。9月12日，長沙市政府推出兩批定向限價商品住房，第一批20個項目共建設(shè)11682套，第二批建設(shè)正在計劃中。首批房中，長沙市芙蓉區(qū)新橋小區(qū)三期推出1208套房屋，售價僅為4950元/平方米。有人考證，這一價格，不到周邊地段二手房價格的一半，“長沙房價下降50%”的說法由此而來。

長沙這次為什么能下這么大的決心?原因不難想。近一年來，長沙房價瘋漲，泡沫過大，購房指標甚至被炒至10萬元一個，房價問題已然十分嚴峻。更值得關(guān)注的是，這并不是個別現(xiàn)象。

房價高漲的真正原因，到底是什么?

這可能要追溯到上世紀的“香港地產(chǎn)模式”。1987年12月1日開始，深圳模仿香港，在內(nèi)地第一個實行土地拍賣，3塊地賣了2336萬元。

從此，各地群起響應(yīng)，賣地成為不少地方政府重要的收入來源，用以滿足各地城市建設(shè)龐大的資金需求。

客觀說，土地財政政策在改革、城市化的歷史進程中發(fā)揮了很重要的作用。但過度依賴土地財政，加之地方財權(quán)事權(quán)之間的不匹配，使得地方政府養(yǎng)成了要干事就要賣地換取收入的慣性思維。這種慣性模式造成的后遺癥正在逐步凸顯，尤其是在一二線城市。不少地方政府嚴重依賴房地產(chǎn)經(jīng)濟，眼看房地產(chǎn)泡沫越吹越大，卻欲罷不能。

北京大學(xué)國家發(fā)展研究院教授周其仁，曾給出一組數(shù)據(jù)：1995—2012年，我國名義GDP增長8.6倍，工資總額增長8.8倍，稅收增長16.7倍，政府收入增長18.8倍，土地出讓金卻增長了整整64倍。

這一模式的結(jié)果是什么?看看 “開山鼻祖”香港便知。如今香港已坐上全球房價最高城市的位置，今年上半年房地產(chǎn)價格上漲9.3%，一個停車位就能賣出518萬港元的天價。而在內(nèi)地，去年下半年，深圳也曾被爆出，六平米的鴿子籠也要14萬/平方米。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的報告顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地成本占總成本的41.2%，占直接成本的比例則達58.2%。

今年7月24日，有地產(chǎn)界人士稱，土地供給制度已經(jīng)成為房價繼續(xù)上漲的主要原因，房價不可能在土地價格上漲的情況下出現(xiàn)大幅下跌。

決心

過高房價和泡沫，需要對癥施策;但如果僅僅是這樣，還無法跳出頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳的循環(huán)。

政府過度依賴土地財政，從根源上來說，是地方事權(quán)和財權(quán)的不匹配。因此，從土地財政的層面上來看，在本身就有能力開辟更多財源的城市，還有更多的深化和模式探索的可能，而不必是完全的賣地換錢這么簡單。

9月9日，北京市市長陳吉寧曾強調(diào)，未來5年實施150萬套住宅用地供應(yīng)計劃。此前，長沙、上海等地的市長也曾先后表態(tài)，將加大保障房土地供應(yīng)，絕不以高地價、高房價換取一時的經(jīng)濟、財政增長。

事實證明，這并非不可能。黃奇帆任職重慶市市長期間，重慶房價始終保持在低位。而他的秘訣就是，保證每年房地產(chǎn)的總投資，不要超過全社會固定資產(chǎn)投資的25%。按他的解釋，超過25%一定供過于求，低于25%又供應(yīng)不足，不適應(yīng)城市化。如果一個地方基礎(chǔ)設(shè)施投資中，房地產(chǎn)占了百分之七八十，長遠看沒后勁。

8月28日，國土資源部及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

這對當下的土地制度無疑是一次革命性沖擊，為加大土地供應(yīng)開辟了一個新渠道。

供地

態(tài)度已表，各地實施的效果怎么樣?從現(xiàn)實情況來看，只要供地計劃真正落實到位，再配套其他調(diào)控辦法，房價應(yīng)聲而落不是難事。

2016年，安徽合肥房價暴漲，一度有過“找不到副市長就買不到房”的傳說。今年卻大為改觀。據(jù)經(jīng)濟Ke了解，去年10月濱湖二手房價格最高每平方米2.3萬～2.4萬元、平均為2萬～2.1萬元，目前均價為每平方米1.6萬～1.7萬元。

房價下跌的背后，是合肥土地市場“開倉放糧”的政策。初步估計，合肥今年土地供應(yīng)量將達到12064.831畝，約800萬平方米。

長沙從房價洼地到領(lǐng)漲先鋒，則提供了另一個觀察樣本。

十幾年來， 長沙城區(qū)“東拓西進，南移北擴”，土地供應(yīng)持續(xù)擴大，2013年達到頂點——經(jīng)營性土地供地727萬平方米，高于絕大多數(shù)省會城市。中房信數(shù)據(jù)顯示，長沙住宅市場供求比在2013年、2014年分別為1.3、1.5。供過于求的格局下，長沙房價得以被壓制，主城區(qū)房價近10年穩(wěn)定在每平方米6000元以下，是出了名的房價洼地。

但是到了2015年，長沙住宅市場供求比嚴重下降，土地供應(yīng)量急劇減少。數(shù)據(jù)顯示，2015年，長沙供應(yīng)住宅用地僅189萬平方米，2016年332萬平方米，2017年計劃供應(yīng)325萬平方米。

隨之而來的，是地價的大幅上漲。2017年上半年，長沙內(nèi)六區(qū)成交土地樓面價3654元/平方米，同比漲106%，房價也隨之飆升。

供地與房價間的關(guān)系，已然十分明朗。

炒房

當然，以上我們所說的舉措，都集中在供給端。

大量建設(shè)保障房，確保剛需，加大土地供應(yīng)，開閘放水，無疑將穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

但要想全面遏制住房價，需求端也得多下功夫。落實中央提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策，斬斷炒房鏈條、防止房價上漲“自我實現(xiàn)的預(yù)期”同樣不能放松。

此前，經(jīng)濟Ke曾深入報道炒房團在合肥的操作模式，發(fā)現(xiàn)，炒房正是合肥房價迅速上漲的元兇之一。此前長沙市領(lǐng)導(dǎo)也認為，上漲預(yù)期下，從剛需人群到炒房客集體上車，造成大擁堵，是長沙房價上漲的重要原因。

不過，一位資深的房地產(chǎn)觀察人士告訴記者，很多城市現(xiàn)在已經(jīng)全面進入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”時代，掐斷炒房鏈條其實并非難事。

比如，經(jīng)濟Ke了解到，在合肥，部分二手房下跌40%的主要原因，就是炒房客被套牢之后急于出手。

另外，開發(fā)商“捂盤惜售”的行為同樣值得警惕。今年，因為限價，不少開發(fā)商用此種辦法與政府博弈，使得房價仍高居不下。

但其實，如果政府嚴令工程進度，達到預(yù)售條件的項目必須上市，嚴查捂盤惜售行為，也可快速緩解供應(yīng)的短缺。武漢、合肥、南京等城市已經(jīng)這么做了。

不過，也有狠不下心的。不少媒體報道，今年6月份，保利天禧樓盤捆綁精裝修，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政執(zhí)法局已認定其屬于捆綁消費，變相抬高房價等涉嫌違規(guī)的行為，卻表示管不了。

去年，華為創(chuàng)始人任正非曾吐槽，稱華為員工都買不起深圳的房子，而華為員工收入高“地球人都知道”。

《人民日報》也曾發(fā)文指出，人們不愿意干實業(yè)，覺得“干什么都不如炒房”，這不僅不利于實體經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級和創(chuàng)新，而且會扭曲整個社會的價值觀、財富觀，長遠來看，對我國未來的總體競爭力會帶來很大的負面影響。

如今，房地產(chǎn)泡沫這頭灰犀牛的威脅依然十分嚴峻，高房價的危害，值得警惕。但遏制房價并非沒有辦法，除去賣地換錢，還有更多可探索的空間。當然，落實的過程中必然存在一定的困難，但并非無法克服。這需要各界的決心，需要管理者更高更精細的管理水平，也需要更深層次的體制改革為其開路。

(文/《中國經(jīng)濟周刊》記者 李永華)