僅僅一個(gè)月內(nèi)，國家連續(xù)出臺(tái)量大租賃新政，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入租房市場(chǎng)，各類租房稅收減免以及允許商業(yè)用房調(diào)整用途等都包含在其中。新政對(duì)本地的住房租賃及總體住房市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響?昨日業(yè)內(nèi)人士表示，考慮到住房稅收繳納不規(guī)范、房主租賃意愿不強(qiáng)等因素，其預(yù)期效果還需要觀察。

鼓勵(lì)房屋租賃需要完善很多配套措施

本地房企大都

不愿出租自營住房

國務(wù)院辦公廳上周發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，定下了培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的基調(diào)。新政除了涉及租賃雙方，對(duì)房企更是直接督促。例如，新政鼓勵(lì)房企開展租賃業(yè)務(wù)，實(shí)行購租并舉，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)，發(fā)展租賃地產(chǎn)。此外，新政還允許“商改住”，水電氣價(jià)格按居民標(biāo)準(zhǔn)收，是支持租賃住房建設(shè)項(xiàng)目中的最大亮點(diǎn)。

對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，允許房企采取租賃的方式加快去庫存，能夠使房企和租戶之間實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接，但還要看未來更多的細(xì)化政策出臺(tái)。昨日福州多家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，在福州，房地產(chǎn)開發(fā)是典型的資金密集型項(xiàng)目，房企一次性投入，再加上開發(fā)建設(shè)，資金量比較大。與此同時(shí)，福州房產(chǎn)租賃的租金水平并不高。如果采用租的方式，企業(yè)的資金收益率比較低，租房子不如賣房子。企業(yè)持有經(jīng)營租賃住房，資金回籠時(shí)間比較長(zhǎng)，可能要幾十年。目前，房地產(chǎn)貸款的期限一般只有三五年。因此，除非有進(jìn)一步配套措施出臺(tái)，企業(yè)不會(huì)在住宅租賃市場(chǎng)試水。“畢竟，租房子是政府重點(diǎn)考慮的事情，如果是商品房，肯定賣比租好很多，回籠資金是房企的命脈，只租不售不符合商品房的特質(zhì)。所以應(yīng)該以政府為主導(dǎo)，通過地價(jià)進(jìn)行引導(dǎo)，發(fā)揮廉租房的作用。”業(yè)內(nèi)人士說，事實(shí)上，鼓勵(lì)開發(fā)商將持有的房源用于出租并非新鮮事。去年年初，住建部《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》中就有類似內(nèi)容，不過沒能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響。由于開發(fā)商普遍傾向于快速回籠資金，特別是在近年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體不景氣的情況下，僅鼓勵(lì)其將持有的住房出租，勢(shì)必收效甚微，想要真正產(chǎn)生效果，必須有一些硬性措施。

允許住宅改造出租

須確保規(guī)范

新政提出，支持和規(guī)范個(gè)人出租住房，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。對(duì)此，福州住房租賃行業(yè)人士表示，過去一刀切禁止“房中房”，現(xiàn)在允許通過合理、合法的途徑來實(shí)施。但什么情況下可以改、什么情況下不可以改，仍然要有詳細(xì)的規(guī)劃說明，各級(jí)主管部門之間以及不同部門之間應(yīng)該對(duì)這個(gè)問題達(dá)成一定共識(shí)，否則執(zhí)行起來會(huì)存在難度，也不利于一些剛進(jìn)入市場(chǎng)的租客在交通較為便利的地段合租房，以減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

記者獲悉，目前福州市民在12345平臺(tái)的投訴中，相當(dāng)一部分涉及到“群租”問題。一部分“二哥”為了謀取更高的收益，在住宅小區(qū)內(nèi)租下房子后改造成“群租房”，一套100平方米的住宅甚至能分隔出5間臥室和5個(gè)衛(wèi)生間，樓下業(yè)主要么臥室頂上是衛(wèi)生間，要么廚房頂上是衛(wèi)生間，引起很大糾紛。因此很多市民認(rèn)為，對(duì)這一塊必須先出臺(tái)嚴(yán)格的法規(guī)，說清楚出現(xiàn)問題由誰來監(jiān)管，避免糾紛升級(jí)。

實(shí)際上對(duì)于群租房，不僅是市民，物業(yè)也很頭痛。福州很多物業(yè)企業(yè)都表示，群租房不但平時(shí)人員進(jìn)出喧嘩擾民，人員身份也復(fù)雜。此外，一套房?jī)?nèi)安裝數(shù)個(gè)電表，電線亂拉，存在嚴(yán)重的火災(zāi)隱患。所以他們也認(rèn)為，允許住宅改造出租必須有配套的地方法規(guī)，定下合法的邊界，說清楚“出界”誰來管，怎么管。“比如在上海，直接出地方法規(guī)，規(guī)定5種情形屬群租房，并加大處罰力度，最高可罰10萬元。對(duì)改建出多個(gè)衛(wèi)生間的群租房，由物業(yè)實(shí)施斷水?dāng)嚯?。福州也需要出臺(tái)這樣的措施!”

租賃稅收減免

“看上去很美”

新政出臺(tái)，其中列出的稅收減免措施吸引了各方關(guān)注。具體來說，對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅;對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問題;對(duì)中介服務(wù)，則適用6%的增值稅稅率。此外，對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，即按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

然而業(yè)內(nèi)人士指出，減免稅收只是“看上去很美”。“就目前來看，國內(nèi)住房租賃市場(chǎng)繳稅行為十分不規(guī)范，這是全國性的問題，包括福州在內(nèi)。”福州多家中介負(fù)責(zé)人表示，實(shí)際上出租交易中的征稅操作難度較大，租賃雙方如果不主動(dòng)申報(bào)，根本無從查處，中介也不曾繳納任何稅款。由此可見，新政中的稅收優(yōu)惠處于尷尬境地。

因此，本地房地產(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)為，目前出臺(tái)的稅收政策還只是國家層面粗略搭起的框架，要真正落到實(shí)處，還是要看各地方的實(shí)施細(xì)則。

重交易輕租賃格局

難動(dòng)搖

“實(shí)際上，在新政發(fā)布后沒多久，業(yè)內(nèi)人士主要盯著的是即將允許改建房屋用于租賃。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，新政明確，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。對(duì)于商辦物業(yè)來講，由于水電、稅費(fèi)等的減免，商辦物業(yè)經(jīng)改造后也可以進(jìn)入租賃市場(chǎng)，這也有助于盤活存量商辦物業(yè)，解決市場(chǎng)庫存問題。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這項(xiàng)新政確實(shí)能夠更充分地利用部分城市閑置的商業(yè)房產(chǎn)，但對(duì)于住房租賃需求集中的一二線城市來說，這種房屋類型并不多，即使此前部分地區(qū)曾經(jīng)出現(xiàn)商場(chǎng)閑置、寫字樓出租難等情況，但將這類房屋改造成住宅也需要面臨配套設(shè)施難對(duì)接的問題，產(chǎn)權(quán)所有方改建住宅出租的風(fēng)險(xiǎn)較大。

而且，對(duì)于新政更廣泛地鼓勵(lì)個(gè)人出租住房等相關(guān)內(nèi)容，業(yè)界對(duì)實(shí)施效果并不樂觀。“如果房?jī)r(jià)漲幅依然維持在高位，鼓勵(lì)住房租賃的政策就很難完全發(fā)揮出效果，特別是在當(dāng)下市場(chǎng)分化愈發(fā)明顯的情況下，一二線城市房源短缺，商用房出租雖然可能會(huì)緩解部分市場(chǎng)需求，但目前房產(chǎn)交易保有環(huán)節(jié)成本很低，很多房主為了出手方便，情愿空置待售也不愿被租約限制出售;而三四線城市房源已經(jīng)過剩，外來轉(zhuǎn)移人口又很有限，沒有形成成熟的租賃市場(chǎng)，因而市場(chǎng)也就難掀起太大波瀾了。”張大偉表示。(首席記者 江海 文/攝)