上半年土地市場競爭激烈。

2016年中盤點(diǎn)

2016年上半年，受寬松政策和需求釋放疊加影響，廈門商品房市場量價(jià)齊漲，二手房成交量位居高位，市場“熱鬧非凡”。但房價(jià)快速上漲并不是長久之計(jì)，理性購房、平穩(wěn)過渡有望成為下半年樓市主旋律。

【土 地】

住宅供應(yīng)占五成

2016年上半年，廈門共推出經(jīng)營性用地15宗，成交13宗，累計(jì)成交土地面積43.5萬平方米，建筑面積84.7萬平方米，成交均價(jià)13031元/平方米。其中，商住用地成交3宗，成交土地面積20.95萬平方米，建筑面積41.85萬平方米，占49.4%。

上半年廈門的土地供應(yīng)節(jié)奏，體現(xiàn)了廈門供地區(qū)域正逐步向島外傾斜、島內(nèi)外一體化建設(shè)進(jìn)程加快、在供地時(shí)序上切實(shí)遵循“產(chǎn)城融合”的新城開發(fā)理念，優(yōu)化升級(jí)島外配套，整體提升區(qū)域價(jià)值。

【商品房】

住宅供應(yīng)小幅減少

銷售增長近五成

上半年，廈門市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為175.9萬平方米，同比減少15%，銷售面積為310.7萬平方米，同比增加58%。其中，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積102.4萬平方米，同比減少10%;銷售面積195.7萬平方米，同比增加47%。1-2月是傳統(tǒng)樓市淡季，4月土地市場的火爆延續(xù)到樓市，4-5月住宅成交量位于高位，6月成交量環(huán)比下降44%，市場略有降溫。

同安區(qū)銷量拔得頭籌

廈門樓市供應(yīng)主力集中在海滄、同安兩區(qū)，成交量則以島外為主，島內(nèi)外銷售面積比為1:4.5。同安區(qū)銷售面積拔得頭籌，供銷比為0.7，成為今年廈門樓市最受矚目的區(qū)域;島外其他三區(qū)銷售量差距小，說明隨著島內(nèi)外一體化建設(shè)，購房者對(duì)于島外居住環(huán)境認(rèn)可度逐步提高。

外地人購房客群同比減少21.1%

上半年，外地人購房客群比例為45.8%，同比減少21.1個(gè)百分點(diǎn)，本地人購房比例為54.2%。在宏觀政策寬松和高地價(jià)雙重影響下，人們對(duì)未來市場的預(yù)期普遍提高，不同置業(yè)需求得到滿足，本地客群集中于剛需購房和換房改善，外地客群看中廈門發(fā)展?jié)摿娂娡顿Y置業(yè)。

二手住宅交易增加112%

中小戶型受熱捧

上半年，廈門二手住宅市場持續(xù)保持火熱，累計(jì)交易套數(shù)34286套，同比增加108%，交易面積為346萬平方米，同比增加112%。島內(nèi)外成交套數(shù)比為1.4:1，其中思明區(qū)交易12736套，為全市交易量最高。

從面積段交易情況看，中小戶型產(chǎn)品為市場交易主流，100平方米以下戶型交易20057套，占比59%，其中60平方米以下戶型交易量最高，達(dá)到6332套，占比18%，說明以“賣小買大、賣舊換新”的置換型需求不斷得到釋放，廈門市場正進(jìn)入一、二手房相互促進(jìn)的良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

數(shù)據(jù)來源:廈門土地房產(chǎn)研究中心

【機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)】

房價(jià)持續(xù)上漲難以保持

2016年上半年，廈門新建商品住宅成交均價(jià)同比上漲超20%——這既是寬松政策刺激導(dǎo)致，也是廈門宜居環(huán)境價(jià)值的充分體現(xiàn)。

去年以來，國家房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要方向是去庫存，各種寬松政策次第出臺(tái)，像廈門這樣的二線城市購房政策比一線城市寬松，且房屋均價(jià)更低，引得開發(fā)商追捧土地、購房者積極認(rèn)購、加速成交。

廈門的城市魅力也是成為樓市聚焦的關(guān)鍵點(diǎn)。廈門是一個(gè)人口凈流入城市，是海西區(qū)域最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄?，無論是硬實(shí)力還是軟實(shí)力，都在不斷提升和凸顯。一方面，廈門的優(yōu)質(zhì)地塊受到房企追捧;另一方面，購房者對(duì)于置業(yè)島外的認(rèn)同度日益提高。因此，現(xiàn)階段房價(jià)的上升，主要源于廈門國際化的營商環(huán)境、高附加值產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、高凈值的人才流入以及過剩的資本逐利驅(qū)使。

實(shí)際上，從今年二季度開始，過去全面寬松的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)變化，房價(jià)上漲較快的城市都出現(xiàn)了約束性政策。如果說先前一線城市的漲價(jià)潮帶動(dòng)二線城市出現(xiàn)“跟漲”，那么一線城市因政策調(diào)控引起的樓市突然降溫，也必將快速傳導(dǎo)至二線城市。從6月份開始，廈門樓市成交量出現(xiàn)明顯回落，說明價(jià)格上漲之后市場需要一定時(shí)間的去化周期，價(jià)格的持續(xù)上漲是難以保持的。( 文/圖智土地研究中心)