負(fù)債攀高凈利潤(rùn)下滑 中糧地產(chǎn)上海豪宅被指“捂盤”

張玉、石英婧

近日，中糧地產(chǎn)發(fā)布的2016年半年度報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為1.6億元，與上年同期相比減少了10.79%。資產(chǎn)負(fù)債率 81.48%，較2015年78.42%的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步惡化。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍“爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝?rdquo;的當(dāng)下，百億房企中糧地產(chǎn)在2016年明顯放緩了拿地速度。在房企業(yè)績(jī)普遍飄紅的情況下，對(duì)于中糧地產(chǎn)放緩拿地、凈利潤(rùn)下滑等問(wèn)題，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者多次致電致函中糧地產(chǎn)董事會(huì)秘書和公關(guān)部門，公司方面在回復(fù)中表示，公司以“戰(zhàn)略引領(lǐng)”為核心，并以公司產(chǎn)品線為指引，建立了土地儲(chǔ)備的價(jià)值分析模型。同時(shí)，公司采取多元的土地獲取方式，立足招拍掛的傳統(tǒng)土地獲取模式，同時(shí)積極通過(guò)舊城改造、合作開(kāi)發(fā)、對(duì)外收購(gòu)等方式增加土地儲(chǔ)備。

9月中旬，中糧集團(tuán)在上海重磅發(fā)布其中糧前灘海景壹號(hào)項(xiàng)目，在業(yè)界看來(lái)，前灘板塊目前炒作成分比較大，下半年地產(chǎn)行情可能會(huì)逐步回歸理性，該項(xiàng)目銷售情況不甚樂(lè)觀。與此同時(shí)，曾被譽(yù)為“滬上第一豪宅”的陸家嘴中糧海景壹號(hào)尾盤在售頂層復(fù)式房源，均價(jià)22萬(wàn)元/平方米。該項(xiàng)目自2009年面世以來(lái)銷售至今，去化緩慢。而7年前開(kāi)盤售出11萬(wàn)元/平方米的天價(jià)，足足是其拿地成本的25倍，也讓項(xiàng)目頻頻被質(zhì)疑謀求暴利。

滬第一豪宅去化緩慢 屢被質(zhì)疑暴利和捂盤

9月中旬，中糧地產(chǎn)發(fā)布其繼中糧海景壹號(hào)、中糧天悅壹號(hào)之后的第三座壹號(hào)系作品——中糧前灘海景壹號(hào)。業(yè)內(nèi)相關(guān)知情人士告訴記者，目前項(xiàng)目售樓處已經(jīng)開(kāi)放在蓄客階段，預(yù)計(jì)11月樣板房對(duì)外開(kāi)放，12月開(kāi)盤，價(jià)格方面目前尚未確定。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，對(duì)于前灘的很多住宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，會(huì)有兩個(gè)問(wèn)題。第一是此類區(qū)域概念炒作成分比較大，所以相應(yīng)的住宅價(jià)格其實(shí)比較高。第二是有很多板塊會(huì)對(duì)其有競(jìng)爭(zhēng)，比如虹橋商務(wù)區(qū)等。換言之，單純從居住角度看，問(wèn)題不大，也容易贏得市場(chǎng)認(rèn)可，但從投資價(jià)值角度看，依然需要做甄別和判斷。

與此同時(shí)，位于浦東陸家嘴板塊的中糧海景壹號(hào)尾盤在售579、592、713平頂層復(fù)式房源，均價(jià)22萬(wàn)元/平方米的消息一經(jīng)放出，便受到業(yè)界的普遍關(guān)注。

該項(xiàng)目也是中糧集團(tuán)在滬的首個(gè)住宅項(xiàng)目，據(jù)此前《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》報(bào)道，中糧海景壹號(hào)經(jīng)過(guò)13年沉沙終于趕上“豪宅熱潮”。首期66套房源在一個(gè)月內(nèi)銷售一空，成交均價(jià)達(dá)11萬(wàn)元/平方米，這一數(shù)字，是其拿地成本的25倍。從封頂?shù)介_(kāi)盤超過(guò)4年的中糧海景壹號(hào)賣至天價(jià)，無(wú)疑盡享浦東陸家嘴在此間土地增值之利。而長(zhǎng)時(shí)間捂盤是該項(xiàng)目繞不開(kāi)的話題。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者于9月21日實(shí)地走訪了中糧海景壹號(hào)項(xiàng)目。從地鐵2號(hào)線陸家嘴站出來(lái)到中糧海景壹號(hào)項(xiàng)目門口，沿途經(jīng)過(guò)東方明珠電視塔、匯豐銀行大樓、上海國(guó)金中心、太平金融大廈等地標(biāo)性建筑，掩映在綠樹(shù)叢中的中糧海景壹號(hào)頗為低調(diào)。

然而，根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，該豪宅項(xiàng)目今年以來(lái)銷售并不樂(lè)觀。據(jù)中原地產(chǎn)官方數(shù)據(jù)顯示，中糧海景壹號(hào)目前在售房源共15套，近60天成交房源0套。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年年內(nèi)，中糧海景壹號(hào)僅僅在2016年1月30日售出1套，2016年4月29日售出1套。上海鏈家內(nèi)部人士告訴記者，中糧海景壹號(hào)價(jià)格過(guò)高或使其銷售承壓。如何在激烈的豪宅市場(chǎng)勝出仍是上海中糧地產(chǎn)面臨的一大挑戰(zhàn)。

盧文曦則認(rèn)為，“對(duì)于中糧海景壹號(hào)這樣的樓盤，項(xiàng)目本身拿地早，不存在太大壓力。中糧海景壹號(hào)2009年面世至今已經(jīng)有7年時(shí)間了，截止到目前共賣了142套。這樣的產(chǎn)品基本上被房企以資源的理念來(lái)看待，這里已經(jīng)沒(méi)有地塊出售，開(kāi)發(fā)商賣一套少一套，所以價(jià)格也往高開(kāi)。當(dāng)然，也不排除公司蓄意捂盤惜售。”

對(duì)此，易居智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“陸家嘴周邊的豪宅項(xiàng)目有個(gè)特點(diǎn)，就是戶型偏大，總價(jià)偏高，增幅空間并不大，因此市場(chǎng)接受度也不是很高。尤其是目前樓市投機(jī)色彩比較重的情況下，類似的物業(yè)并不為購(gòu)房者偏愛(ài)。加之中糧海景壹號(hào)周邊高端項(xiàng)目林立，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。”

對(duì)于項(xiàng)目去化緩慢，嚴(yán)躍進(jìn)指出，不排除項(xiàng)目存在捂盤惜售的現(xiàn)象。

拿地速度放緩

相比于房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，中糧地產(chǎn)今年的拿地速度明顯放緩，拿地面積也僅僅是市場(chǎng)均速的一個(gè)“零頭”。

8月17日，中糧地產(chǎn)于晚間發(fā)布消息稱，公司全資子公司上海興悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司以及廈門建呈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司組成聯(lián)合體，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)拍成功競(jìng)得上海市寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)N12-1101 單元06-01 地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。該宗地成交價(jià)為人民幣67.9億元，規(guī)劃面積為70210.40平方米。上海興悅擁有25%權(quán)益。

而在此之前，中糧地產(chǎn)于2016年年內(nèi)僅僅拿下兩幅地塊。6月29日，中糧地產(chǎn)以24.4億元拿下上海浦東新區(qū)新場(chǎng)旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊，出讓面積為56886.6平方米，規(guī)劃建筑面積為68264平方米，樓板價(jià)35744元/平方米，溢價(jià)率235.62%。

另一宗土地則是今年2月3日，公司全資子公司中糧地產(chǎn)成都有限公司以2.84億元的價(jià)格競(jìng)得成都市金牛區(qū)西華街道地塊，土地面積為3.76萬(wàn)平方米。

據(jù)中糧地產(chǎn)2016年半年度報(bào)告(以下簡(jiǎn)稱“半年報(bào)”)顯示，2016年報(bào)告期內(nèi)，公司通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛取得成都、上海兩宗國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)，合計(jì)占地面積9.45 萬(wàn)平方米，合計(jì)計(jì)容建筑面積14.34萬(wàn)平方米。

與之相對(duì)，記者梳理中糧地產(chǎn)2015年年度報(bào)告發(fā)現(xiàn)，報(bào)告期內(nèi)，中糧地產(chǎn)分別在北京、南京及蘇州成功獲取五宗國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)，計(jì)容建筑面積合計(jì)102.10萬(wàn)平方米，完成全面拿地面積的100%。與2015年的102.1萬(wàn)平方米相比，中糧地產(chǎn)目前為止的拿地速度尚顯遲緩。

中糧地產(chǎn)2015年半年報(bào)提到，公司總部與城市公司形成合力，將全年土地儲(chǔ)備目標(biāo)重點(diǎn)分解到各重點(diǎn)城市，積極探索股權(quán)合作、城市更新、主題地產(chǎn)等多元化的拿地方式，全力推進(jìn)公司土地儲(chǔ)備。而記者發(fā)現(xiàn)，在最近的2016年半年報(bào)中，這一說(shuō)法卻變成“常規(guī)和非常規(guī)方式并舉，合理儲(chǔ)備土地資源”。

對(duì)此，中糧地產(chǎn)在回復(fù)中表示：“公司采取多元的土地獲取方式，立足招拍掛的傳統(tǒng)土地獲取模式，同時(shí)積極通過(guò)舊城改造、合作開(kāi)發(fā)、對(duì)外收購(gòu)等方式增加土地儲(chǔ)備。”

與拿地速度放緩相對(duì)應(yīng)的是中糧地產(chǎn)正在積極實(shí)施的城市更新項(xiàng)目。中糧地產(chǎn)在半年報(bào)中提到，公司在重視常規(guī)發(fā)展的同時(shí)，積極開(kāi)拓非常規(guī)的發(fā)展思路，在招拍掛常規(guī)方式基礎(chǔ)上，深入挖潛，積極參與城市更新，并通過(guò)收購(gòu)等方式增加土地儲(chǔ)備。而此次城市更新項(xiàng)目則是其“非常規(guī)發(fā)展思路”。

記者通過(guò)梳理發(fā)現(xiàn)公司的城市更新項(xiàng)目全部匯聚在深圳。據(jù)半年報(bào)顯示，除在建的深圳中糧天悅壹號(hào)(原名中糧紫云)、深圳祥云國(guó)際、深圳云景國(guó)際等城市更新項(xiàng)目外，公司還申報(bào)了深圳寶安25區(qū)城市更新項(xiàng)目、寶安69區(qū)城市更新項(xiàng)目。截至 2016年6月30日，公司在深圳寶安區(qū)擁有物業(yè)建筑面積約115萬(wàn)平方米。

凈利潤(rùn)下滑 負(fù)債率攀升至81.48%

中糧地產(chǎn)2016年半年度報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為1.6億元，與上年同期相比減少了10.79%。對(duì)此，中糧地產(chǎn)在半年報(bào)中表示，主要是本期公司本部來(lái)源于可供出售金融資產(chǎn)出售收益同比減少，同時(shí)公司合作項(xiàng)目增加。記者同時(shí)發(fā)現(xiàn)，公司上半年資產(chǎn)負(fù)債率81.48%，較2015年78.42%的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步惡化。

另一個(gè)比較值得關(guān)注的是中糧地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)。據(jù)中糧地產(chǎn)2015年年報(bào)顯示：“短期借款為57.25億元，這57.25億元的項(xiàng)目歸類全部屬于信用借款。”

據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》此前報(bào)道，中糧地產(chǎn)短期融資中的抵押借款是2013年開(kāi)始?xì)w零，同年年報(bào)中的質(zhì)押借款和保證借款均顯示為零，信用借款顯示為81.46億元。此外，中糧地產(chǎn)一年到期的長(zhǎng)期借款總額顯示為30.5億元，其中信用借款為17.83億元，占比58.46%。

對(duì)此，中糧地產(chǎn)方面表示，公司的短期借款以信用借款為主，長(zhǎng)期借款有抵押借款、質(zhì)押借款、保證借款和信用借款。“目前公司與各家銀行保持著良好的合作關(guān)系，未來(lái)公司將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，為業(yè)務(wù)發(fā)展提供穩(wěn)定的資金來(lái)源。”

中糧地產(chǎn)最新發(fā)布的融資融券信息顯示，中糧地產(chǎn)融資余額1022503232元，融券余額2617128元，融資買入額21150512元，融資償還額24883517元，融資凈買額-3733005元，融券余量271205股，融券賣出量30000股，融券償還量80000股，融資融券余額1025120360元。

記者梳理中糧地產(chǎn)部分融資融券信息發(fā)現(xiàn)，中糧地產(chǎn)近期融資余額一直處于下降的狀態(tài)。面對(duì)部分股友對(duì)中糧地產(chǎn)股票走勢(shì)的質(zhì)疑，中糧地產(chǎn)官方表示，公司股票價(jià)格受公司經(jīng)營(yíng)環(huán)境、所處行業(yè)發(fā)展前景等基本面因素的影響，還受到各種宏觀經(jīng)濟(jì)因素、政治因素、投資者心理預(yù)期因素及股票市場(chǎng)的投機(jī)行為等因素影響，會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)變化。

9月21日，記者實(shí)地走訪了中糧海景壹號(hào)大樓，在眾多地標(biāo)性建筑旁邊，掩映在綠樹(shù)叢中的中糧海景壹號(hào)顯得低調(diào)而奢華。.JPG